수원지방법원 2024타경103404. 군포시 도마교동 군포송정풍산리치안 1층 A102호로 표시된 사건입니다. 사건 용도는 대지, 토지이용상황은 업무용이며, 등기사항전부증명서는 집합건물로 발급돼 있습니다. 현재 소유자는 최종환이고, 말소기준권리는 2023.07.24 설정된 안산신용협동조합 근저당권 1,260,000,000원입니다. 이후 토스뱅크 가압류, 제이씨현시스템의 강제경매개시결정, 국의 압류는 등기자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 ‘말소기준 이후 권리가 지워진다’는 사실만 보고 끝낼 수 없습니다. 현황조사상 실제 임차인으로 집계되는 법인 1명이 있고 전입일은 2021.12.22로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 대항력은 가능·미상, 우선변제도 미상으로 관리해야 합니다. 특히 현황조사 점유부분은 A101호인데 경매 대상 주소는 A102호이므로, 이 호수 불일치를 해소하기 전에는 임차인 위험을 대상물건과 무관하다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경103404 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 송부로96번길 12, 1층에이102호 (도마교동, 군포송정풍산리치안) |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 토지이용상황 업무용 · 지목 대 · 등기형태 집합건물 |
| 소유자 | 최종환 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 871,000,000원 / 285,410,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 제이씨현시스템 주식회사 / 150,903,400원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.24 안산신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 선순위 점유 확인이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)허브인코리아(HUBINKOREA Inc.) | 군포송정리치안A101호 | 2021.12.22 | 보증금 미상 차임 2,320,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일 2021.12.22는 말소기준권리 설정일 2023.07.24보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없습니다. 매수인 인수액 역시 현재 확정할 수 없습니다.
② 가격 해석 — 32.77%라는 숫자만 보고 싸다고 볼 수 없다
현재 회차 최저가는 285,410,000원으로 감정가 871,000,000원의 32.77%입니다. 5회 유찰로 명목가격이 크게 낮아진 것은 사실이지만, 이 사건은 임차인 보증금이 미상이라 매수인이 실제로 부담할 금액을 확정할 수 없습니다. 따라서 실질취득액은 현재 최저가만으로 계산하면 안 됩니다.
6회 유찰 시 시나리오 매각가는 228,328,000원, 7회 유찰 시 182,662,400원입니다. 하지만 임차인 인수액이 해소되지 않은 상태라면 낙찰가가 내려가도 최종 부담이 같은 비율로 내려간다고 단정할 수 없습니다. 이 물건의 가격 판단은 호수 확인 → 보증금 확인 → 인수액 확인 순서가 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 285,410,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,795,740원 |
| 2. 근저당 · 안산신용협동조합 | 1,260,000,000원 | 280,614,260원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 101,966,178원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 제이씨현시스템 주식회사 | 150,903,400원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | 1,512,869,578원 | 1,232,255,318원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 4,795,740원을 제외한 280,614,260원이 안산신용협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 토스뱅크와 제이씨현시스템에는 배당이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차보증금이 확인되지 않아 이 표만으로 매수인 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (토지이용정보 기준)
- 이용. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용이며 관련 토지면적은 9,264.2㎡입니다. 지형은 평지·정방형, 도로접면은 중로각지로 표시돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역에 포함되며, 토지거래계약에관한허가구역에도 포함돼 있습니다.
- 도로·주변계획. 중로1류·중로2류·중로3류에 접하고 주차장·공공청사에 접하는 것으로 표시돼 있습니다.
- 규제. 과밀억제권역·과밀억제지역·가축사육제한구역·비행안전제3구역에 포함되고, 교육환경보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 가격지표. 공시지가는 2,778,000원/㎡입니다. 현재 경매는 5회 유찰돼 최저가가 감정가의 32.77%까지 내려온 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- A101/A102 호수 대조. 현황조사 임차인 점유부분과 경매 대상 호수가 다릅니다. 대상물건 실제 점유자를 먼저 특정해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 실제 임차인 1명의 보증금이 미상이므로 매수인 인수액과 실질취득액을 확정하기 전 핵심 확인사항입니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부가 확인되지 않아 미배당 보증금이 남을 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당에는 군포송정풍산리치안 제1층 A101호가 공동담보로 기재돼 있어 대상 A102호와의 담보관계를 함께 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동. 2024.07.22 국의 압류가 있고, 배당 가정에는 당해세가 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 유찰률을 가격 메리트로 오인하지 않기. 5회 유찰·감정가 대비 32.77%라는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고, 인수액을 합친 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “감정가 33%”보다 먼저 봐야 할 것은 임차인이다
이 사건은 겉으로 보면 감정가 871,000,000원에서 최저가 285,410,000원까지 내려온 5회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석의 승부처는 할인율이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 2021.12.22 전입 임차인이 있고 보증금이 미상이며, 현황조사 점유부분 A101호와 경매 대상 A102호가 서로 다릅니다.
등기상 후순위 권리의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 임차인 인수액이 확정되지 않은 상태에서는 실제 취득원가도 확정되지 않습니다. 여기에 5회 유찰과 업무용 대지라는 특성이 겹치므로 최저가만 보고 가격 가점을 줄 사건이 아닙니다. 먼저 A101/A102 호수 관계와 보증금을 확인하고, 그 결과로 인수액을 확정한 뒤 실질취득액을 기준으로 입찰 여부를 판단해야 합니다.