수원지방법원 2024타경103404. 군포시 도마교동 군포송정풍산리치안 1층 에이101호입니다. 등기상 소유자는 최종환이고, 말소기준권리는 2023.07.24. 안산신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,260,000,000원으로 감정가보다 크며, 이후 토스뱅크 가압류와 강제경매개시결정, 국·군포시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 후순위 권리의 소멸 구조가 비교적 분명하지만, 이 사건의 핵심은 등기부 밖 점유관계입니다. (주)허브인코리아(HUBINKOREA Inc.)가 에이101호를 점유하고 있고 기준일은 2021.12.22.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 단순히 “대항력 있음” 또는 “인수 0원”으로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경103404 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 송부로96번길 12, 1층 에이101호 (도마교동, 군포송정풍산리치안) |
| 용도 | 대지 |
| 소유자 | 최종환 |
| 감정가 / 최저가 | 763,000,000원 / 250,020,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 청구액 | 제이씨현시스템 주식회사 · 150,903,400원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유관계가 더 중요하다
말소기준인 안산신용협동조합 근저당권 이후의 토스뱅크 가압류, 제이씨현시스템 강제경매개시결정, 국 및 군포시 압류는 매각으로 소멸합니다. 2024.01.12.의 안산신용협동조합 임의경매개시결정은 2025.01.07. 취하되어 2025.01.14. 말소됐습니다.
② 임차·점유 현황 — 보증금 미상
| 점유자 | 점유 부분 | 기준일 | 월차임 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)허브인코리아(HUBINKOREA Inc.) | 군포송정리치안A101호 | 2021.12.22 | 2,320,000원 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
점유자는 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다. 월차임은 2,320,000원으로 확인되지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 이 때문에 배당표에 임차인 배당이 잡혀 있지 않더라도 실제 인수 위험이 없다고 단정할 수 없습니다.
③ 5회 유찰 — 싸졌다는 사실과 싸다는 판단은 다르다
감정가 763,000,000원에서 5회 유찰돼 최저매각가는 250,020,000원, 감정가의 32.77% 수준입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 200,016,000원, 7회 유찰 시 160,012,800원입니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없고, 선순위 가능 점유자의 보증금도 미상입니다. 따라서 “감정가 대비 33%이니 싸다”는 식의 판단은 근거가 부족합니다. 실질취득비용은 낙찰가에 확인된 인수액을 더해 판단해야 하며, 현재는 그 총액을 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 250,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,300,280원 |
| 1. 근저당 · 안산신용협동조합 | 1,260,000,000원 | 245,719,720원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 101,966,178원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 제이씨현시스템 주식회사 | 150,903,400원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 1,512,869,578원, 채권자 예상배당은 245,719,720원, 미배당은 1,267,149,858원입니다. 위 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 보증금 미상 점유자의 실제 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 토지·규제 메모
- 용도지역. 준주거지역이며 도시지역·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 토지 현황. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용, 지형은 평지·정방형이며 중로각지입니다.
- 공시지가. ㎡당 2,778,000원으로 확인됩니다.
- 규제. 과밀억제권역·과밀억제지역·가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술)·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 저촉·접함. 교육환경보호구역·상대보호구역에 저촉되고, 중로1류·중로2류·중로3류 및 주차장·공공청사에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금부터 확인. (주)허브인코리아의 보증금, 계약기간, 확정일자, 배당요구 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 대항력 범위 확인. 2021.12.22.가 말소기준보다 빠르므로 점유·사업자등록 등 실제 대항요건 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 인수할 보증금이 확인되면 낙찰가에 그 금액을 더해 최종 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 5회 유찰을 과신하지 말 것. 최저가가 감정가의 32.77%까지 내려왔어도 시세 자료가 없으므로 싸다는 결론은 별도 검증이 필요합니다.
- 세금·배당 확인. 국·군포시 압류가 존재하므로 당해세 등 실제 배당순위와 금액은 매각 전 원본으로 재확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역을 포함한 토지이용 규제를 실제 취득·이용 목적과 대조해야 합니다.
맺으며 — “33%까지 내려왔다”보다 “얼마를 떠안는가”가 먼저다
이 사건은 감정가 763,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 250,020,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 낙폭이 아닙니다. 2021.12.22.부터 점유한 (주)허브인코리아의 보증금과 확정일자가 미상이고, 그 날짜가 2023.07.24. 말소기준권리보다 앞섭니다. 후순위 등기권리는 소멸하더라도 이 점유관계가 정리되지 않으면 매수인의 실제 부담을 확정할 수 없습니다.
등기권리는 정리 가능, 실질취득비용은 아직 미확정. 5회 유찰이라는 숫자보다 보증금·대항요건·배당 여부 확인이 선행돼야 하며, 시세 자료도 없는 만큼 최저가만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.