광주지방법원 2025타경52478. 여수 소호동 ‘여수금호어울림오션테라스’ 104동 1층 104호입니다. 사건상 용도는 다세대, 감정요항표상 이용상태는 연립주택입니다. 현재 등기명의자는 케이비부동산신탁주식회사이며, 2023.06.22. 소유권보존 신탁이 등기돼 있습니다. 근저당은 확인되지 않고, 2025.12.29. 채권자 채경훈의 강제경매개시결정이 이 사건의 말소기준으로 제시돼 있습니다. 이후 2026.02.20. 금호건설 주식회사의 15,679,321,859원 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
표면적인 배당구조는 단순합니다. 현재 최저가 235,200,000원을 기준으로 집행비용 4,092,800원을 제외한 231,107,200원이 신청채권자 채경훈에게 배당되고, 뒤의 금호건설 가압류에는 배당이 없습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 하지만 이 물건은 신탁등기가 말소기준보다 먼저 존재합니다. 등기부 자체도 임대차 등 법률행위를 확인할 때 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·신탁재산의 관리와 처분 조항을 확인할 필요가 있다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52478 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 소호동 1232 여수금호어울림오션테라스 104동 1층104호 |
| 도로명 | 전라남도 여수시 소호로 267 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정 이용상태 연립주택 · 철근콘크리트구조 4층 중 1층 |
| 등기명의자 | 케이비부동산신탁주식회사 · 단독소유 · 신탁원부 제2023-98호 |
| 감정가 / 최저가 | 420,000,000원 / 235,200,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 채경훈 / 473,450,687원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선행 신탁은 반드시 원부 확인
2023.06.22. 케이비부동산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁이 먼저 존재합니다. 등기에는 신탁원부 제2023-98호가 연결되어 있고, 2025.11.21.에는 임대차 등의 법률행위를 할 때 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리·처분 관련 조항을 확인하라는 주의사항이 부기됐습니다.
2025.12.29. 채경훈의 강제경매개시결정이 이 사건의 말소기준으로 제시되어 있고, 2026.02.20. 금호건설 주식회사의 가압류는 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 앞선 신탁관계의 구체적 처분 조건은 금액으로 환산된 인수액과 별개로 확인해야 합니다.
② 임차·점유 — 확인된 신고는 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 ‘임차인 0명’이라는 사실만으로 실제 점유관계까지 확정해서는 안 됩니다. 특히 신탁부동산은 임대차의 유효성 판단에 신탁원부 내용이 영향을 줄 수 있으므로, 현장 점유와 신탁원부를 함께 확인하는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 56.0%라는 숫자를 그대로 ‘할인’으로 읽으면 안 된다
현재 최저매각가는 235,200,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 420,000,000원이고 최신 거래 역시 2025.10. 420,000,000원입니다. 숫자상 최저가는 최근 12개월 평균의 56.0%입니다.
그러나 비교 표본의 조건이 맞지 않습니다. 실거래 비교 대상 면적은 55.9195㎡로 표시돼 있지만, 실제 확보된 거래는 101.02㎡와 84.98㎡입니다. 면적 일치 여부도 불일치로 표시돼 있습니다. 따라서 420,000,000원을 이 호실의 직접 시세로 놓고 ‘현재 최저가가 확실히 싸다’고 단정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 101.02㎡ | -1 | 420,000,000원 |
| 2024.04 | 84.98㎡ | 3 | 635,000,000원 |
| 2023.09 | 84.98㎡ | 1 | 631,120,000원 |
| 2023.09 | 84.98㎡ | 1 | 631,120,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 420,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 235,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,092,800원 |
| 1. 경매개시결정 · 채경훈 | 473,450,687원 | 231,107,200원 |
| 2. 가압류 · 금호건설 주식회사 | 15,679,321,859원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 16,152,772,546원, 총 예상배당은 231,107,200원이며 미배당액은 15,921,665,346원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 신탁 확인은 그대로
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 235,200,000원 | 231,107,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 39% | 164,640,000원 | 161,535,040원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 27% | 115,248,000원 | 112,834,528원 | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 3회·4회 유찰 시나리오에서도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격이 내려가는 것과 신탁원부 확인의 필요성은 별개입니다. 신탁관계가 해소되거나 처분조건이 명확하다는 내용은 이 숫자만으로 확인되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 여수시 소호동 소재 디오션리조트 남서측 인근이며, 주변은 근린생활시설·단독주택·농경지 등이 있는 해안주변 주거지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 4층 건물 중 1층이며 급·배수, 위생, 승강기, 소방, 도시가스, 난방, 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 19,117.0㎡, 지목 대, 공시지가 320,900원/㎡이며 계획관리지역·보전관리지역·대로3류·중점경관관리구역 등이 표시돼 있습니다.
- 공부 차이. 경사면에 위치해 공부상의 지하1층이 남측 접면도로를 기준으로 지상에 노출된 상태라는 감정평가 내용이 있습니다.
- 단지. 여수금호어울림오션테라스는 162세대, 2023.06.01. 준공으로 집계돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 원문 확인. 신탁원부 제2023-98호의 신탁 목적·수익자·관리·처분 조항을 반드시 대조해야 합니다.
- 점유 현황 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자를 직접 확인해야 합니다.
- 시세 면적 보정. 대상 비교 면적 55.9195㎡와 확보된 실거래 84.98㎡·101.02㎡가 일치하지 않습니다. 동일 면적 또는 실제 호실과 유사한 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -33.6%를 감안해 전체 평균 579,310,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 배당과 권리 분리. 매수인 인수 0원이라는 배당 결과와 신탁부동산의 처분·점유 적법성 검토는 별개의 문제입니다.
- 공부와 현황 대조. 지하1층이 도로 기준 지상에 노출된 구조라는 감정평가 내용을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “56%”보다 먼저 볼 것은 신탁과 비교표본이다
현재 최저가는 235,200,000원, 감정가는 420,000,000원입니다. 2회 유찰로 가격이 내려왔고, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 겉으로만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 그러나 이 사건은 2023.06.22.부터 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁부동산이고, 등기부가 직접 신탁원부 제2023-98호의 확인 필요성을 경고하고 있습니다.
가격 비교도 단순하지 않습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 420,000,000원이지만 거래면적은 101.02㎡이고, 다른 거래도 84.98㎡로 대상 비교면적 55.9195㎡와 맞지 않습니다. 최근 추세는 -33.6%입니다. 따라서 결론은 “가격 숫자는 낮아졌지만, 권리와 시세의 검증 난도는 낮지 않다.” 입니다. 신탁원부와 실제 점유, 동일 면적 실거래를 확인한 뒤에야 235,200,000원이 진짜 가격 메리트인지 판단할 수 있습니다.
