1,327,900,000원
제주지방법원 2025타경1969. 대표 소재지는 제주시 연동 나인몰 3층 305호이고, 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재돼 있습니다. 별지목록 2·3인 305호와 310호는 건축물대장상 일반음식점이지만, 현황은 두 호실을 포함한 3층 전체를 하나의 튼상가로 이용하기 위한 공사가 중단된 상태입니다. 특히 305호 출입문을 통해서만 진입할 수 있다는 점이 이용과 재매각 모두에 직접 영향을 줍니다.
권리도 단순하지 않습니다. 주식회사 팔팔스튜디오의 전입일은 2022.11.07.로, 말소기준인 주식회사신한은행 근저당 설정일 2022.11.25.보다 빠릅니다. 보증금은 160,000,000원이고 우선변제권은 확인되지 않아, 배당에서 회수되는 금액 없이 보증금 전액이 매수인 인수로 계산됩니다. 별도로 매각물건명세서에 기재된 주거용 임차관계는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아, 대항력을 단정할 수도 없고 인수액을 0원으로 볼 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1969 (임의경매) |
|---|---|
| 대표 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 제3층 제305호 · 도로명 제주특별자치도 제주시 과원로 128 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 305호·310호 공부상 일반음식점 · 3층 전체 튼상가 공사 중단 상태 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 305호 출입문을 통해서만 진입 가능 |
| 소유자 | 김미현 지분 2분의 1 · 장강 지분 2분의 1 |
| 취득 거래가액 | 2,182,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 2,710,000,000원 / 1,327,900,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 2,826,813,872원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 있다
말소기준권리는 2022.11.25. 접수된 주식회사신한은행의 근저당권으로 채권최고액은 3,180,000,000원입니다. 이후 2022.12.28. 설정된 주식회사신성건설 근저당권 627,600,000원과 2025.11.24. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 주식회사 팔팔스튜디오의 전입일은 말소기준보다 앞선 2022.11.07.이므로, 등기상 후순위 권리의 소멸과 별개로 임차보증금 인수 문제가 남습니다.
② 임차인 분석 — 알려진 1.6억 인수와 추가 미상 위험
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 팔팔스튜디오 | 305호 및 310호 | 2022.11.07 | 160,000,000원 25,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 160,000,000원 인수 |
| 주식회 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 추가 인수 미상 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 위 두 건은 중복된 보증기관 신고로 제외할 대상이 아닙니다. 다만 두 번째 임차관계는 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않으므로 대항력 있음으로 단정해서도 안 되고, 반대로 인수 없음으로 단정해서도 안 됩니다. 현재 계산 가능한 인수액은 팔팔스튜디오 보증금 160,000,000원이고, 추가 인수액은 미상입니다.
③ 회차별 실질취득과 채권 미배당
| 회차 | 매각가 | 알려진 인수 | 알려진 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·감정가 49% | 1,327,900,000원 | 160,000,000원 | 1,487,900,000원 | 2,495,379,000원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 929,530,000원 | 160,000,000원 | 1,089,530,000원 | 2,889,765,300원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 650,671,000원 | 160,000,000원 | 810,671,000원 | 3,165,835,710원 |
유찰이 진행되면 매각대금은 내려가지만, 팔팔스튜디오 보증금 160,000,000원은 각 시나리오에서 그대로 매수인 인수로 남습니다. 따라서 입찰가격만 비교해서는 안 되고, 매 회차마다 매각가 + 160,000,000원 + 미상 임차보증금 위험을 기준으로 판단해야 합니다. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 결론 낼 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,327,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,679,000원 |
| 인수. 팔팔스튜디오 임차보증금 | 160,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 3,180,000,000원 | 1,312,221,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신성건설 | 627,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
팔팔스튜디오 보증금은 배당재원에서 지급되는 항목이 아니라 매수인이 별도로 승계하는 금액입니다. 현재 회차의 총 채권액은 3,807,600,000원, 채권자 배당액은 1,312,221,000원, 미배당액은 2,495,379,000원입니다. 신청채권자 청구액 2,826,813,872원도 전액 충족되지 않습니다.
⑤ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 305호·310호는 공부상 일반음식점이나, 본건 두 호실을 포함한 3층 전체를 하나의 튼상가로 이용하기 위한 공사가 중단된 상태입니다.
- 출입 구조. 305호 출입문을 통해서만 진입할 수 있어, 호실별 독립 이용·분리 운영·재매각 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 3층·지상 3층 건물의 3층이며, 사용승인일은 2022.05.02.입니다. 내벽과 바닥은 인테리어 공사 중단 상태입니다.
- 입지. 신제주초등학교 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다. 차량 접근이 가능하고 인근에 정기버스노선이 있으며 교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 북서측 약 20m, 동측 약 7m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 6,974㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 1,360,000원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구·제1종지구단위계획구역·지하수자원특별관리구역· 장애물제한표면구역·건축계획심의대상구역·하수처리구역 등에 해당하거나 저촉됩니다.
- 환금성. 공사 중단 상가, 일괄매각, 단일 출입구, 임차관계 불확실성이 함께 있어 감정가 대비 할인율과 별개로 매수층이 제한될 가능성이 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 1,327,900,000원이 아니라, 알려진 인수보증금을 더한 1,487,900,000원을 최소 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 미상 임차관계 확인. 주거용으로 기재된 임차관계의 실제 점유자, 전입일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 대조해야 합니다.
- 305호·310호 현장 확인. 3층 전체의 공사 중단 범위, 각 호실 경계, 305호 단일 출입구, 설비 상태와 공사 재개 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 대조. 별지목록 전체와 감정평가 대상, 공동담보 부동산, 매각대상 호실을 등기부와 매각물건명세서에서 일치시켜야 합니다.
- 공동담보 배당 검토. 신한은행·신성건설 근저당의 공동담보 부동산 처분 및 배당 여부가 채권 잔액에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 감정가의 49%라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 실제 상가 거래가·임대수익·공사비·공실 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 현황조사서, 매각물건명세서, 감정평가서와 임대차 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수와 불확실성
현재 최저가 1,327,900,000원은 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 팔팔스튜디오의 대항력 있는 보증금 160,000,000원을 더하면 알려진 실질취득은 1,487,900,000원이고, 주거용으로 기재된 별도 임차관계의 보증금과 대항력은 아직 확정할 수 없습니다.
물리적으로도 305호·310호가 3층 전체 튼상가 공사 중단 상태이며 305호 출입문으로만 진입합니다. 권리상 알려진 인수, 추가 인수 가능성, 공사 중단, 일괄매각과 단일 출입 구조가 동시에 겹친 사건입니다. 최저가 비율은 낮지만 권리와 환금성의 불확실성은 높습니다. 이 물건의 핵심은 감정가 대비 몇 퍼센트에 사느냐가 아니라, 최종적으로 승계할 임차보증금과 실제 이용 가능한 자산 범위를 입찰 전에 얼마나 명확히 확정하느냐입니다.
