제주지방법원 2024타경30927. 제주 구좌읍 송당리 소재 임야·토지와 축산 관련 건물 등을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 마사, 휴게실 및 숙소, 사무실 및 숙소, 창고 등으로 이용 중이고, 일부 토지는 목장용지로 사용됩니다. 목록 3-1 내지 3-8, 5-1, 15-1의 제시외 건물과 일부 토지 위 수목도 일괄매각에 포함됩니다.
등기상 핵심은 두 층으로 나뉩니다. 2021.03.18. 제주축산업협동조합 근저당권 3,387,000,000원이 말소기준권리이고, 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 그보다 앞선 2019.02.26. 갑구 3번 가등기는 매수인 인수로 분류돼 있습니다. 등기 목적에는 소유권이전청구권가등기 관련 내용이 표시되는 반면 별도 확인사항에는 담보가등기로 기재돼 있어, 원본 서류로 성격을 확정하기 전에는 인수 범위와 경제적 부담을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경30927 |
|---|---|
| 대표 소재지 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 송당리 2462 |
| 등기 확인 대상 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 송당리 2463 제4호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 임야·토지 + 토지 · 목장용지·마사·휴게실 및 숙소·사무실 및 숙소·창고 |
| 소유자 | 농업회사법인희망축산주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 6,331,797,000원 / 3,102,581,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 선진 / 2,243,000,948원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 대표 토지 정보 | 목장용지 14,172㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 13,700원/㎡ |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸하지만 선순위 가등기는 남는다
신고된 임차인은 없습니다. 따라서 주택·상가 임차인의 보증금 인수 문제는 나타나지 않습니다. 다만 이 사건의 위험은 임차인이 아니라 선순위 가등기와 행정상 부기등기에 있습니다. 말소기준 뒤의 제주축산업협동조합·주식회사 선진·안진선·이하정 근저당과 각 가압류·압류·경매개시결정은 배당 여부와 무관하게 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 49% 할인만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저가는 감정가의 49%인 3,102,581,000원입니다. 그러나 이 물건은 목장용지·임야·농경지와 마사·숙소·사무실·창고가 섞인 일괄매각 물건입니다. 아파트처럼 동일 평형 거래가격을 곧바로 대입할 수 없고, 토지별 규제와 건물별 실제 이용상태, 축산시설의 사업 승계 가능성을 함께 평가해야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 2회 유찰 회차 | 49% | 3,102,581,000원 | 6,676,142,937원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 2,171,806,700원 | 7,597,609,494원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 1,520,264,690원 | 8,242,636,084원 |
보조금 잔존가액을 반환하는 경로만 단순 산술로 반영하면 2회 유찰 회차의 실질취득 하한은 3,138,352,000원*입니다. 여기에 가등기와 관련된 경제적 부담은 포함되지 않았습니다. 따라서 최저가가 더 내려가더라도 가등기 처리비용과 사업 승계 조건을 확정하기 전까지는 ‘감정가 대비 몇 퍼센트’만으로 입찰 상한을 정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,102,581,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 33,425,810원 |
| 2. 근저당 · 제주축산업협동조합 | 3,387,000,000원 | 3,069,155,190원 |
| 3. 근저당 · 주식회사 선진 | 4,200,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 안진선 | 280,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 이하정 | 780,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 173,791,414원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 제주축산업협동조합 | 30,669,074원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 여수축산업협동조합 | 41,484,220원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관) | 374,825,981원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 이근호 | 50,000,000원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 홍성축산업협동조합 | 62,335,560원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 353,234,848원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 노승용 | 11,957,030원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 9,745,298,127원 중 3,069,155,190원이 배당되고 6,676,142,937원이 미배당되는 가정입니다. 신청채권자 주식회사 선진의 청구액 2,243,000,948원은 이 회차에서 배당되지 않습니다. 배당표상 후순위 채권 인수액은 0원이지만, 갑구 3번 가등기와 목록 14·15의 보조금 부기등기는 별도의 인수사항입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 송당리 권역. 목록 1·2·4·7·12는 구좌읍 송당리 소재 스누피가든 남측 인근에 위치하고, 주위는 농경지·목장용지·임야가 주를 이루는 지방도 주변 농경지대와 야산지대입니다.
