대전지방법원 2024타경4600. 등기상 소유자는 박근수이고, 사건은 주식회사헬로머니대부의 강제경매개시결정으로 진행 중입니다. 현재 최저매각가는 387,256,000원으로 감정가 1,612,898,410원의 24.01% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 수치만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 이 사건에는 말소기준인 2023.12.19. 오명심 가압류보다 앞선 2023.06.16. 가처분이 있고, 매각물건명세서는 이 권리가 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수된다고 명시합니다.
해당 가처분의 피보전권리는 소유권이전등기청구권입니다. 명세서에는 목록 1·2의 2023.06.16. 최선순위 가처분뿐 아니라, 목록 5의 2023.10.20. 최선순위 가처분도 매수인에게 인수된다고 적혀 있습니다. 특히 피보전권리가 실제로 존재하는 것으로 확정되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실할 수 있음이 명시돼 있으므로, 이 사건의 판단 기준은 단순한 최저가가 아니라 이 인수권리의 결과입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경4600 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 해미면 동암리 185-1 제1동 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 건물은 주택 등으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물 |
| 소유자 | 박근수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,612,898,410원 / 387,256,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사헬로머니대부 / 450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 가처분이 남는다
말소기준권리는 2023.12.19. 오명심의 가압류 560,000,000원입니다. 그 뒤의 2024.05.07. 장홍순 가압류 81,891,800원과 2024.11.06. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 말소기준보다 앞선 가처분은 소멸하지 않는 구조라, 후순위 채권이 정리된다는 사실만으로 권리가 깨끗해지는 사건이 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정규용 | 2024.01.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명으로 확인됩니다. 정규용의 전입일은 2024.01.11.로 말소기준권리인 2023.12.19. 가압류보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 미상이고, 우선변제 여부도 확인되지 않았습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다.
③ 가격 — 감정가 대비 크게 내려왔지만 시세 평가는 불가
현재 최저가는 387,256,000원으로 감정가 1,612,898,410원의 24.01%입니다. 5회 유찰 시 시나리오는 271,079,200원, 6회 유찰 시에는 189,755,440원입니다. 다만 이 사건에는 최근 실거래 비교 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 387,256,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,221,584원 |
| 갑구 3번 가압류 · 오명심 | 560,000,000원 | 381,034,416원 |
| 갑구 4번 가압류 · 장홍순 | 81,891,800원 | 0원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 주식회사헬로머니대부 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 총 채권액 1,091,891,800원 중 381,034,416원이 배당되고, 미배당은 710,857,384원입니다. 매수인에게 금액으로 산정된 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 최선순위 가처분은 금전배당이 아니라 별도 인수권리입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가 요항 기준)
- 주위환경. 충청남도 서산시 해미면 반양리 소재 연화사 북서측 인근으로, 주택과 농경지 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 이용상태. 기호 1~5 건물은 모두 주택 등으로 이용 중이며, 이해관계인의 부재 및 비협조 등으로 내부확인은 탐문조사와 평가자료 등을 참고했습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물이며, 일반적인 위생·급배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당하고, 기호 8·9는 준보전산지에도 해당합니다.
- 공부와 현황. 기호 8·9는 지목이 임야이나 현황은 도로 및 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서상 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최선순위 가처분 확인. 목록 1·2의 2023.06.16. 가처분과 목록 5의 2023.10.20. 가처분이 매각으로 소멸하지 않는다는 점을 전제로 판단해야 합니다.
- 피보전권리 결과 확인. 목록 1·2 가처분의 피보전권리는 소유권이전등기청구권입니다. 실제 존재가 확정될 경우 매수인이 소유권을 상실할 수 있다고 명세서에 명시돼 있습니다.
- 임차인 보완 확인. 정규용은 대항력이 없는 것으로 정리돼 있으나 보증금·확정일자·우선변제 여부는 미상입니다.
- 내부 상태 확인. 내부구조·이용상황·관리상태는 이해관계인의 부재 및 비협조 등으로 직접 확인되지 않아 별도 확인이 필요합니다.
- 토지 현황 확인. 일부 토지는 지목 임야와 현황 이용이 다르므로 도로 및 주거용 건부지 이용상태를 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 분리. 현재 배당표상 금액 인수액은 0원이지만, 소멸하지 않는 가처분은 별도의 비금전 권리 위험입니다.
맺으며 — 할인율보다 소유권 위험이 먼저다
현재 최저가는 387,256,000원으로 감정가의 24.01%까지 내려와 있습니다. 그러나 이 사건을 단순한 저가 경매로 해석할 근거는 없습니다. 실거래 시세 자료가 없는 데다, 더 근본적으로 매각으로 소멸하지 않는 최선순위 가처분이 존재하기 때문입니다. 목록 1·2 가처분의 피보전권리가 실제로 존재하는 것으로 확정되면 매수인이 소유권을 상실할 수 있고, 목록 5에도 별도의 최선순위 가처분 인수가 명시돼 있습니다. 임차인 정규용은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 이 사건의 핵심 위험은 임차인이 아니라 선순위 가처분입니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 추가 유찰 시 가격보다, 인수 가처분의 법적 결과를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
