제주지방법원 2025타경8342. 제주시 노형동 노형오거리 동측 근거리에 있는 제주노형호텔 1층 101호입니다. 사건의 물건표시는 대지이고, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 등기부상 건물명은 ‘제주노형호텔’이지만 현황 외벽 표시는 ‘아시아 호텔’이며, 공부상 지상 1층으로 표시된 부분도 실제 지상 1층보다 다소 하층부에 위치한 것으로 기재돼 있습니다.
등기권리만 보면 2023년 6월 30일 무궁화캐피탈주식회사의 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 압류·가압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유관계입니다. 말소기준일 전에 전입·점유한 김태헌, 주식회사 아시아코퍼레이션, 조남산업개발 주식회사의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 이들을 단정적으로 대항력 있는 임차인이라고 볼 수는 없지만 대항력 가능·미상 위험은 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8342 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 노형동 917-2 제주노형호텔 1층 101호 · 도로명주소 노연로 53 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 내 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하 4층/지상 18층 · 사용승인 2018.12.26 |
| 소유자 | 김용석 (2021.01.13. 강제경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 420,000,000원 / 205,800,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 무궁화캐피탈주식회사 / 1,108,445,242원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 등기 발행 | 2026.07.30 · 제주지방법원 등기과 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 근질권은 원본 확인
2023.06.30. 설정된 무궁화캐피탈주식회사 근저당권의 채권최고액은 1,300,000,000원이고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후의 제주세무서 압류, 한국캐피탈주식회사 가압류, 임의경매개시결정, 제주특별자치도 압류는 매각으로 소멸합니다. 2019년 가압류와 2020년 강제경매·압류, 2023년 가등기 및 앞선 근저당권 2건 등은 이미 말소돼 현재 인수대상으로 볼 권리는 아닙니다.
② 점유·임차관계 — 실제 확인대상 7명, 선순위 3건은 금액 미상
보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고는 없으며, 확인대상은 개인과 법인을 합쳐 총 7명입니다. 확인된 보증금은 김순 100,000,000원과 전형진 50,000,000원으로 합계 150,000,000원입니다. 나머지 5건은 보증금이 확인되지 않았고, 그중 3건은 말소기준일보다 앞선 전입·점유입니다.
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김순 | 1층 101호 전부 · 주거 | 2025.02.19 | 100,000,000원 월 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 아시아코퍼레이션 | 1층 101호 | 2021.12.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태헌 | 1층 101호 | 2021.05.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강수연 | 1층 101호 | 2024.10.31 | 보증금 미상 월 3,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조남산업개발 주식회사 | 1층 102호 | 2022.01.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 전형진 | 1층 102호 | 2025.02.26 | 50,000,000원 월 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 미양로지스 | 1층 102호 | 2024.07.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가의 49%일 뿐, 시세 할인율은 아니다
감정가는 420,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 205,800,000원으로 감정가의 49%입니다. 다음 회차 가정가는 144,060,000원, 그다음은 100,842,000원입니다. 다만 동일 용도 실거래 기준이 제시돼 있지 않아, 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석할 수 없습니다.
| 현재 회차 | 205,800,000원 · 감정가의 49% · 2회 유찰 |
|---|---|
| 3회 유찰 가정 | 144,060,000원 · 감정가의 34.3% |
| 4회 유찰 가정 | 100,842,000원 · 감정가의 24.01% |
| 가격 판단 기준 | 최저가가 아니라 최저가에 실제 인수액과 점유정리 비용을 더한 실질취득비용 |
④ 예상배당표 (매각가 205,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,681,200원 |
| 2. 근저당 · 무궁화캐피탈주식회사 | 1,300,000,000원 | 202,118,800원 |
| 3. 가압류 · 한국캐피탈주식회사 | 54,826,373원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | 1,354,826,373원 | 1,152,707,573원 |
집행비용을 제외한 배당가능액 202,118,800원은 무궁화캐피탈주식회사 근저당 채권에 배당되고, 한국캐피탈주식회사 가압류와 소유자 잔여액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·물리적 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 노형동 노형오거리 동측 근거리에 위치하며, 주변은 공동주택·중소규모 점포·숙박시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장이 있고 차량 접근이 가능해 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 현황 이용. 근린생활시설로 이용 중이며, 김순의 점유용도는 주거로 기재돼 있어 실제 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 층 위치. 공부상 지상 1층이나 현황 지상 1층보다 다소 하층부에 위치합니다.
- 내부 상태. 일부는 이해관계인 부재와 폐문으로 내부확인이 곤란해 유사 물건과 외부관찰을 토대로 평가됐습니다.
- 표시 차이. 등기부와 집합건축물대장상 명칭은 제주노형호텔, 현황 외벽 표시는 아시아 호텔입니다.
- 토지. 3필지 일단의 토지로 인접 도로 대비 대체로 평탄하며 숙박시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남측 약 20m, 북측과 북동측 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구·방화지구·시가지경관지구·장애물제한표면구역·건축계획심의대상구역·지하수자원특별관리구역·하수처리구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 4,040,000원/㎡이며 토지면적은 509.7㎡로 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 감정요항표상 공부와의 차이는 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 3건 계약서 확인. 김태헌·주식회사 아시아코퍼레이션·조남산업개발 주식회사의 보증금, 계약기간, 실제 점유, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재산정. 최저가 205,800,000원에 인수 가능 보증금, 명도비용, 체납관리비와 세금 관련 비용을 더해 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 101호·102호 범위 대조. 등기부, 매각목적물 목록, 건축물현황도, 감정평가서에서 매각대상 호수와 전유면적을 일치시켜야 합니다.
- 내부 현황 확인. 폐문으로 확인하지 못한 내부 구조, 설비, 관리상태와 근린생활시설 영업 현황을 현장에서 점검해야 합니다.
- 층 위치 확인. 공부상 1층과 실제 하층부 위치 차이가 접근성·노출도·임대가치에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 근질권 원본 대조. 무궁화캐피탈 근저당권과 융창저축은행 근질권의 배당수령 및 말소 관계를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 감정가 대비 49%가 시장가 대비 할인율을 의미하지 않으므로 동일 건물·인근 근린생활시설의 최근 매매 및 임대사례를 확인해야 합니다.
- 원본 재확인. 매각물건명세서·현황조사서·등기부·감정평가서의 최종본과 변경사항을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 3개의 미상
이 사건은 감정가 420,000,000원에서 205,800,000원까지 내려와 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 물건처럼 보입니다. 하지만 말소기준일보다 앞선 점유자 3명의 보증금이 모두 미상이고, 감정평가와 점유조사에는 101호와 102호가 함께 등장합니다. 내부확인이 제한됐고 공부상 1층보다 실제 위치가 다소 하층부라는 물리적 조건도 있습니다.
후순위 압류와 가압류가 소멸한다는 사실만으로는 안전한 물건이 되지 않습니다. 이 사건의 실질취득비용은 205,800,000원으로 확정된 것이 아니라, 205,800,000원에 확인되지 않은 인수액을 더한 금액입니다. 선순위 점유자들의 계약관계와 매각대상 범위가 해소되기 전에는 감정가 49%를 가격 메리트로 평가할 수 없습니다. 등기 후순위는 정리되지만, 점유와 인수금액은 아직 닫히지 않은 사건입니다.
