수원지방법원 2025타경100777. 안양시 만안구 안양동 안양센트럴헤센2차 202동 411호, 전용 23.0223㎡의 오피스텔입니다. 감정가는 155,000,000원이지만 무려 8회 유찰되면서 최저매각가가 26,005,000원, 감정가의 약 17% 수준까지 떨어졌습니다. 숫자만 보면 놀라울 만큼 저렴해 보입니다.

하지만 등기부를 살펴보면 낙찰가보다 훨씬 큰 권리가 확인됩니다. 을구 1번 임차권자 이상은의 임차보증금 163,000,000원입니다. 2021.09.03. 전입 및 점유를 시작했고, 최초 계약의 확정일자는 2021.08.12.입니다. 경매개시결정일인 2025.02.17.보다 먼저 성립한 임대차관계로, 매각물건명세서 역시 해당 임차권의 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

따라서 이 사건의 핵심은 얼마에 낙찰받는가가 아니라 낙찰대금 외에 얼마를 인수해야 하는가입니다. 보증금 전액이 유효하고 매각대금에서 임차인에게 배당되는 금액만큼 인수액이 감소하는 구조라면, 낙찰가가 내려가더라도 낙찰가와 인수액의 합계는 대체로 보증금 수준을 유지합니다. 실제 부담은 배당순위·집행비용·세금·다른 점유자의 권리에 따라 더 커질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 최저가가 아닌 임차권이 핵심

이 사건의 경매개시결정은 2025.02.17.입니다. 소유자 강석종에 대한 파산선고가 2023.05.02. 이루어졌고, 파산관재인 이원익이 청산을 위한 경매를 신청한 구조입니다. 자료상 말소기준으로 표시된 권리는 갑구 8번 경매개시결정입니다.

을구 1번 임차권등기는 2025.08.19. 접수되어 경매개시결정보다 늦지만, 임차권등기 접수일만으로 대항력 발생 시점을 판단하면 안 됩니다. 임차인 이상은의 전입·점유개시일은 2021.09.03.이고, 최초 계약의 확정일자는 2021.08.12.입니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항 가능한 임차권으로 명시되어 있으므로, 이 권리를 단순히 후순위 말소권리로 처리할 수 없습니다.

② 임차인·점유자 분석 — 확인된 임차권과 미상 권리를 구분

등기부에서 구체적인 보증금이 확인되는 임차권자는 이상은 1명입니다. 이와 별도로 현황조사에는 송치민·이상민·이승노·전용호 4명의 전입 내역이 존재합니다. 따라서 확인된 임차권자와 그 밖의 전입자를 구분해야 합니다. 전입자 4명의 보증금·확정일자·실제 점유 및 임대차관계는 확정되지 않았으며, 이들을 각각 독립된 대항력 임차인으로 단정할 수 없습니다.

임차권자 이상은의 보증금은 최초 계약과 갱신 계약에 각각 163,000,000원으로 기재되어 있습니다. 같은 임차권의 계약 이력이므로 두 금액을 합산하지 않습니다. 다른 전입자들의 실제 임차인 여부와 보증금은 별도 확인 대상입니다.

전입일이 2017.01.09.인 전용호와 2021.03.12.인 이승노의 경우, 제시된 단지 준공일인 2021.03.25.와 시점상 차이가 있으므로 주민등록 이력의 대상 주소, 실제 점유 및 임대차관계를 특히 면밀하게 확인해야 합니다. 단순 전입 기록만으로 임차권 성립이나 보증금 인수를 확정할 수는 없습니다.

③ 실질취득 분석 — 26,005,000원이 취득원가는 아니다

이 사건의 가장 중요한 계산은 낙찰가 자체가 아닌 낙찰가 + 매수인이 인수하는 미배당 보증금입니다. 매수인에게 대항 가능한 보증금이 낙찰가보다 클 때, 배당을 통해 줄어든 인수금액만큼 낙찰대금이 이미 지출되는 구조라면 실질취득은 보증금 수준으로 수렴합니다.

④ 시세 비교 — 최근 거래보다 실질취득이 높다

안양센트럴헤센2차 전용 23.02㎡ 안팎의 실거래입니다. 확인되는 전체 거래는 12건이고, 전체 평균은 138,063,333원입니다. 그러나 최근 12개월 거래는 1건으로, 2026년 6월 135,000,000원입니다. 최신 거래 역시 동일한 금액이므로 최근 시세 판단에는 이 금액을 우선 적용합니다.

과거 실거래 범위는 105,880,000원~154,000,000원으로 상당히 넓습니다. 전체 평균 138,063,333원에는 이전 시기의 거래가격이 섞여 있으므로 현재 시장가격의 직접적인 기준으로 삼기 어렵습니다. 특히 최근 가격 추세가 -2.4%로 하락하고 있어 과거 평균만 근거로 물건의 가치를 높게 평가하는 것은 위험합니다.

최신 거래와 최근 12개월 평균은 135,000,000원이며, 인수형 기준 실질취득금액인 약 163,000,000원보다 낮습니다. 다만 최근 표본이 1건이고 비교 거래의 층수도 다르므로, 최종 가격 판단에는 같은 층대·상태의 추가 거래 확인이 필요합니다. 현재 확인된 정보만으로는 실질취득가격이 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.

