광주지방법원 2025타경52038. 광양시 광영동 브라운스톤가야 117동 1층 101호입니다. 용도는 아파트가 아니라 철근콘크리트조 지상 2층 근린생활시설 내 1층 구분건물입니다. 감정 이용상태는 공실이며, 101호와 102호 사이에 경계벽이 없지만 호별 식별은 가능하고 경계벽 설치는 용이한 것으로 조사됐습니다. 등기상 말소기준은 2015년 7월 24일 부산치과의사신용협동조합의 채권최고액 312,000,000원 근저당권입니다.

이 근저당 이후 2017년 국세 압류, 2018년 부산광역시동래구 압류, 2019년 광양시 압류가 순서대로 붙었고 현재 경매개시결정도 말소기준 이후입니다. 제공된 권리분석에서는 이 권리들이 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 임차인 조사 내역은 없으며 대상 101호는 감정평가 당시 공실로 조사됐습니다. 따라서 등기·임차 관계만 놓고 보면 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

현재 소유권은 2015년 7월 24일 주식회사스파디엔씨로 이전됐고 같은 날 부산치과의사신용협동조합의 312,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 국·부산광역시동래구·광양시의 압류와 현재 임의경매개시결정은 모두 후순위입니다.

2025년 11월 11일에는 해당 근저당권에 관해 회사합병 및 확정채권양도를 원인으로 한 이전등기가 있고, 최종적으로 케이씨유엔피엘대부주식회사 명의의 근저당권 이전등기가 확인됩니다. 이는 새로운 선순위 권리가 추가된 것이 아니라 기존 을구 5번 근저당권의 이전등기입니다.

② 이 물건의 핵심 — 미등기 대지권과 실제 사용상태

즉 “대지권이 아예 없는 물건”으로 단순화할 사안은 아니지만, 현재 등기부상 대지권이 미등기라는 사실은 남아 있습니다. 입찰자는 확정판결 내용과 대지권 지분, 낙찰 후 등기 절차를 원문으로 대조해야 합니다. 특히 대지권의 목적인 토지에는 가압류 등이 등재되어 있다는 감정평가 참고사항도 있습니다.

③ 거래 참고 — 68,992,000원이 곧 ‘시세 38%’라는 뜻은 아니다

브라운스톤가야는 488세대, 2010년 4월 30일 준공 단지로 집계되어 있고 최근 거래도 확인됩니다. 다만 대상 물건은 41.28㎡ 근린시설인 반면 아래 거래 표본은 84.91㎡·84.94㎡·130.02㎡·130.84㎡·155.88㎡ 등으로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 단지 거래 평균 178,208,333원이나 최근 12개월 평균 181,681,818원을 이 상가의 직접 시세로 사용할 수 없습니다.

단지 거래 전체 평균은 178,208,333원, 최근 12개월 평균은 181,681,818원이며 최신 거래는 2026년 4월 195,000,000원입니다. 최근 12개월 거래 수준은 그 이전보다 29.8% 높은 것으로 집계됐습니다. 하지만 이 자료는 대상 근린시설과 직접 면적 매칭이 되지 않으므로, 현재 최저가가 최근 거래 평균의 38.0%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 68,992,000원 가정)

현재 회차 가정에서 근저당권 채권 312,000,000원 중 67,350,144원이 배당되고 244,649,856원이 미배당으로 남습니다. 그러나 제공 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 존재하면 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 전라남도 광양시 광영동 가야초등학교 남측 인근. 서측은 녹지지대, 동측은 아파트 지대로 주거환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 간선도로 접근성, 대중교통, 단지 내 도로망 상태는 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 토지. 대지권 목적 토지는 부정형 완경사, 아파트 용지이며 중로에 접하고 단지 내 도로망 상태는 양호합니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 지구단위계획구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 274,300원/㎡.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 2층 근린생활시설입니다.
• 공실. 대상 1층 101호는 감정 당시 공실로 조사됐습니다.
• 환금성 주의. 단지 아파트 거래는 확인되지만 대상은 근린시설이므로 아파트 세대 거래량을 그대로 환금성 근거로 사용할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대지권 판결 원문 확인. 광주지방법원 순천지원 2024가단64342 확정판결의 주문·대상 지분·등기이행 범위를 직접 확인해야 합니다.
• 토지 등기 확인. 대지권 목적 토지에 등재된 가압류 등과 낙찰 후 대지권 이전등기 절차를 원문 기준으로 점검해야 합니다.
• 101호 경계 확인. 102호와 경계벽이 없으므로 현장 식별 상태, 전유부분 경계, 벽체 설치 범위를 확인해야 합니다.
• 급수 복구 확인. 상가전용 급수가 공급되지 않아 별도 급수원 공급시설이 필요하다는 평가가 있으므로 실제 공사 범위와 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 승강기 상태 확인. 승강기 설비가 있으나 현재 미가동 상태이므로 관리주체와 정상화 여부를 확인해야 합니다.
• 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있는지 확인해야 근저당권 실제 배당액을 정확히 볼 수 있습니다.
• 가격 비교 주의. 단지의 최근 거래는 대상 41.28㎡ 근린시설과 면적·용도가 일치하지 않습니다. 68,992,000원이 단지 거래평균의 38.0%라는 숫자를 직접적인 할인율로 해석하면 안 됩니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·대지권 관련 판결 원문을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다

이 사건은 등기만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준은 2015년 부산치과의사신용협동조합 근저당이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사 내역도 없고 제공 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 투자 판단의 난도는 권리가 아니라 물건 자체에서 올라갑니다. 현재 최저가는 감정가 154,000,000원의 44.8%인 68,992,000원까지 내려왔지만, 대상은 41.28㎡ 근린시설이고 단지 실거래 표본과 직접 비교할 수 없습니다. 여기에 미등기 대지권, 경계벽 부재, 급수 미공급, 승강기 미가동이 동시에 존재합니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수는 0원이나, 물적·등기 실무 확인이 끝나야 가격을 평가할 수 있는 3회 유찰 근린시설”로 보는 것이 맞습니다.