서울동부지방법원 2024타경54765. 강동구 길동 청광플러스원큐브2차 5층 504호, 전용 20.03㎡ 오피스텔입니다. 감정가는 130,000,000원이지만 8회 유찰돼 최저매각가는 66,560,000원까지 내려왔습니다. 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 임차인 장현서의 전입일은 2021.01.20., 확정일자는 2021.01.11.로 말소기준인 2022.02.15. 압류보다 앞섭니다. 따라서 원래는 대항력 있는 임차보증금 125,000,000원이 낙찰가보다 큰 인수형 사건입니다.
현재 최저가 기준 예상배당에서 장현서의 보증금에는 64,961,920원이 배당되고 60,038,080원이 부족합니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득은 보증금 수준으로 고정되는 구조이므로, 단순히 “감정가의 51%”라는 숫자만 보고 싸다고 평가하면 안 됩니다. 다만 이 사건에는 임차권을 승계받은 한국주택금융공사의 별도 확약이 있습니다. 우선변제권만 주장하고 대항력과 미변제 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에도 동의했으므로, 정확도 규칙상 이 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경54765 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호대로175길 10, 5층 504호 (길동,청광플러스원큐브2차) |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 20.03㎡ · 지하1층·지상19층 건물 중 5층 504호 |
| 등기부 소유자 | 최혜윤 · 2021.02.05. 매매 · 거래가액 130,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 66,560,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 434,862,155원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인 | 2013.07.30. |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 실질 0원
2013.09.03. 설정된 강동신용협동조합 근저당 111,540,000원은 2019.07.11. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리관계의 말소기준은 2022.02.15. 국의 압류입니다. 장현서의 전입 2021.01.20.과 확정일자 2021.01.11.은 그보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 장현서 | 건물 제5층 제504호 20.03㎡ 전부 | 125,000,000원 | 2021.01.20. / 2021.01.11. | 대항력 있음 우선변제 확약 적용 |
실제 임차인은 장현서 1명입니다. 2023.03.07. 임차권등기가 됐고 배당요구도 확인됩니다. 이후 임차권을 승계받은 한국주택금융공사가 2026.03.20. 확약서를 제출했습니다. 확약 내용은 “우선변제권만 주장”, “대항력 포기”, “임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 반환청구권 포기”, “임차권등기 말소 동의”입니다.
② 시세 비교 — 확약을 반영하면 현재 최저가는 최근 시세 아래
청광플러스원큐브2차는 111세대, 대상 면적은 전용 20.03㎡입니다. 확인된 동일 면적 거래는 3건이며, 가장 최근 거래는 2026.08. 95,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 95,000,000원입니다. 현재 최저가 66,560,000원은 최근 시세의 70.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 20.03㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 2023.02 | 20.03㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2022.02 | 20.03㎡ | 2 | 93,000,000원 |
| 전체 평균 | 20.03㎡ | 3건 | 99,333,333원 |
| 최근 12개월 | 20.03㎡ | 1건 | 95,000,000원 |
여기서는 전체 평균 99,333,333원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 95,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근 거래 추세는 과거 거래 대비 -6.4%입니다. 즉 시장가격 자체가 내려온 흐름이므로 과거 110,000,000원 거래를 기준으로 가격 매력을 크게 잡아서는 안 됩니다. 그럼에도 확약 적용 후 실질취득 66,560,000원은 최신 거래의 70.1%로, 현재 회차에서는 시세 대비 가격 여유가 있는 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,598,080원 |
| 1. 임차인 장현서 보증금 | 125,000,000원 | 64,961,920원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,069,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 434,862,155원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 60,038,080원입니다. 다만 한국주택금융공사가 대항력과 미변제 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했으므로, 확약 적용 기준의 실질 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 우선 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 · 감정가 51% | 66,560,000원 | 60,038,080원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 41% | 53,248,000원 | 73,110,464원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 · 감정가 33% | 42,598,400원 | 83,568,371원 | 0원 |
이 표가 이 사건의 성격을 가장 잘 보여줍니다. 확약이 없다면 낙찰가가 더 내려가도 임차인 인수액이 커져 실질취득이 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 하지만 이번 확약은 그 미배당 반환청구권을 포기하도록 돼 있어, 확약 적용 시 실질취득은 각 회차의 매각가와 같아집니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 길동 소재 길동사거리 북서측 인근. 주위에 상업시설, 업무시설, 근린생활시설, 공동주택이 혼재하며 제반 환경여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주위에 노선버스정류장과 지하철 강동역이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2013.07.30. 사용승인된 지하1층·지상19층 건물의 5층 504호입니다. 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·기계식주차장·승강기 설비가 있습니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(천호지구)이며, 공시지가 10,610,000원/㎡, 토지면적 646.1㎡입니다. 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 청광플러스원큐브2차는 111세대이고 동일 면적 거래는 확인되지만, 경매 통계상 평균 유찰 8.0회·낙찰률 0.0%로 반복 유찰 신호가 강합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.03.20. 제출된 한국주택금융공사의 대항력 포기, 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 본 504호 임차권에 정확히 적용되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 승계관계 확인. 실제 임차인은 장현서 1명이며, 한국주택금융공사가 그 임차권을 승계했다는 내용과 권리 승계 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있고 당해세에 해당하면 배당보다 먼저 차감될 수 있습니다. 확약으로 실질 인수는 0원이더라도 실제 배당구조 확인은 필요합니다.
- 가격은 최신 거래 우선. 전체 평균 99,333,333원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 95,000,000원을 우선 기준으로 두고, 최근 추세 -6.4%도 반영해야 합니다.
- 8회 유찰의 원인 점검. 감정가 대비 할인 폭만 보지 말고 오피스텔의 수요, 관리 상태, 기계식주차장, 실제 점유 상태와 반복 유찰 원인을 현장에서 점검해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건을 보증금 125,000,000원과 최저가 66,560,000원만 놓고 보면 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 현재 회차의 배당 부족분도 60,038,080원이라, 확약이 없다면 낙찰가가 싸 보여도 실질취득은 결코 66,560,000원이 아닙니다.
하지만 한국주택금융공사가 2026.03.20. 대항력과 미변제 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 이 확약을 정확히 적용하면 실질 인수는 0원, 실질취득은 현재 최저가 66,560,000원입니다. 최근 12개월 시세 95,000,000원의 70.1%라는 가격 여유도 생깁니다.
다만 8회 유찰, 단지 경매 평균 유찰 8.0회, 낙찰률 0.0%, 최근 거래 추세 -6.4%라는 숫자는 가격 할인만큼 중요합니다. 권리는 확약 확인 시 정리 가능, 가격은 시세 아래, 환금성은 경계. 이 사건은 임차보증금 자체보다 확약서 원문과 반복 유찰의 이유를 확인하는 것이 승부처입니다.
