대전지방법원 2024타경4600. 충청남도 서산시 해미면 동암리 185-1 제1동을 포함한 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 기호 (1)-(5) 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물로, 모두 주택 등으로 이용 중입니다. 감정가는 1,612,898,410원이고 현재 최저매각가는 553,223,000원으로 3회 유찰 상태입니다. 그러나 이 사건은 단순히 감정가 대비 최저가만 보고 판단할 수 없습니다. 등기와 매각물건명세서에 매각으로 소멸하지 않는 선순위 가처분이 명시돼 있기 때문입니다.
소유자는 박근수입니다. 건물 등기상 2023.06.16 소유권보존과 같은 날 주식회사제이조원컴퍼니의 가처분이 등기됐고, 피보전권리는 소유권이전등기청구권입니다. 이후 2023.12.19 오명심의 560,000,000원 가압류가 말소기준으로 잡히며, 그 뒤 장홍순 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 핵심은 그보다 앞선 가처분이 그대로 남는다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경4600 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 해미면 동암리 185-1 제1동 |
| 등기 부동산 | 충청남도 서산시 해미면 동암리 185-1, 185-2, 185-11, 185-14, 185-25 제1동 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호(1)-(5) 주택 등으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 · 치장벽돌 및 목재 사이딩 마감 · 새시 창호 |
| 소유자 | 박근수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,612,898,410원 / 553,223,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기 발행 | 2026.08.21 · 대전지방법원 서산지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가처분이 남는다
또한 매각물건명세서에는 목록 5의 갑구 순위 2번 최선순위 가처분(2023.10.20) 역시 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수된다고 기재돼 있습니다. 따라서 배당계산의 매수인 금액 인수 0원만으로 이 사건을 ‘인수 없음’으로 해석하면 안 됩니다. 이 사건의 위험은 일정 금액을 추가 부담하는 형태가 아니라 소유권 자체에 영향을 줄 수 있는 권리 인수입니다.
② 임차인 — 정규용 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정규용 | 2024.01.11 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
정규용의 전입신고일은 2024.01.11로 말소기준권리인 2023.12.19 가압류보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 금액 관계는 별도 확인이 필요합니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 553,223,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,932,230원 |
| 갑구 3번 가압류 · 오명심 | 560,000,000원 | 545,290,770원 |
| 갑구 4번 가압류 · 장홍순 | 81,891,800원 | 0원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 주식회사헬로머니대부 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 553,223,000원 가정 시 채권 총 청구액 1,091,891,800원 중 545,290,770원이 배당되고 546,601,030원이 미배당으로 남습니다. 배당표상 매수인 금액 인수는 0원입니다. 다만 이 수치는 매수인에게 남는 최선순위 가처분의 법적 위험을 금액으로 반영한 값이 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 가처분은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 금액 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 553,223,000원 | 545,290,770원 | 546,601,030원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 387,256,100원 | 381,034,515원 | 710,857,285원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 271,079,270원 | 266,484,160원 | 825,407,640원 | 0원 |
⑤ 매각조건·물건 특수성
- 일괄매각. 여러 목록이 함께 매각되는 사건입니다.
- 지분매각. 목록 7·8·9는 지분매각입니다.
- 농지취득자격증명. 목록 6은 농지취득자격증명원 제출이 필요하며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는다고 명시돼 있습니다.
- 사용승인 미취득. 목록 1~5 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물입니다.
- 제시외 건물. 목록 1~5의 제시외 건물은 매각에 포함되고, 목록 7 지상의 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다.
- 현황과 지목 차이. 목록 8·9는 지목이 임야이나 현황은 도로 및 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 법정지상권. 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 서산시 해미면 반양리 소재 연화사 북서측 인근이며, 주택 및 농경지 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 이용. 기호(1)-(5)는 모두 주택 등으로 이용 중입니다. 내부는 이해관계인의 부재 및 비협조 등으로 직접 확인되지 않았습니다.
- 설비. 일반적인 위생·급배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지계획. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다.
- 임야 목록. 기호(8),(9)는 준보전산지이며 지목은 임야지만 현황은 도로 및 주거용 건부지입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최선순위 가처분부터 확인. 2023.06.16 가처분의 피보전권리인 소유권이전등기청구권이 실제 존재하는지, 관련 소송·확정 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 목록 5 가처분 확인. 매각물건명세서에 기재된 2023.10.20 최선순위 가처분의 인수 조건도 함께 대조해야 합니다.
- 금액 인수 0원과 권리 인수를 구분. 배당표의 매수인 인수 0원은 선순위 가처분 소멸을 의미하지 않습니다.
- 사용승인 여부 확인. 목록 1~5는 사용승인을 받지 않은 건물로 명시돼 있으므로 현황과 행정상 상태를 확인해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록 6의 증명원 제출 조건과 미제출 시 매수보증금 미반환 조건을 확인해야 합니다.
- 포함·제외 제시외 건물. 목록별 제시외 건물의 매각 포함 여부가 다르므로 감정평가서와 현황을 대조해야 합니다.
- 임차인 확인. 정규용은 대항력이 없지만 보증금은 미상이므로 매각물건명세서와 현황을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 가격보다 가처분 한 줄이 더 중요하다”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 1,612,898,410원에서 3회 유찰된 553,223,000원이 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 권리분석의 결론은 반대 방향입니다. 매각물건명세서가 목록 1·2의 2023.06.16 최선순위 가처분과 목록 5의 2023.10.20 최선순위 가처분을 매수인이 인수하는 권리로 명시하고 있고, 특히 목록 1·2의 가처분은 피보전권리가 확정될 경우 매수인이 소유권을 상실할 수 있음까지 적시돼 있습니다.
정규용의 임차관계는 대항력이 없고 배당계산상 금액 인수도 0원이지만, 그것으로 이 물건을 안전형이라 볼 수는 없습니다. 3회 유찰, 사용승인 미취득 건물, 일괄·지분매각, 농지취득자격증명, 제시외 건물 포함·제외가 함께 얽혀 있습니다. 가격은 크게 내려왔지만 권리 위험은 내려오지 않았습니다. 이 사건은 최저가보다 선순위 가처분의 실체를 먼저 해소해야 판단 가능한 고위험 물건입니다.
