제주지방법원 2024타경30927. 구좌읍 송당리·김녕리의 복수 토지와 마사, 휴게실·숙소, 사무실·숙소, 창고 등이 함께 묶인 복합 일괄매각 사건입니다. 현재 감정가 944,431,680원에서 네 차례 유찰되어 최저매각가는 226,758,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 이 물건의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 농지취득자격증명, 토지 이용제한, 맹지 여부, 포함·제외 시설물, 복수 건물의 실제 이용상태를 함께 검토하는 데 있습니다.
권리관계는 예상배당 기준으로 매수인 인수액이 0원으로 산정되어 있고, 임차인도 없습니다. 반면 채권총액은 6,666,341,097원에 달해 현재 최저가 가정에서도 6,443,557,709원이 미배당으로 남습니다. 신청채권자 주식회사 선진의 청구액은 2,243,000,948원이지만 현재 회차 가정에서는 신청채권자 배당액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경30927 |
|---|---|
| 대표 소재지 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 김녕리 861 |
| 건물 등기 소재지 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 김녕리 885-2 · 김송로 132 |
| 용도 / 이용상태 | 상가 + 토지 · 마사 · 휴게실 및 숙소 · 사무실 및 숙소 · 창고 |
| 소유자 | 농업회사법인희망축산주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 944,431,680원 / 226,758,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 선진 / 2,243,000,948원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각형태 | 일괄매각 · 제시외 건물 10-1 포함 |
① 권리 흐름 — 예상 인수는 0원이지만 기준권리 원문 확인이 중요
임차인 없음. 예상배당 산정에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 2022.08.29 제주신용협동조합 근저당, 같은 날 주식회사선진 근저당, 2024.07.22 이하정 근저당 및 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 처리되어 있습니다.
② 가격 구조 — 감정가 대비 24%지만 ‘시세 할인’으로 읽지 말 것
현재 회차 최저가는 226,758,000원으로 감정가의 24.01%입니다. 다음 회차까지 유찰될 경우 158,730,600원(감정가 16.81%), 그다음은 111,111,420원(감정가 11.76%)으로 낮아지는 시나리오가 제시되어 있습니다.
하지만 이 물건은 아파트처럼 동일 평형 실거래를 바로 대입할 수 있는 구조가 아니라, 복수 토지와 서로 다른 용도의 건물을 함께 사는 일괄매각입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 단정할 근거는 없습니다. 오히려 네 차례 유찰됐다는 사실 자체가 현재 시장에서 자산의 이용·허가·환금성에 대한 부담을 가격에 반영하고 있을 가능성을 함께 검토하게 만드는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 226,758,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,974,612원 |
| 을구 7 · 제주신용협동조합 근저당 | 600,000,000원 | 222,783,388원 |
| 을구 8 · 주식회사선진 근저당 | 4,200,000,000원 | 0원 |
| 을구 9 · 이하정 근저당 | 780,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6 · 농업협동조합중앙회 가압류 | 173,791,414원 | 0원 |
| 갑구 6 · 제주축산업협동조합 가압류 | 30,669,074원 | 0원 |
| 갑구 7 · 여수축산업협동조합 가압류 | 41,484,220원 | 0원 |
| 갑구 8 · 농업협동조합중앙회 가압류 | 374,825,981원 | 0원 |
| 갑구 9 · 이근호 가압류 | 50,000,000원 | 0원 |
| 갑구 10 · 홍성축산업협동조합 가압류 | 62,335,560원 | 0원 |
| 갑구 10 · 농업협동조합중앙회 가압류 | 353,234,848원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 6,666,341,097원 중 예상배당은 222,783,388원, 미배당은 6,443,557,709원입니다. 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 물건 이용·토지 조건 — 일반 상가보다 복합도가 높다
- 건물 이용. 감정평가상 마사, 휴게실 및 숙소, 사무실 및 숙소, 창고 등으로 이용되고 있습니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 10-1은 매각에 포함됩니다. 반면 목록 10 건물 옥상의 이동식 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.
- 농지취득자격증명. 목록 9·11 토지는 농지취득자격증명 제출이 특별매각조건입니다. 매각허가기일까지 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않습니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 4의 공부상 지목은 임야이나 현황은 목장용지, 목록 11은 공부상 과수원이나 현황은 전입니다.
- 토지이용규제. 계획관리지역·생산관리지역과 경관보전지구·생태계보전지구·지하수자원보전등급 등이 함께 확인됩니다.
- 확인된 토지 조건. 1,643㎡ 토지는 지목 임야, 평지·부정형이며 도로접면은 맹지로 나타납니다. 공시지가는 8,130원/㎡입니다.
- 주변 환경. 송당리 대상은 스누피가든 남측 인근, 김녕리 대상은 김녕농협 농산물 유통센터 남측 인근으로 농경지·목장용지·임야가 주를 이루는 지역입니다.
- 교통. 각 대상물건 인근까지 차량 출입이 가능하고 근거리·원거리에 간선도로가 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농취증을 먼저 확인. 목록 9·11의 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 관할 행정관서에 사전 확인하고, 필요하면 입찰 전 신청까지 검토해야 합니다.
- 매각 범위를 현장에서 대조. 제시외 건물 10-1은 포함되지만 목록 10 옥상 이동식 컨테이너는 제외됩니다. 현장에 있는 시설물과 매각대상 목록을 정확히 구분해야 합니다.
- 맹지·도로 관계 확인. 확인된 1,643㎡ 토지는 도로접면이 맹지입니다. 실제 진입로와 통행 관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 지목·현황 차이 확인. 임야→목장용지, 과수원→전처럼 공부와 현황이 다른 토지가 있으므로 이용계획과 농지 관련 절차를 함께 검토해야 합니다.
- 유찰 횟수를 가격 메리트로 단정하지 말 것. 4회 유찰로 감정가의 24.01%까지 내려왔지만, 복합자산의 적정 시세와 환금성을 별도로 판단해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2020년 여수시 압류는 해제·말소 이력이 있으므로 최신 등기부와 매각물건명세서에서 최종 말소기준권리를 확인해야 합니다.
맺으며 — 낮은 최저가보다 ‘복합자산을 소화할 수 있는가’가 먼저
이 사건의 숫자만 보면 감정가 944,431,680원에서 226,758,000원까지 떨어져 감정가 대비 24.01%라는 강한 할인폭이 눈에 들어옵니다. 하지만 네 차례 유찰, 농지취득자격증명 특별조건, 복수 토지의 이용규제, 맹지 조건, 공부·현황 차이, 포함·제외 시설물까지 겹친 저환금성 복합물건입니다.
권리 측면에서는 임차인이 없고 예상 인수액도 0원이어서 대항력 임차인 승계 같은 직접적인 인수 위험은 보이지 않습니다. 그 대신 입찰의 승부처는 농취증을 실제로 발급받을 수 있는지, 토지와 건물을 목적에 맞게 이용할 수 있는지, 그리고 복합 일괄매각 자산을 되팔거나 운영할 수 있는지입니다. 이 물건은 최저가 숫자 하나보다 허가·이용·환금성을 먼저 계산해야 하는 사건입니다.
