서울동부지방법원 2024타경54765. 강동구 길동 청광플러스원큐브3차 6층 613호, 전용 17.689㎡ 오피스텔입니다. 소유자 최혜윤은 2021.02.01 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 130,000,000원입니다. 감정가는 124,000,000원, 현재 최저매각가는 63,488,000원으로 8회 유찰 상태입니다. 권리분석의 중심은 압류나 가압류보다 먼저 들어와 있는 대항력 임차권과 그 뒤 제출된 확약서입니다.
남예리의 임대차계약일은 2020.12.23, 확정일자는 2020.12.24, 전입·점유 개시는 2021.01.22입니다. 말소기준인 강동구 압류가 2021.12.30이므로 임차인은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 있는 임차인입니다. 보증금은 125,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다. 따라서 확약이 없었다면 최저가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 단순히 “최저가가 싸다”고 볼 수 없는 구조입니다. 다만 본건은 한국주택금융공사가 2026.03.20 제출한 확약으로 이 임차권의 대항력과 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의해, 실질 인수 위험이 해소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경54765 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 진황도로 87, 6층 613호 (길동,청광플러스원큐브3차) |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 17.689㎡ · 지상20층 중 6층 |
| 소유자 | 최혜윤 (2021.02.01 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 63,488,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 434,862,155원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 있었지만 확약이 핵심
을구 1번 우리은행 근저당권은 채권최고액 93,360,000원으로 설정됐다가 2021.01.27 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2021.12.30 강동구 압류입니다. 이후 양천세무서 압류, 주택도시보증공사 가압류, 서울특별시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 말소기준보다 앞선 임차인의 전입입니다. 남예리는 2021.01.22 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2020.12.24입니다. 보증금은 125,000,000원, 배당요구도 확인돼 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. 실제 임차인은 1명이며, 한국주택금융공사는 이후 이 임차권을 승계해 2026.03.20 확약서를 제출했습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 남예리 | 건물 제6층 제613호 17.689㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 125,000,000원 | 2021.01.22 / 2020.12.24 | 대항력 有 우선변제 한국주택금융공사 승계 |
② 시세 비교 — 할인은 크지만 시장 자체가 하락 중
청광플러스원큐브3차 전용 17.69㎡대 거래 중 가격 판단에 우선할 자료는 최근 12개월 5건 평균 99,400,000원과 최신 거래 92,000,000원입니다. 현재 실질취득 63,488,000원은 최근 12개월 평균의 63.9%로 최근 거래 수준보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 17.69㎡ | 5 | 92,000,000원 |
| 2025.10 | 17.69㎡ | 6 | 98,000,000원 |
| 2025.07 | 17.69㎡ | 4 | 93,000,000원 |
| 2025.07 | 17.69㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2025.06 | 17.69㎡ | 6 | 119,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 17.69㎡ | 5건 | 99,400,000원 |
전체 12건 평균은 108,250,000원이지만, 과거에는 130,000,000원 거래도 포함돼 있습니다. 최근 시세를 볼 때 전체 평균을 그대로 적용하면 현재 체감 가격을 높게 볼 수 있습니다. 실제 최근 가격 흐름은 과거 구간 대비 -13.2%로 하락하고 있으므로, 본건의 할인율은 분명 크지만 하락하는 시장에서 형성된 할인이라는 점을 같이 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,488,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,542,784원 |
| 1. 임차인 남예리 보증금 | 125,000,000원 | 61,945,216원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,069,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 434,862,155원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하면 우선 차감될 수 있습니다. 위 배당 가정상 임차보증금 미배당액은 63,054,784원이지만, 2026.03.20 제출된 확약으로 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 길동 소재 길동사거리 북서측 인근이며, 상업시설·업무시설·근린생활시설·공동주택이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주위에 노선버스정류장과 지하철 강동역이 소재합니다.
- 건물. 2014.10.06 사용승인된 지하1층·지상20층 건물의 6층 613호이며, 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·기계식주차장·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(천호지구)이며, 공시지가는 8,908,000원/㎡입니다. 감정상 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 청광플러스원큐브3차는 207세대이며 최근 거래는 존재하지만, 최근 가격 추세 -13.2%와 단지 경매 평균 유찰 5.9회·매각률 0.0%가 동시에 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2026.03.20 확약 원본 확인. 한국주택금융공사가 대항력을 포기하고 미변제 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한 내용이 실제 매각절차에 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 승계관계 확인. 실제 임차인은 남예리 1명이며, 한국주택금융공사가 임차권을 승계했다는 내용과 배당요구·우선변제권 행사 범위를 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 강동구·양천세무서·서울특별시 압류가 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 99,400,000원이지만 최근 가격 추세는 -13.2%입니다. 전체 12건 평균 108,250,000원만으로 가격 상한을 높여 잡지 않아야 합니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 본건은 8회 유찰됐고 단지 경매 평균도 5.9회입니다. 내부 상태·점유관계·관리비·기계식주차장 이용 등 실제 수요를 제한할 요소를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 확약으로 풀렸지만, 시장은 아직 경고한다
이 물건의 핵심은 대항력 임차인이 있다는 사실 자체보다 그 권리를 누가 어떻게 포기했는가입니다. 남예리의 보증금은 125,000,000원이고 말소기준보다 먼저 전입했기 때문에 확약이 없었다면 현재 최저가만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없는 인수형 물건입니다. 그러나 한국주택금융공사가 2026.03.20 대항력과 미변제 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출해, 본 분석상 매수인 실질 인수는 0원*, 실질취득은 63,488,000원입니다.
가격만 비교하면 최근 12개월 평균 99,400,000원의 63.9%이고 최신 거래 92,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 시세가 -13.2% 하락하고 있고, 단지 경매 평균 유찰 5.9회·매각률 0.0%, 본건 8회 유찰이라는 숫자가 환금성 경고를 동시에 보냅니다. 결론은 확약 확인이 전제된 권리 해소형 할인 물건이지만, 반복 유찰과 하락 추세를 가격에 끝까지 반영해야 하는 오피스텔입니다.
* 현재 배당 가정상 확약이 없을 경우 임차보증금 미배당액 63,054,784원이 매수인 인수 계산에 잡히지만, 한국주택금융공사의 2026.03.20 확약에 따라 해당 임차권의 대항력·미변제 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로 본 리포트에서는 실질 인수 0원으로 반영했습니다.
