수원지방법원 2025타경100777. 군포시 금정동 우진아트리움 6층 604호입니다. 등기상 소유자는 강석종으로, 2021년 3월 12일 235,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2023년 파산선고가 등기되었고, 2025년 2월 17일 파산관재인 이원익에 의해 청산을 위한 형식적 경매가 개시됐습니다. 일반적인 은행 근저당 실행경매와 다른 구조입니다.
등기상 과거 반월신용협동조합의 공동담보 근저당권과 국의 압류는 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 남아 있는 담보권 자체가 핵심 문제는 아닙니다. 진짜 위험은 경매개시결정 이전에 전입한 사람들의 권리입니다. 이들의 보증금과 실제 점유·임대차관계가 확인되지 않아 낙찰자가 부담할 수 있는 금액을 산정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100777 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 금정동 47-24 우진아트리움 6층 604호 도로명주소: 경기도 군포시 산본천로226번안길 12 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 감정 요항상 오피스텔 이용 기재 감정 요항과 실제 경매목적물의 일치 여부 확인 필요 |
| 면적 참고 | 가격 비교 대상 면적 39.54㎡ · 등기상 해당 호실 면적 확인 필요 |
| 건물 정보 | 우진아트리움 · 12세대 · 준공일 2021.01.22 |
| 소유자 | 강석종 · 2021.03.12 소유권이전 · 거래가 235,000,000원 |
| 경매 성격 | 파산재산 청산을 위한 형식적 경매 |
| 경매 신청 | 채무자 강석종의 파산관재인 이원익 |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 41,105,000원 |
| 진행 상태 | 8회 유찰 · 감정가 대비 약 16.78% |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준 검토 | 2025.02.17 경매개시결정 · 선행 담보권·압류는 이미 말소 |
| 등기 확인 기준일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 더 위험하다
과거 근저당권의 채권최고액은 2,040,000,000원으로 크지만, 공동담보로 설정됐던 권리이며 2021년 2월 26일 말소됐습니다. 국의 압류 역시 2023년 11월 7일 말소됐습니다. 이미 말소된 금액을 현존 채무나 매수인 인수액에 포함해서는 안 됩니다.
임차인·전입자 분석 — 5명 모두 개별 확인 필요
현황조사와 매각 관련 기록에 나타난 인원은 총 5명입니다. 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복 신고자는 확인되지 않습니다. 다만 5명 모두가 현재 유효한 임대차계약의 임차인인지, 동일 세대 관계인지, 실제 점유자인지는 확정되지 않았습니다.
| 성명 | 전입신고일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전용호 | 2017.01.09 | 미상 / 미상 | 가능·미상 |
배당요구 제출 우선변제권 미상 |
승계 아님 |
| 이승노 | 2021.03.12 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 이상은 | 2021.09.03 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 이상민 | 2021.09.29 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 송치민 | 2025.02.03 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
전용호는 2025.03.20 배당요구를 제출했습니다. 배당요구 사실만으로 우선변제권의 성립이나 보증금 전액 배당이 확인되는 것은 아닙니다. 나머지 인원도 배당요구 여부와 임대차관계의 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 2021년 거래만으로 싸다고 할 수 없다
우진아트리움은 12세대 규모로, 거래 비교에 사용할 수 있는 사례는 2021년 10월의 1건입니다. 해당 거래는 면적 39.95㎡, 12층, 거래금액 264,000,000원입니다. 경매목적물의 비교 대상 면적은 39.54㎡이며, 실제 호실은 6층 604호로 표시돼 있습니다.
| 구분 | 시점 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 확인 실거래 | 2021.10 | 39.95㎡ | 12층 | 264,000,000원 |
| 감정평가액 | 감정가 | 39.54㎡ 참고 | 6층 | 245,000,000원 |
| 현재 최저가 | 2026.10.27 | 39.54㎡ 참고 | 6층 | 41,105,000원 |
| 과거 거래 대비 최저가 | 2021.10 기준 | — | — | 15.6% |
| 실질취득금액 | 인수액 확인 후 | — | — | 미확정 |
최저매각가 41,105,000원은 2021년 실거래 264,000,000원의 15.6%입니다. 하지만 이것은 5년 전 거래와 현재 최저입찰가격의 단순 비교입니다. 확인된 거래가 한 건뿐이고 최근 시장 추세를 입증할 만한 새로운 거래가 없어 현재 시세를 객관적으로 산정하기 어렵습니다.
무엇보다 임차인 보증금 인수가 미확정입니다. 따라서 41,105,000원과 264,000,000원을 비교한 차액을 투자수익이나 할인 혜택으로 해석할 수 없습니다. 실제 가격 메리트 판단에는 유효한 임대차보증금과 예상배당을 반영한 실질취득금액이 우선해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,105,000원 가정)
아래 배당은 집행비용을 차감하고, 금액이 확인되지 않은 채권과 임차인 배당을 반영하지 않은 제한적 산술 추정입니다. 파산절차 관련 채권, 조세, 임차인 우선변제금 등은 실제 배당을 바꿀 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,139,890원 |
| 1. 경매개시결정 · 파산관재인 이원익 | 미상 | 0원 |
| 2. 임차인 배당 | 미상 | 산정 불가 |
| 잔여 · 소유자 교부(산술 추정) | — | 39,965,110원 |
소유자 잔여 39,965,110원은 41,105,000원에서 추정 집행비용 1,139,890원만 차감한 금액입니다. 실제 소유자 수령액을 보장하지 않습니다. 임차인 배당과 조세 등을 반영하면 결과가 달라질 수 있습니다. 경매개시결정에 대한 배당 0원도 금전채권 부존재를 확정하는 의미가 아닙니다.
