51,381,000원
수원지방법원 2025타경100777. 등기상 소유자는 강석종이며 2021.03.12. 거래가 235,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 파산선고가 기입됐고, 2025.02.17. 채무자 강석종의 파산관재인 이원익을 채권자로 하는 청산을 위한 형식적경매개시결정이 등기됐습니다. 자료상 이 경매개시결정이 말소기준으로 정리돼 있으며 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
겉으로 보이는 가격 하락 폭은 큽니다. 감정가 245,000,000원에서 7회 유찰된 현재 최저가는 51,381,000원, 즉 감정가의 21% 수준입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 임차·점유관계입니다. 송치민·이상은·이상민·이승노·전용호까지 실제 점유자 5명이 확인되며, 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100777 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 금정동 47-24 우진아트리움 6층604호 · 도로명 경기도 군포시 산본천로226번안길 12 |
| 용도 | 다세대 · 감정 이용상태 기재는 오피스텔 |
| 소유자 | 강석종 · 2021.03.12. 소유권이전 · 거래가액 235,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 51,381,000원 (7회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 경매 형태 | 청산을 위한 형식적경매개시결정 |
| 등기소 | 수원지방법원 안양지원 안양등기소 |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유관계가 더 중요하다
2021.02.03. 반월신용협동조합 근저당권은 채권최고액 2,040,000,000원으로 설정됐지만 2021.02.26. 일부포기로 말소돼 현재 인수대상으로 남아 있지 않습니다. 2023.05.02. 동안양세무서장 압류 역시 2023.11.07. 해제로 말소됐습니다. 등기만 보면 과거 담보·압류는 정리돼 있지만, 이 사건은 등기부보다 현황조사상 점유자 5명의 보증금과 대항력 확정 여부가 훨씬 중요한 구조입니다.
② 임차·점유관계 — 5명 모두 보증금이 확인되지 않았다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전용호 | 2017.01.09 | 미상 | 2025.03.20 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이승노 | 2021.03.12 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상은 | 2021.09.03 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상민 | 2021.09.29 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 송치민 | 2025.02.03 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차·점유자로 확인되는 사람은 5명이며 보증기관 대위·승계 신고로 중복된 사람은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이들을 단순히 “대항력 있음”으로 확정해서는 안 됩니다. 현재 단계에서는 모두 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 19.5% 숫자에 현혹되면 안 된다
우진아트리움의 확인된 실거래 표본은 1건입니다. 2021.10. 전용 39.95㎡, 12층이 264,000,000원에 거래됐고, 현재 최저가 51,381,000원은 이 금액의 19.5%입니다. 그러나 이 거래는 2021.10. 한 건뿐이므로 현재 시세를 단정하기에는 표본과 시점 모두 제한적입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 39.95㎡ | 12 | 264,000,000원 |
| 표본 | 39.54㎡ 대상 | 1건 | 264,000,000원 |
단지 규모도 12세대로 작고, 확인된 거래도 1건뿐입니다. 단지 경매 통계에서는 평균 유찰 횟수가 9.4회, 매각률은 2.78로 표시돼 있습니다. 현재 사건도 이미 7회 유찰된 상태라, 단순 할인율만으로 환금성과 시장성을 높게 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,381,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,324,858원 |
| 2. 경매개시결정 · 채무자 강석종의 파산관재인 이원익 | 미상 | 0원 |
| 계산상 소유자 교부 | - | 50,056,142원 |
위 계산은 채권액이 확인되지 않은 경매개시결정과 임차인 보증금·최우선변제·당해세를 반영하지 않은 값입니다. 특히 점유자 5명의 보증금이 미상이므로 계산상 잔여액 50,056,142원을 실제 소유자 배당액으로 확정해서는 안 되며, 매수인 인수액 역시 0원으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 인수위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 계산상 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 21% | 51,381,000원 | 50,056,142원 |
| 8회 유찰 시 | 17% | 41,104,800원 | 39,964,914원 |
| 9회 유찰 시 | 13% | 32,883,840원 | 31,891,931원 |
현재 최저가는 51,381,000원이고, 다음 시나리오는 41,104,800원·32,883,840원으로 더 낮아집니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 구조라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용이 크게 줄지 않을 수 있습니다. 이 사건은 보증금이 미상이므로 유찰 횟수와 최저가만 보고 가격 메리트를 계산할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 규모. 우진아트리움은 12세대, 준공일은 2021.01.22로 정리돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 399.1㎡, 공시지가는 2,564,000원/㎡이며 평지·사다리형입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 도시지역·과밀억제권역·과밀억제지역 등에 포함돼 있습니다.
- 도로. 자료상 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 도로접면은 세로각지(가)로 기재돼 있습니다.
- 거래·환금성. 확인 실거래는 2021.10. 1건뿐이고, 단지 경매 평균 유찰 횟수도 9.4회로 표시돼 있어 가격 검증에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 확인이 1순위. 송치민·이상은·이상민·이승노·전용호 5명의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 보증금·확정일자가 미상인 상태이므로 현재는 전입일만으로 인수 여부를 확정하지 마세요.
- 전용호 전입일 검증. 2017.01.09 전입일은 준공일 2021.01.22보다 앞섭니다. 해당 주소의 동일성부터 원본으로 확인해야 합니다.
- 배당표 재계산. 임차보증금과 배당요구 여부가 확인되면 각 임차인의 예상배당액·미배당액·매수인 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 분류는 다세대, 감정 이용상태는 오피스텔로 기재돼 있으므로 건축물대장과 현황을 대조하세요.
- 낙찰가보다 실질취득비용. 현재 51,381,000원, 8회 유찰 시 41,104,800원, 9회 유찰 시 32,883,840원이라는 가격 자체보다 인수보증금을 합친 총비용을 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “21%까지 떨어졌다”보다 “얼마를 인수하나”가 먼저다
이 물건의 숫자만 보면 강렬합니다. 감정가 245,000,000원에서 7회 유찰돼 51,381,000원, 감정가의 21%까지 내려왔고 과거 확인 거래 264,000,000원과 비교하면 19.5% 수준입니다. 하지만 그 비교는 현재 상태에서 투자판단의 핵심 숫자가 아닙니다.
송치민·이상은·이상민·이승노·전용호 등 실제 점유자 5명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매수인이 부담할 인수액과 실질취득비용을 산정할 수 없기 때문입니다. 더욱이 확인된 실거래는 2021.10. 1건뿐이고 단지 규모도 12세대입니다. 따라서 이 사건은 “많이 유찰돼 싸진 물건”이 아니라 “임차관계가 확인돼야 비로소 가격을 계산할 수 있는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 현 단계에서는 가격보다 임차보증금 확인이 먼저이며, 그 확인 전에는 공격적인 응찰 근거가 부족합니다.
