광주지방법원 2025타경51341. 여수시 소라면 현천리 498-2의 토지와 주택·창고가 함께 얽힌 사건입니다. 감정 이용상태는 주택·창고, 토지는 총 1,395.0㎡이며 공부상 지목은 전입니다. 현재 소유자는 정진수로 2015.01.07 증여를 원인으로 2015.01.08 소유권을 이전받았습니다. 말소기준권리는 2023.04.03 설정된 박안수 근저당권 250,000,000원이고, 2025.04.21 같은 박안수가 임의경매를 신청했습니다.
등기 자체만 보면 말소기준 근저당과 그 뒤의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기부 뒤쪽이 아니라 말소기준보다 훨씬 앞선 점유관계입니다. 정홍균의 전입일은 1984.08.07이며 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 보증금이 얼마인지 모르는 상태에서 매수인이 떠안을 금액을 0원으로 단정할 수 없고, 실질취득가도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51341 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 소라면 현천리 498-2 · 전라남도 여수시 소라면 중촌1길 34 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택·창고 이용 |
| 토지 | 1,395.0㎡ · 지목 전 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 정진수 · 2015.01.07 증여 · 2015.01.08 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 369,372,400원 / 165,479,000원 (3회 유찰 · 감정가 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박안수 / 163,068,493원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 점유는 별도 확인
말소기준은 2023.04.03 박안수 근저당권입니다. 채권최고액은 250,000,000원이고 채무자는 김현숙이며, 현천리 498-2 토지와 현천리 498-8의 건물·토지를 공동담보로 잡고 있습니다. 2025.04.21 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 분석 — 실제 조사 1명, 보증금 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정홍균 | 1984.08.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
조사된 점유자는 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다. 정홍균은 과거 등기부상 소유자로 나타나고, 관계인 또는 가장임차인 가능성을 의심하는 메모도 있습니다. 그러나 관계 가능성만으로 임차권 위험이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 보증금·점유원인·임대차계약 존재 여부를 매각물건명세서와 현장 확인으로 먼저 확정해야 합니다.
③ 매각제외 건물 — 법정지상권 성립여지
매각은 일괄매각이고 제시외 건물과 감나무 2주가 포함됩니다. 다만 조립식조 판넬지붕 단층 주택 30㎡와 조립식조 판넬지붕 단층 창고 4.5㎡는 매각에서 제외됩니다. 매각물건명세서에는 이 매각제외 제시외 건물을 위하여 법정지상권이 성립할 여지가 있음이 명시돼 있습니다.
④ 가격 — 44.8% 할인만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 369,372,400원, 현재 최저매각가는 165,479,000원으로 감정가의 44.8%까지 내려왔습니다. 다만 시세를 비교할 최신 실거래 기준이 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
특히 이 사건은 선순위 전입 점유자의 보증금이 미상이라 낙찰가 외 추가 인수액이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 가격 판단의 기준은 165,479,000원이라는 최저가 단독이 아니라 점유관계가 확인된 뒤의 실질취득금액이어야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 165,479,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,116,706원 |
| 1. 근저당 · 박안수 | 250,000,000원 | 162,362,294원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당 미배당은 87,637,706원입니다. 이 근저당 미배당액 자체는 말소기준권리의 잔존채무이므로 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 다만 선순위 전입 점유자의 보증금은 별도 미상이라, 이 배당표만으로 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.
⑥ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 44.8% | 165,479,000원 | 162,362,294원 | 87,637,706원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 35.84% | 132,383,200원 | 129,729,835원 | 120,270,165원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 28.67% | 105,906,560원 | 103,623,868원 | 146,376,132원 |
⑦ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 여수시 소라면 현천리 중촌마을 내에 위치하며 주변은 순수 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 주택과 창고로 이용 중이며 위생설비·난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 1,395.0㎡, 공시지가 77,000원/㎡, 제1종일반주거지역이며 평지·부정형·세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 소하천구역 저촉, 가축사육제한구역·상대보호구역·제1종일반주거지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 기호 1은 공부상 전이나 현황은 전 및 일부 대지입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 정홍균 점유원인 확인. 1984.08.07 전입의 임대차계약 존재 여부, 실제 보증금, 점유 형태를 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 선순위지만 보증금·확정일자가 미상이므로 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’입니다.
- 법정지상권 검토. 매각제외 주택 30㎡·창고 4.5㎡의 소유자, 건축시기, 토지와 건물 소유관계를 확인해야 합니다.
- 매각범위 확인. 일괄매각·제시외 건물 포함 범위와 매각제외 건물을 현장에서 구분해야 합니다.
- 감정가 할인 착시 경계. 현재 최저가는 감정가의 44.8%지만 실거래 기준과 실질 인수액이 확정되지 않은 상태에서 저가매수로 판단하면 안 됩니다.
- 토지 이용제한 확인. 소하천구역·상대보호구역·가축사육제한구역과 공부상 전·현황 일부 대지 차이를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “44.8%”보다 중요한 두 가지
이 사건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 369,372,400원에서 최저가 165,479,000원, 즉 44.8%까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석에서는 그 숫자보다 두 가지가 먼저입니다.
첫째는 1984.08.07 전입 정홍균의 보증금 미상입니다. 말소기준보다 앞선 전입이라 대항력 가능성이 있으나 보증금·확정일자가 확인되지 않아 인수금액과 실질취득가를 계산할 수 없습니다. 둘째는 매각제외 건물을 위한 법정지상권 성립여지입니다. 토지와 건물을 함께 보는 사건에서 이 문제가 남으면 낙찰 후 사용·철거·점유관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
근저당은 소멸하지만, 핵심 위험은 소멸 여부 밖에 있습니다. 3회 유찰이라는 가격 숫자만으로 접근하기보다 정홍균의 점유관계와 매각제외 건물의 법정지상권 가능성을 먼저 해소한 뒤 입찰가를 정해야 하는 사건입니다.