회차별 매각가격과 배당 시나리오
| 회차 | 매각가격 가정 | 감정가 대비 | 산술상 잔여금 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 | 41,105,000원 | 16.78% | 39,965,110원 |
| 9회 유찰 시 | 32,884,000원 | 13.42% | 31,892,088원 |
| 10회 유찰 시 | 26,307,200원 | 10.74% | 25,433,670원 |
④ 입지·환금성 메모 (등기·감정·거래자료 기준)
- 소재지. 등기상 경기도 군포시 금정동 47-24 우진아트리움 6층 604호입니다. 도로명주소는 산본천로226번안길 12입니다.
- 건물 규모. 우진아트리움은 12세대로, 준공일은 2021.01.22입니다. 소규모 다세대 건물의 특성상 대단지와 동일한 거래 유동성을 기대하기 어렵습니다.
- 이용 용도. 경매상 물건종류는 다세대이나, 감정평가 요항의 이용상태에는 오피스텔로 기재돼 있습니다. 실제 건축물대장상 용도와 현황을 대조해야 합니다.
- 감정자료의 소재지 불일치. 감정 요항에는 안양시 만안구 안양동, 안양초등학교 인근 및 관악역 접근성이 기재돼 있습니다. 이는 경매목적물인 군포시 금정동과 일치하지 않습니다. 해당 교통·입지 설명을 본건의 입지 평가에 그대로 적용할 수 없습니다.
- 건물 구조 불일치. 감정 요항에는 지상 5층 건물의 제1층 제101호가 기재돼 있으나, 경매목적물은 6층 604호입니다. 감정 요항과 평가대상 호실의 일치 여부를 확인하기 전까지 구조·설비 정보를 본건의 확정 사실로 취급해서는 안 됩니다.
- 토지 관련 기록. 토지정보에는 일반상업지역, 공시지가 2,564,000원/㎡, 토지면적 399.1㎡가 표시돼 있습니다. 감정 요항의 주소 불일치를 고려해 본건 대지와 해당 토지정보가 일치하는지 지번·대지권 자료를 통해 확인해야 합니다.
- 거래 유동성. 확인 실거래는 2021.10의 1건이며, 경매 관련 평균 유찰 횟수는 9.9회입니다. 현재 시장가격과 실제 환금성을 판단할 거래 근거가 충분하지 않습니다.
- 권리 특성. 파산선고 후 형식적 경매로 진행되고 있고, 전입 관련자 5명의 보증금과 점유관계가 미확정입니다. 일반적인 권리정리 완료 물건으로 볼 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 5명의 실체 확인. 전용호·이승노·이상은·이상민·송치민 각각의 임대차계약, 실제 점유 및 세대 관계를 확인해야 합니다. 전입 기록만으로 모두 독립 임차인이라고 가정해서는 안 됩니다.
- 대항력 성립 확인. 전입신고일과 실제 인도·점유 시점, 계약상 권리자, 임대차의 존속 여부를 확인해 각자의 대항력 유무를 개별 판정해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 확인돼야 우선변제권, 예상배당, 미배당 보증금, 매수인 인수 가능액을 계산할 수 있습니다.
- 전용호의 조기 전입 확인. 2017.01.09 전입이 2021년 준공·보존등기보다 빠른 이유와 2025.03.20 배당요구의 법적 근거를 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 임차인의 매수인 인수 여부, 보증금, 배당요구, 점유상태와 인도 관련 특별조건을 확인해야 합니다.
- 실질취득가격 재계산. 입찰가에 인수할 미배당 보증금을 더해 총 취득원가를 계산한 뒤, 검증된 현재 거래가격과 비교해야 합니다. 2021년 거래 한 건만으로 입찰가 상한을 정하는 것은 위험합니다.
- 감정평가서 일치 여부. 군포시 금정동 604호와 안양시 안양동 101호의 불일치를 해소하고, 평가 목적물·면적·건축물대장·대지권을 확인해야 합니다.
- 파산절차 및 배당관계. 파산관재인이 신청한 청산 목적 경매이므로 파산절차의 채권 및 배당관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 관리비·조세·명도. 공용부분 관리비 체납, 조세 관련 우선채권, 현재 점유자의 명도 가능성과 비용을 조사해야 합니다.
- 매각 직전 원본 재확인. 매각기일 2026.10.27 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원의 매각조건을 반드시 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 17%라도 안전한 가격은 아니다”
이 물건을 숫자로만 보면 강한 관심을 끌 수밖에 없습니다. 감정가 245,000,000원, 현재 최저가 41,105,000원, 유찰 8회. 과거 2021년 실거래 264,000,000원과 비교해도 현저히 낮은 입찰가격입니다.
하지만 최저입찰가격과 실제 취득가격은 다릅니다. 전입 관련자 5명의 보증금과 대항력·우선변제권이 확인되지 않았습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 하는 상황이라면 낙찰가가 추가로 내려가더라도 매수인의 실질취득금액은 충분히 내려가지 않을 수 있습니다. 현재의 제한적인 배당 추정에서 인수액이 0원으로 표시된다는 사정은 이러한 위험을 해소하지 못합니다.
게다가 거래 비교는 2021년의 단 한 건이고, 감정평가 요항에는 목적물 소재지와 층호의 중대한 불일치가 확인됩니다. 12세대 소규모 건물에서 8회 유찰된 상황까지 고려하면, 현재 자료만으로 가격 메리트를 인정하거나 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.
종합 판단: D등급 — 입찰 보류. 권리분석의 출발점은 더 낮은 최저가를 기다리는 것이 아니라, 전입자별 권리와 인수금액을 확정하고, 감정평가 대상의 동일성을 검증하는 것입니다. 그 확인이 끝나기 전까지는 낙찰가를 실질취득원가로 취급해서는 안 됩니다.