- 김녕리 권역. 목록 6·9·11·13은 구좌읍 김녕리 소재 김녕농협 농산물 유통센터 남측 인근으로, 농경지와 임야가 주를 이루는 마을 주변 농경지대 및 야산지대입니다.
- 교통. 목록 1·2·11과 4·6·7·9·12·13 인근까지 차량 출입이 가능하고, 근거리 및 원거리에 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 목록 3은 마사, 목록 5는 휴게실 및 숙소, 목록 8은 사무실 및 숙소, 목록 10은 창고로 이용 중입니다. 목록 5·8의 공부상 용도는 동물 및 식물 관련시설이나 현황 이용은 각각 휴게실 및 숙소, 사무실 및 숙소입니다.
- 토지 현황. 목록 4의 공부상 지목은 임야이나 현황은 목장용지이고, 목록 11의 공부상 지목은 과수원이나 현황은 전입니다. 목록 1·2·7·12에는 주로가 소재합니다.
- 규제. 계획관리지역·생산관리지역과 경관보전지구·생태계보전지구·지하수자원보전등급, 건축계획심의대상구역 및 초지 관련 제한이 대상별로 적용됩니다.
- 환금성. 단일 주택이 아니라 토지·목장용지·축산시설·숙소·사무실·창고가 섞인 일괄매각이므로, 사용 목적과 사업 승계 여부가 맞는 수요자 중심으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 갑구 3번 원본 확인. 소유권이전청구권가등기 관련 표시와 담보가등기 확인사항이 함께 나타납니다. 등기 원인·가등기권리자·본등기 가능성·말소 조건을 원본으로 확정해야 합니다.
- 목록 14·15 처리방식 확정. 보조금 잔존가액 반환과 사업 승계 중 어떤 경로가 가능한지, 관할 관청 승인 조건과 2030.12.10.까지의 사후관리 의무를 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재산정. 최저가 3,102,581,000원에 보조금 잔존가액 35,771,000원*과 가등기 관련 부담, 취득 관련 비용을 별도로 더해 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 목록 3-1 내지 3-8, 5-1, 15-1 제시외 건물과 토지 위 수목, 각 목록의 주로 포함 여부를 현황도와 대조해야 합니다.
- 공부와 현황 차이 확인. 임야가 목장용지로, 과수원이 전으로 이용되는 부분과 건물의 공부상 용도·현황 이용 차이가 인허가 및 활용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 점유와 사업설비 확인. 신고된 임차인은 없지만 마사·숙소·사무실·창고의 실제 점유자, 가축·기계·설비·비품의 매각 포함 여부를 현장에서 구분해야 합니다.
- 배당 부족액과 인수권리 구분. 후순위 채권의 미배당액은 인수권리와 구분하고, 선순위 가등기와 보조금 부기등기만 별도로 해결하는 구조인지 원본 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 인수권리의 가격표가 먼저다
이 사건은 감정가 6,331,797,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 3,102,581,000원으로 내려온 대형 일괄매각입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%지만, 갑구 3번 가등기의 성격과 경제적 부담이 확정되지 않았고, 목록 14·15의 금지사항 부기등기는 매각으로 소멸하지 않습니다.
보조금 반환 경로를 택할 경우에만도 2025.11.28. 기준 35,771,000원이 추가돼 실질취득 하한이 3,138,352,000원*으로 올라갑니다. 사업 승계를 택하면 관할 관청 승인과 2030.12.10.까지의 사후관리 조건을 따라야 합니다. 여기에 선순위 가등기 부담은 아직 금액으로 계산할 수 없습니다. 후순위 권리는 대부분 소멸하지만, 핵심 선순위 권리와 행정상 제한은 남는 물건입니다. 결론은 명확합니다. 가등기 말소 또는 인수조건과 보조금 부기등기 처리방식이 서면으로 확정되기 전에는, 최저가 49%를 가격 메리트로 평가할 수 없습니다.
* 35,771,000원은 2025.11.28. 기준 보조금 잔존가액 35,771천원을 원 단위로 표시한 금액입니다. 사후관리 기간 경과에 따라 변동될 수 있으며, 실질취득 하한 3,138,352,000원은 최저가 3,102,581,000원에 이 금액만 단순 합산한 값입니다. 가등기 관련 부담은 포함되지 않았습니다.
