광주지방법원 2025타경52038. 브라운스톤가야 117동 2층 201호의 근린시설입니다. 감정평가상 201호는 공실이고, 202호와 경계벽이 없지만 호별 식별은 가능하며 경계벽 설치가 용이한 상태로 조사됐습니다. 권리의 기준점은 2015.07.24. 설정된 부산치과의사신용협동조합의 채권최고액 312,000,000원 근저당권입니다. 이 이후 부산광역시동래구·국·광양시의 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건은 단순히 “권리가 깨끗하고 3회 유찰됐다”는 이유만으로 접근하기 어렵습니다. 매각물건명세서에는 미등기 대지권이 명시되어 있고, 최저매각가격에는 대지권가격이 포함돼 있습니다. 해당 전유부분의 대지권 지분에 관해 전유부분 취득을 원인으로 한 소유권이전등기절차 이행을 명한 확정판결도 존재합니다. 권리 인수금액과는 별개로, 낙찰 후 대지권 등기 정리 절차를 반드시 점검해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52038 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 광영동 846 브라운스톤가야 117동 2층 201호 |
| 도로명주소 | 전라남도 광양시 가야로 345 |
| 물건종류 / 전용 | 근린시설 · 전용 37.84㎡ · 철근콘크리트구조 지상2층 근린생활시설 내 2층 201호 |
| 이용상태 | 공실 · 202호와 경계벽 없음 · 호별 식별 가능 · 경계벽 설치 용이 |
| 소유자 | 주식회사스파디엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 39,872,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 331,871,688원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 인수금액은 0원, 대지권은 별도 확인
임차인은 없습니다. 감정평가상 2층 201호는 공실로 확인됐습니다. 말소기준은 2015.07.24. 을구 5번 근저당권이며, 그 뒤의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 5번 근저당은 이후 회사합병과 확정채권양도를 거쳐 권리자가 변경된 흐름이 확인됩니다. 예상배당표상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
② 가격 비교 — 44.8%까지 내려왔지만 실거래 직접비교는 어렵다
현재 최저매각가는 39,872,000원으로 감정가 89,000,000원의 44.8%입니다. 그러나 단지 실거래 자료의 대상 면적은 84.91㎡·84.94㎡·130.02㎡· 130.84㎡·155.88㎡이고, 경매 대상 전용면적은 37.84㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 실거래 수치는 단지 가격 흐름을 보는 참고자료일 뿐, 이 근린시설의 직접 시세로 사용하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.94㎡ | 12 | 195,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 2 | 143,000,000원 |
| 2026.01 | 130.84㎡ | 1 | 214,000,000원 |
| 2026.01 | 84.94㎡ | 3 | 152,000,000원 |
| 2026.01 | 84.91㎡ | 9 | 148,500,000원 |
| 2025.10 | 84.91㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2025.09 | 155.88㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2025.07 | 84.94㎡ | 14 | 185,000,000원 |
| 2025.07 | 84.91㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2025.06 | 84.91㎡ | 6 | 136,000,000원 |
| 2025.06 | 130.02㎡ | 15 | 250,000,000원 |
| 2025.03 | 84.94㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 11건 | 181,681,818원 |
최근 12개월 평균은 181,681,818원, 최신 거래는 2026.04. 195,000,000원이고 최근 흐름은 이전 구간 대비 29.8%입니다. 다만 이 가격들은 대상 근린시설과 면적이 맞지 않습니다. 데이터상 최저가가 최근12개월 평균의 21.9%로 계산되더라도, 이를 근거로 “시세의 21.9%에 사는 초저가 물건”이라고 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 39,872,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,117,696원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 부산치과의사신용협동조합 | 312,000,000원 | 38,754,304원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 기준 미배당은 273,245,696원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건이 있고, 당해세에 해당하면 선순위 차감되어 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 광영동 가야초등학교 남측 인근에 위치하며, 서측은 녹지지대, 동측은 아파트 지대로 주거환경은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 간선도로 접근성, 대중교통 등 도로교통 사정과 단지 내 도로망 상태는 무난합니다.
- 용도·구조. 철근콘크리트구조 지상2층 근린생활시설의 2층 201호입니다. 201호는 공실이며 202호와 경계벽이 없지만 호별 식별은 가능하고 경계벽 설치는 용이합니다.
- 설비. 급·배수설비는 있으나 현재 상가전용 급수 공급이 되지 않아 별도 급수원 공급시설이 필요합니다. 화장실 위생설비와 승강기 설비는 있으나 승강기는 현재 미가동 상태입니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 도시지역·제2종일반주거지역이며 공시지가는 274,300원/㎡, 중로에 접하고 단지 내 도로망 상태는 양호합니다.
- 대지권. 대상 구분건물의 대지권은 미등기 상태이고, 판결문에 의해 대지권 소유권 면적을 확정하여 구분건물과 일괄 감정평가했습니다.
- 단지. 브라운스톤가야는 488세대, 2010.04.30. 준공입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 판결 원문 확인. 광주지방법원 순천지원 2024가단64342 판결의 주문과 확정 여부, 이전등기 이행 주체·절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 경계벽 확인. 201호와 202호 사이 경계벽이 없으므로 현장 식별 상태와 실제 사용구획, 낙찰 후 경계벽 설치 필요성을 확인하세요.
- 급수시설 확인. 현재 상가전용 급수가 공급되지 않아 별도 급수원 공급시설이 필요합니다.
- 승강기 상태 확인. 승강기 설비는 있으나 현재 미가동 상태입니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 존재하면 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 직접조사. 제공된 단지 실거래는 전용 37.84㎡ 대상과 면적이 일치하지 않으므로, 동일 용도·유사 면적 근린시설의 임대·매매 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 현재 최저가가 감정가의 44.8%라는 사실만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 유찰 원인이 용도·시설·대지권 리스크에 있는지 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 물건의 사용성과 대지권 정리
이 사건의 장점은 분명합니다. 임차인 없음, 예상 인수 0원이고 말소기준 이후 권리도 매각으로 정리되는 구조입니다. 하지만 입찰 판단의 핵심은 권리보다 물건 자체에 있습니다. 3회 유찰로 최저가가 39,872,000원까지 내려왔지만, 대상은 전용 37.84㎡의 근린시설이며 단지 실거래와 면적이 맞지 않아 할인율만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 여기에 미등기 대지권, 201호·202호 경계벽 부재, 급수 미공급, 승강기 미가동이 겹칩니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수는 낮지만, 등기 정리와 실제 사용성·환금성을 확인한 뒤에야 가격을 평가할 수 있는 유형입니다.
