수원지방법원 2025타경100777. 안양센트럴헤센2차 202동 4층 411호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 155,000,000원이지만 7회 유찰돼 현재 최저매각가는 32,506,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 유찰 횟수나 표면 최저가만으로 접근하면 안 되는 인수형 사건입니다. 핵심은 을구 1번 이상은의 임차권입니다. 임차보증금은 163,000,000원, 전입·점유개시는 2021.09.03., 1차 계약 확정일자는 2021.08.12.이고, 매각물건명세서는 이 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.

현재 최저가 32,506,000원이 더 내려가더라도 이 구조에서는 이상은의 미변제 보증금이 그만큼 커집니다. 즉 주된 임차권만 놓고 보면 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 늘어, 실질취득액은 약 163,000,000원 부근에 머무는 구조입니다. 여기에 송치민·이상민·이승노·전용호는 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 이들까지 대항력 있다고 단정할 수는 없으나 대항력 가능·미상 위험으로 별도 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 ‘소멸’보다 임차보증금 잔액 인수

등기 흐름은 2021년 신탁재산 귀속과 강석종의 소유권 취득을 거쳐, 2023.05.03. 파산선고, 2025.02.17. 청산을 위한 형식적 경매개시결정으로 이어집니다. 데이터상 말소기준은 이 2025.02.17. 경매개시결정입니다. 이후 2025.08.19. 이상은의 주택임차권이 등기됐지만, 임차권의 기초가 되는 전입·점유개시는 2021.09.03.이고 1차 확정일자는 2021.08.12.입니다. 무엇보다 매각물건명세서가 이상은의 보증금 163,000,000원 중 배당에서 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 직접 밝히고 있어, 이 사건의 권리분석은 해당 문구를 중심으로 해야 합니다.

② 임차인·점유자 — 1명은 인수 명시, 4명은 대항력 가능·미상

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 확인되지 않으므로, 자료상 임차인·점유자는 5명입니다. 다만 이상은을 제외한 4명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 확정할 수 없습니다. 전입일이 말소기준보다 앞서 있다는 사실만으로 승계금액을 산정하는 것도 불가능합니다. 이 4명은 계약서·점유관계·보증금·확정일자·배당요구 여부를 원문으로 다시 확인해야 하는 별도 위험입니다.

③ 유찰이 계속돼도 실질취득이 싸지지 않는 구조

매각물건명세서상 이상은의 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 위 단순차액은 최저가와 보증금의 차이를 나타낸 것이며 실제 미배당액은 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 핵심은 낙찰가 하락만큼 인수 잔액이 커져 실질취득이 약 163,000,000원에 수렴한다는 점입니다.

④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 1.63억을 놓고 봐야 한다

안양센트럴헤센2차 전용 23.02㎡대 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 138,063,333원이지만, 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 시장을 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 평균 135,000,000원, 최신 거래 역시 2026.06 · 135,000,000원입니다. 최근 가격은 과거 대비 -2.4%로 하락 추세입니다.

표면 최저가는 최근 12개월 평균의 24.1%에 불과하지만, 이 숫자만으로 “시세보다 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 주된 임차권을 반영한 실질취득 약 163,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 135,000,000원보다 28,000,000원 높고 약 120.7% 수준입니다. 여기에 최근 가격 추세도 -2.4%이므로, 가격 측면에서 가점을 줄 근거가 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 32,506,000원 가정)

단순 배당 계산은 집행비용 985,108원과 소유자 잔여 31,520,892원으로 구성되어 있습니다. 그러나 매각물건명세서는 별도로 이상은의 163,000,000원 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 위 표의 소유자 잔여 또는 계산상 인수 0원을 실제 매수인의 권리부담 0원으로 해석하면 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 주변은 근린생활시설·오피스텔·다세대주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철 1호선 관악역이 있어 제반 교통여건은 무난한 편으로 평가돼 있습니다.
• 입지. 안양초등학교 남동측 인근에 위치하며, 서측 약 35m·동측 약 8m·북측 약 12m 도로와 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 공시지가는 2,910,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 단지. 안양센트럴헤센2차는 132세대, 2021.03.25. 준공이며 대상 면적은 23.0223㎡입니다.
• 환금성 신호. 동일 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 7.0회이고 낙찰률은 0.0으로 표시돼 있습니다. 실거래 가격도 105,880,000원부터 154,000,000원까지 편차가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 이상은 임차보증금 확인. 보증금 163,000,000원 중 실제 배당액과 최종 미배당 잔액을 확인해 매수인 인수액을 확정해야 합니다.
• 추가 점유자 4명 확인. 송치민·이상민·이승노·전용호의 임대차계약, 보증금, 확정일자, 실제 점유관계와 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 현재 정보만으로는 대항력 유무를 확정할 수 없습니다.
• 최저가 착시 금지. 32,506,000원을 시세와 직접 비교하지 말고, 주된 인수권리를 반영한 약 163,000,000원을 최근 135,000,000원 시세와 비교해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래는 135,000,000원이고 최근 대비 과거 추세는 -2.4%입니다. 실질취득이 최근 시세 이상인 상태에서 추가 가격 가점을 주기 어렵습니다.
• 배당표 원문 대조. 단순 배당 계산의 소유자 잔여와 실제 임차인 배당·인수 관계가 다를 수 있으므로 배당요구종기, 매각물건명세서, 임차권등기 원문을 직접 대조해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세·최우선변제 등 실제 매수 후 부담 가능 항목을 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “7회 유찰”보다 “1.63억 인수 구조”가 먼저다

이 사건의 표면만 보면 감정가 155,000,000원이 7회 유찰되어 32,506,000원까지 떨어진 초저가 경매처럼 보입니다. 그러나 이상은의 임차보증금은 163,000,000원이고, 매각물건명세서가 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액의 매수인 인수를 명시합니다. 낙찰가가 내려가도 그만큼 미배당 잔액이 커지므로, 주된 임차권 기준 실질취득은 약 163,000,000원으로 고정되는 구조입니다.

이 금액은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 135,000,000원보다 약 20.7% 높고, 최근 시장도 -2.4% 하락 추세입니다. 더구나 이상은 외 4명의 점유자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 싸다”가 아니라 “실질취득은 최근 시세 이상이고 추가 임차인 위험까지 남아 있다”고 보는 것이 맞습니다. 권리 확인이 선행되지 않은 상태에서는 낮은 최저가 자체가 입찰 근거가 될 수 없습니다.