⑤ 배당 시뮬레이션 (매각가 26,005,000원 가정)

현재 계산상 배당표에는 집행비용과 소유자 잔여금액이 표시되어 있습니다. 그러나 이 배당표는 이상은의 보증금 163,000,000원과 다른 전입자의 배당 가능 권리 등을 실질적으로 반영한 확정 배당표가 아닙니다. 따라서 계산상 소유자 교부액을 실제 소유자에게 지급될 금액으로 해석해서는 안 됩니다.

집행비용 868,090원은 추정값이며, 25,136,910원은 임차보증금·당해세·최우선변제 등 관련 권리의 실제 배당을 반영하지 않은 계산상 잔여액입니다. 매수인 인수액이 0원이라는 의미가 아니며, 확정 배당액으로 사용할 수 없습니다.

⑥ 회차별 가격 — 유찰이 반복돼도 권리부담은 남는다

최저매각가가 26,005,000원에서 20,804,000원, 나아가 16,643,200원으로 내려가는 시나리오에서도 대항력 있는 보증금 163,000,000원은 그대로 고려해야 합니다. 임차인에게 배당되는 금액이 줄어들면 그만큼 매수인이 인수할 잔액은 증가합니다. 따라서 보증금이 전액 변제되지 않는 인수형 구조에서는 유찰 횟수만 늘어난다고 실질취득 비용이 낮아지는 것은 아닙니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안양시 만안구 안양동의 안양초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변에 근린생활시설·오피스텔·다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 수도권 전철 1호선 관악역이 있어 제반 교통여건은 무난한 편으로 평가됩니다.
• 이용상태. 오피스텔로 이용 중이며, 위생·급배수설비, 개별난방설비, 승강기 및 주차장 등이 기재되어 있습니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역으로 표시되어 있고, 과밀억제권역·도시교통정비지역·토지거래계약에 관한 허가구역 등 관련 규제 사항이 기재되어 있습니다. 입찰 전 해당 호실 및 토지 지분에 적용되는 규제를 확인해야 합니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으며, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
• 환금성. 132세대 규모의 오피스텔로, 동일 면적대 거래가격의 편차가 있습니다. 최근 12개월 실거래 표본이 1건에 불과하고 가격 추세도 -2.4%로 하락하고 있어 향후 매도 시 가격 및 거래 소요기간을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 임차권 인수 확인. 을구 1번 이상은의 보증금 163,000,000원에 대해 전입일·점유개시일·확정일자·매각물건명세서 기재를 대조하고 매수인 인수 잔액을 확인해야 합니다.
• 배당요구 및 배당 가능액. 이상은의 배당요구 내역과 실제 배당순위를 확인해야 합니다. 전용호의 2025.03.20. 배당요구도 함께 검토해 추가 배당·인수 관계를 파악해야 합니다.
• 전입자 4명 관계 확인. 송치민·이상민·이승노·전용호의 실제 점유 및 임대차관계를 확인해야 합니다. 단순 전입기록만으로 대항력을 확정하지 말고 보증금·확정일자·계약관계·점유 사실을 개별 검증해야 합니다.
• 임차권등기 말소 가능성. 이상은의 임차권등기는 배당금 지급 또는 매수인의 보증금 인수·변제와 관련해 별도 정리가 필요할 수 있습니다. 임차인의 권리 포기나 말소 동의를 가정해서는 안 됩니다.
• 파산·형식적 경매 확인. 파산선고와 청산을 위한 경매개시의 성격을 확인하고, 일반적인 담보권 실행 경매와 동일하게 배당관계를 단순화하지 않아야 합니다.
• 실질취득가격 기준. 최근 실거래 135,000,000원과 비교할 때 낙찰가 26,005,000원이 아닌 인수액을 포함한 약 163,000,000원을 기본 비교가격으로 사용해야 합니다.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자와 거주 형태를 확인하고, 인도·명도비용 및 승계 가능성이 있는 관리비 부담을 별도로 점검해야 합니다.
• 원본·현장 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임대차계약서, 감정평가서 및 집합건축물대장을 확인하고 매각기일과 권리변동 사항을 재확인해야 합니다.

맺으며 — “2,600만 원대 최저가보다 1억 6,300만 원의 보증금을 보라”

이 물건의 숫자는 극적인 대비를 보여줍니다. 감정가 155,000,000원, 현재 최저가 26,005,000원, 8회 유찰이라는 조건만 보면 매우 큰 할인율입니다. 하지만 그 할인율은 온전한 소유권을 아무 부담 없이 취득하는 가격을 뜻하지 않습니다.

등기된 임차권자 이상은의 보증금은 163,000,000원입니다. 매각물건명세서에는 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 임차인에게 배당되는 금액과 인수 잔액을 합쳐 평가하면 실질취득은 보증금 수준으로 수렴하므로, 저렴해 보이는 낙찰가에 현혹돼서는 안 됩니다.

더욱이 최근 실거래 기준가격은 135,000,000원이고 추세는 -2.4% 하락입니다. 실질취득 기준은 이 가격보다 높으며, 그 밖의 전입자 4명에 대한 임대차 및 인수관계도 명확히 확인되지 않았습니다.

결론은 분명합니다. 최저가는 낮아도 실질취득은 비싸고, 권리위험은 여전히 큽니다. 본건은 유찰 횟수가 아니라 임차보증금 인수 구조를 기준으로 판단해야 하며, 추가 전입자와 실제 배당관계까지 모두 확인되기 전에는 입찰 보류가 합리적입니다.