광주지방법원 2025타경52478. 여수시 소호동 ‘여수금호어울림오션테라스’ 104동 1층 102호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 소유자는 케이비부동산신탁주식회사이며, 등기에는 2023.06.22 소유권보존 신탁이 먼저 올라와 있습니다. 이후 2025.12.29 채경훈의 강제경매개시결정, 2026.02.20 금호건설 주식회사의 15,679,321,859원 가압류가 이어집니다.
근저당권은 없고, 제공된 권리기준상 말소기준은 2025.12.29 강제경매개시결정입니다. 그 뒤의 금호건설 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인도 없어 배당표상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 이 사건에서 권리분석의 핵심은 후순위 가압류보다 선순위 신탁의 내용입니다. 등기 자체가 “임대차 등의 법률행위를 하는 경우 신탁원부를 통해 신탁의 목적·수익자·신탁재산 관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다”고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52478 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 소호동 1232 여수금호어울림오션테라스 104동 1층 102호 · 도로명 전라남도 여수시 소호로 267 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 감정평가 이용상태 연립주택 · 분석 대상 면적 55.9195㎡ · 철근콘크리트구조 4층건 중 1층 |
| 소유자 | 케이비부동산신탁주식회사 · 2023.06.22 소유권보존 신탁 |
| 감정가 / 최저가 | 420,000,000원 / 235,200,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 채경훈 / 473,450,687원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 인수 0원보다 먼저 볼 것은 신탁
임차인 없음. 임차보증금 인수나 대항력 승계 문제는 확인되지 않습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 가압류 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 숫자상 56%, 하지만 동일 조건 비교가 아니다
단지 실거래는 총 4건이 확인됩니다. 전체 평균은 579,310,000원이지만, 과거 631,120,000원·635,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2025.10의 420,000,000원 1건뿐이며, 최신 거래 역시 420,000,000원입니다. 최근 가격은 이전 거래 구간 대비 -33.6% 하락한 흐름입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 101.02㎡ | -1 | 420,000,000원 |
| 2024.04 | 84.98㎡ | 3 | 635,000,000원 |
| 2023.09 | 84.98㎡ | 1 | 631,120,000원 |
| 2023.09 | 84.98㎡ | 1 | 631,120,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 101.02㎡ | 1건 | 420,000,000원 |
현재 최저가 235,200,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 420,000,000원의 56.0%입니다. 그러나 이 비율을 그대로 할인율로 해석할 수는 없습니다. 분석 대상 면적은 55.9195㎡인데 최근 거래는 101.02㎡이고, 과거 거래도 84.98㎡여서 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 최근 거래보다 낮다”는 사실까지만 확인할 수 있고, 동일 면적 시세보다 싸다고 단정할 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 235,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,092,800원 |
| 1. 강제경매개시결정 · 채경훈 | 473,450,687원 | 231,107,200원 |
| 2. 가압류 · 금호건설 주식회사 | 15,679,321,859원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 235,200,000원을 전액 매각대금으로 가정한 배당입니다. 채권자 총 청구액 16,152,772,546원 중 231,107,200원만 배당되고, 미배당액은 15,921,665,346원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 다세대, 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층입니다.
- 입지. 여수시 소호동 디오션리조트 남서측 인근으로, 주변은 근린생활시설·단독주택·농경지가 혼재한 해안주변 주거지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 승강기, 소방, 도시가스, 난방, 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역, 공시지가 320,900원/㎡. 가축사육제한구역·계획관리지역·보전관리지역·대로3류에 저촉되고 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 대상 단지가 경사면에 위치하며, 공부상의 지하1층은 남측 접면도로를 기준으로 지상에 노출된 상태라고 평가됐습니다.
- 환금성. 단지는 162세대, 2023.06.01 준공입니다. 최근 거래 표본이 적고 단지 경매 통계상 평균 유찰 1.5회·낙찰률 0.0%여서 매각 유동성은 보수적으로 보는 편이 안전합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시 없음.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 2023.06.22 신탁등기와 2025.11.21 신탁주의사항이 핵심입니다. 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
- 가격 비교 기준. 최근 12개월 평균 420,000,000원은 1건뿐이며 면적도 101.02㎡로 대상 55.9195㎡와 일치하지 않습니다. 56.0%라는 숫자만으로 동일 면적 대비 저가라고 단정하지 마세요.
- 하락장 보정. 최근 대 이전 거래 추세가 -33.6%입니다. 과거 631,120,000원~635,000,000원 거래를 포함한 전체 평균 579,310,000원은 현재 판단의 주 근거로 쓰지 않는 편이 적절합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 2회 유찰 가격은 235,200,000원, 3회 유찰 시나리오는 164,640,000원, 4회 유찰 시나리오는 115,248,000원입니다. 각 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 신청채권자 채경훈의 청구액 473,450,687원은 전액 배당되지 않고 231,107,200원만 배당됩니다. 금호건설 주식회사의 가압류 15,679,321,859원은 예상배당 0원입니다.
- 현장·원본 대조. 신탁원부, 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 실제 점유·관리 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인”보다 “비교 가능성”과 “신탁 확인”이 먼저
이 사건의 숫자만 보면 감정가 420,000,000원에서 두 차례 유찰돼 235,200,000원, 즉 56%까지 내려왔습니다. 임차인도 없고 배당표상 인수금도 0원이라 겉모습은 단순합니다. 하지만 선순위에 신탁등기가 있고 등기기록 스스로 신탁원부 확인을 요구하고 있습니다.
가격도 같은 이유로 단순 계산을 경계해야 합니다. 최근 12개월 거래 420,000,000원은 단 1건이고 면적이 101.02㎡로 대상 55.9195㎡와 다릅니다. 더구나 최근 대 이전 가격 추세가 -33.6%입니다. 따라서 이 물건은 “4.20억짜리를 2.352억에 산다”가 아니라, 신탁원부를 먼저 확인하고, 면적이 맞는 시세 근거를 확보한 뒤 2.352억의 적정성을 다시 판단해야 하는 사건입니다. 배당상 인수 0원은 장점이지만, 신탁·비교시세의 질·하락 추세·2회 유찰을 함께 보면 보수적인 접근이 적절합니다.
