제주지방법원 2024타경30927. 제주시 구좌읍 송당리·김녕리 일원에 위치한 토지와 건물을 한꺼번에 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 마사, 휴게실 및 숙소, 사무실 및 숙소, 창고 등으로 이용 중이며, 토지는 농경지·목장용지·임야가 주를 이루는 농경지대 및 야산지대에 자리합니다. 감정가는 944,431,680원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 462,771,000원입니다.

숫자만 보면 감정가의 절반 아래로 내려온 물건처럼 보입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 곧바로 시장가격 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 비교할 실거래 자료가 없고, 여러 토지와 건물이 묶인 일괄매각이며, 일부 토지는 농지취득자격증명을 제때 제출하지 않으면 매수보증금을 돌려받지 못하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 가격보다 먼저 취득 가능성과 이용 가능성을 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수는 0원이지만 말소기준 확인은 필요

권리 산정상 말소기준으로 표시된 권리는 2020.01.14. 여수시 압류입니다. 이후의 근저당권·가압류·경매개시결정·국세 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있으며, 임차인도 없어 계산상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.

② 주요 권리 — 채권은 많지만 매수인 승계액은 없다

③ 가격 분석 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다

현재 최저가는 감정가 944,431,680원의 49%인 462,771,000원입니다. 다음 회차까지 유찰되면 323,939,700원, 그다음 회차는 226,757,790원으로 내려가는 시나리오입니다. 그러나 주변 실거래나 동일 용도의 비교 거래가 확인되지 않아, 현재 가격이 실제 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 462,771,000원 가정)

채권액 합계는 6,666,341,097원이며, 집행비용을 제외한 채권자 예상배당은 455,743,290원입니다. 예상 미배당액은 6,210,597,807원이고 소유자 잔여액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 특별매각조건 — 이 사건의 실제 승부처

• 일괄매각. 토지와 건물을 분리하지 않고 함께 취득합니다. 제시외 건물인 별지 목록 10-1도 매각에 포함됩니다.
• 농지취득자격증명. 목록 9·11 토지 취득 시 농지취득자격증명을 매각허가기일까지 제출해야 합니다.
• 보증금 몰취 위험. 최고가매수신고 후 농지취득자격증명을 기한 내 제출하지 않으면 매수보증금을 반환받지 못합니다.
• 발급 기간. 농지위원회 심의를 거치는 경우 농지취득자격증명 발급 여부 판단 기간은 14일 이내입니다. 입찰 전 행정관서에 미리 신청할 수 있습니다.
• 매각 제외. 목록 10 건물 옥상에 있는 이동식 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.
• 수목 포함. 목록 6·9·11·13 지상에 식재된 수목 등은 토지에 포함해 감정평가됐습니다.
• 현황 차이. 목록 11은 공부상 과수원이지만 현황은 전이며, 감정평가 내용에는 목록 4의 공부상 임야가 현황 목장용지인 것으로 기재돼 있습니다.

⑥ 토지·건물 이용성과 환금성

• 주위환경. 송당리 대상은 스누피가든 남측 인근, 김녕리 대상은 김녕농협 농산물 유통센터 남측 인근입니다. 농경지·목장용지·임야가 주를 이루는 농경지대 및 야산지대입니다.
• 교통. 각 대상 인근까지 차량 출입이 가능하고 근거리와 원거리에 간선도로가 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 이용. 마사, 휴게실 및 숙소, 사무실 및 숙소, 창고 등으로 이용 중입니다.
• 토지 정보. 확인된 토지 정보에는 지목 임야, 면적 1,643㎡, 평지·부정형·맹지로 표시돼 있습니다.
• 용도지역. 계획관리지역과 생산관리지역이 확인되며, 경관보전지구·생태계보전지구·지하수자원보전등급 등의 제한이 함께 표시돼 있습니다.
• 공시지가. 확인된 토지의 공시지가는 ㎡당 8,130원입니다.
• 건물 구조. 경량철골구조 판넬지붕, 조립식판넬조 샌드위치판넬지붕, 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물이 포함돼 있습니다.
• 사용승인일. 건물별 사용승인일은 1996.06.28, 2008.12.23, 2021.05.14로 확인됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확인. 2020.01.14 압류와 2020.01.28 해제등기의 관계를 등기부 원본 및 매각물건명세서와 대조하세요.
• 농취증 선확인. 목록 9·11에 대한 취득 자격과 이용계획을 관할 행정관서에 사전 문의하세요.
• 일괄 목록 대조. 각 토지·건물의 목록번호, 면적, 경계, 현황, 도로 연결 상태를 지적도와 현장에서 확인하세요.
• 매각 제외물 특정. 목록 10 옥상의 이동식 컨테이너가 어느 위치와 범위인지 현장에서 구분하세요.
• 제시외 건물 확인. 매각에 포함되는 별지 목록 10-1의 구조·면적·사용 상태를 확인하세요.
• 수목 귀속 확인. 토지에 포함 평가된 목록 6·9·11·13의 수목 범위와 현황을 확인하세요.
• 맹지·통행권 점검. 토지 정보상 맹지로 표시된 필지의 실제 진입로, 주로, 통행권원을 확인하세요.
• 점유·명도 확인. 임차인은 없지만 소유자·법인 관계자·시설 사용자의 실제 점유 여부는 별도로 조사하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 비율 대신 주변 토지 거래, 건물 철거·보수비, 농지 및 목장용지 활용 가능성을 기준으로 응찰가를 산정하세요.

맺으며 — 권리 인수 0원보다 특수조건이 더 중요하다

이 사건은 임차인이 없고 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 후순위 채권 규모가 6,666,341,097원에 이르지만, 미배당 채권이 낙찰자에게 그대로 승계되는 구조로 계산되지는 않습니다. 권리 금액만 보면 단순해 보일 수 있습니다.

그러나 실제 입찰 난도는 낮지 않습니다. 여러 토지와 마사·숙소·사무실·창고가 묶인 일괄매각이고, 목록 9·11은 농지취득자격증명이 필요하며 미제출 시 보증금을 돌려받지 못합니다. 일부 토지는 공부와 현황이 다르고, 맹지 및 다수의 보전·이용 제한도 확인됩니다. 비교할 실거래 자료도 없어 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.

권리상 인수액은 0원, 그러나 취득과 활용 조건은 복잡합니다. 농취증 발급 가능성, 진입로, 각 필지의 경계와 이용 제한, 매각 포함·제외 물건을 모두 확정한 뒤에야 입찰가를 논할 수 있는 물건입니다.