광주지방법원 2025타경51341. 여수시 소라면 현천리 중촌마을 내에 있는 주택·창고 및 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 가·다가 주택, 나는 창고이고, 토지 108.0㎡는 제1종일반주거지역에 속합니다. 등기만 보면 구조는 단순합니다. 2023.04.03 박안수의 근저당권이 말소기준이고, 2025.04.21 경매개시결정은 그 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기보다 점유관계입니다. 정홍균의 전입신고일은 1984.08.07이고, 말소기준권리보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 확정하기보다 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 정홍균은 과거 등기상 소유권자로도 나타나 가장임차인 또는 관계인 가능성도 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51341 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 소라면 현천리 498-8 · 전라남도 여수시 소라면 중촌1길 36 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 가,다 주택 · 나 창고 |
| 소유자 | 정진수 · 단독소유 |
| 토지 | 108.0㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 80,300원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 47,947,500원 / 47,947,500원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구 | 박안수 / 163,068,493원 |
| 말소기준 | 2023.04.03 을구 1번 근저당권 · 박안수 · 채권최고액 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 점유는 별도 확인
말소기준은 2023.04.03 박안수 근저당권입니다. 채권최고액은 250,000,000원이고, 채무자는 김현숙입니다. 이후 2025.04.21 박안수의 임의경매개시결정이 들어왔으며, 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 가능·미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정홍균 | 1984.08.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
정홍균의 전입신고는 말소기준보다 먼저입니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권과 인수액을 계산할 수 없습니다. 또한 정홍균은 2001.03.28 소유권을 취득했던 과거 소유자로 확인되고, 2015.01.08 정진수에게 증여로 소유권이 이전됐습니다. 관계인 점유인지, 실제 임대차인지 원본 서류와 현장 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 47,947,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,263,055원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 박안수 | 250,000,000원 | 46,684,445원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당 채권 250,000,000원 중 46,684,445원이 배당되고 203,315,555원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 점유 위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 배당계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 47,947,500원 | 46,684,445원 | 203,315,555원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 38,358,000원 | 37,267,556원 | 212,732,444원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 30,686,400원 | 29,734,045원 | 220,265,955원 | 0원* |
* 배당 계산에 입력된 인수액은 0원이지만, 정홍균의 보증금이 미상인 상태이므로 실제 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도 여수시 소라면 현천리 중촌마을 내에 위치하며, 부근은 순수 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하고 대중교통사정은 보통입니다.
- 이용. 가·다는 주택, 나는 창고로 이용 중입니다. 위생설비와 난방설비 등이 있습니다.
- 토지. 108.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역 조건이 있고 기호1에는 소하천구역도 포함됩니다.
- 공부 차이. 기호1은 공부상 전이나 현황은 전 및 일부 대지입니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정홍균의 실제 임대차 확인. 보증금, 확정일자, 계약서, 실제 점유관계와 관계인 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 과거 소유자와의 관계 확인. 정홍균은 2001.03.28 소유권 취득 후 2015.01.08 정진수에게 증여한 이력이 있습니다.
- 배당요구 여부 확인. 현재 확인된 자료만으로는 배당요구 여부가 확정되지 않습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 주택·창고·토지가 함께 매각되는 구조이므로 현황과 공부상 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 토지 현황 확인. 기호1은 공부상 전이지만 현황은 전 및 일부 대지로 조사됐습니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 비교자료가 없어 감정가 47,947,500원이 시세보다 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “47,947,500원”보다 먼저 확인할 것은 보증금
이 사건은 등기만 보면 단순합니다. 말소기준 근저당과 그 이후 경매개시결정은 소멸하고, 신건 최저가는 47,947,500원입니다. 하지만 실제 투자 판단의 중심은 가격표가 아닙니다. 1984.08.07 전입한 정홍균의 보증금과 점유 성격입니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상이고, 과거 소유자였다는 점까지 겹칩니다. 따라서 현재 배당표의 인수 0원만 믿고 ‘권리상 깨끗하다’고 결론 내리기 어렵습니다. 점유관계 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
