제주지방법원 2025타경8342. 제주시 노형동 제주노형호텔 1층 102호로, 공부상 명칭은 ‘제주노형호텔’이지만 현황 외벽에는 ‘아시아 호텔’로 표시되어 있습니다. 감정 이용상태는 근린생활시설이며, 철근콘크리트구조 지하 4층·지상 18층 건물입니다. 소유자 김용석이 2021.01.13 강제경매 매각으로 취득했고, 2023.06.30 설정된 무궁화캐피탈주식회사 근저당권 1,300,000,000원이 현재의 말소기준권리입니다.
말소기준권리 이후 설정된 국가 압류, 한국캐피탈주식회사 가압류, 임의경매개시결정, 제주특별자치도 압류는 매각으로 소멸합니다. 등기권리만 놓고 보면 매수인이 떠안을 후순위 권리는 확인되지 않습니다. 문제는 등기가 아니라 점유관계입니다. 본건 102호에는 말소기준권리보다 먼저 전입·등록된 점유자가 있고, 보증금과 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 인수금액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8342 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 노형동 917-2 제주노형호텔 1층 102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 대지 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층 / 지상 18층 · 사용승인일 2018.12.26 |
| 소유자 | 김용석 (2021.01.13 강제경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 144,060,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 무궁화캐피탈주식회사 / 1,108,445,242원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 등기사항 발급일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유가 핵심
2021.01.13 설정된 늘푸른신용협동조합 근저당권 288,000,000원은 2023.06.30 말소됐고, 2023.04.20 김선미 명의 소유권이전청구권가등기도 2023.06.29 해제로 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.06.30 무궁화캐피탈주식회사 근저당권입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
점유·임차 관계 — 102호 선순위 점유 확인이 우선
| 점유자 | 점유부분 | 전입·등록일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조남산업개발 주식회사 | 1층 102호 | 2022.01.25 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 전형진 | 1층 102호 | 2025.02.26 | 50,000,000원 / 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 미양로지스 | 1층 102호 | 2024.07.22 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회 | 구체 부분 미상 · 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 판정 불가 | 미상 | 가능·미상 |
| 미양로 | 구체 부분 미상 · 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 판정 불가 | 미상 | 가능·미상 |
| 김순 | 1층 101호 전부 | 2025.02.19 | 100,000,000원 / 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 아시아코퍼레이션 | 1층 101호 | 2021.12.15 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 101호 확인 |
| 김태헌 | 1층 101호 | 2021.05.06 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 101호 확인 |
| 강수연 | 1층 101호 | 2024.10.31 | 미상 / 3,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
본건 102호에 직접 특정된 점유자는 조남산업개발 주식회사, 전형진, 주식회사 미양로지스입니다. 이 가운데 조남산업개발 주식회사의 전입·등록일은 말소기준권리보다 빠른 2022.01.25입니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있음으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·보증금 미상·승계액 미상으로 판단해야 합니다.
② 가격 구조 — 49%라도 ‘싸다’는 결론은 금지
현재 최저매각가는 144,060,000원으로 감정가 294,000,000원의 49%입니다. 그러나 동일·유사 근린생활시설의 최근 거래가격과 비교되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 여기에 보증금 미상 선순위 점유 가능성까지 있어, 가격 판단의 기준은 최저가가 아니라 최저가와 실제 승계액을 합한 실질취득액이어야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 144,060,000원 | 141,243,160원 | 1,213,583,213원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 100,842,000원 | 98,630,212원 | 1,256,196,161원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 70,589,400원 | 68,918,791원 | 1,285,907,582원 |
추가 유찰로 최저가는 낮아지지만, 말소기준권리보다 앞선 점유자의 보증금이 확인되지 않는 한 최저가 하락이 권리위험을 해소하지는 않습니다. 낙찰가가 내려가도 확인되지 않은 승계액이 남아 있으면 실질취득액은 예상보다 높아질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,816,840원 |
| 1. 근저당 · 무궁화캐피탈주식회사 | 1,300,000,000원 | 141,243,160원 |
| 2. 가압류 · 한국캐피탈주식회사 | 54,826,373원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,354,826,373원 중 141,243,160원이 배당되고, 1,213,583,213원이 미배당되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유자의 미상 보증금 승계 가능성은 이 배당표와 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 노형동 노형오거리 동측 근거리에 있으며, 주위는 공동주택·중소규모 점포·숙박시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장이 있고 본건까지 차량 접근이 가능해 교통사정은 무난합니다.
- 이용상태. 공부상 제주노형호텔이지만 현황 외벽 표시는 아시아 호텔이며, 본건은 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지하 4층·지상 18층 건물로 기본위생·급배수·천장형 냉방·소방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 3필지 일단의 토지로 남측 폭 약 20m, 북측 및 북동측 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·고도지구 55m 이하·방화지구·시가지경관지구·장애물제한표면구역·건축계획심의대상구역·지하수자원특별관리구역·하수처리구역 등에 해당합니다.
- 현장확인. 일부는 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 확인이 곤란해 외부관찰과 유사물건을 기준으로 평가됐습니다. 이용상황과 관리상태를 다시 확인해야 합니다.
- 환금성. 호텔 건물 내 근린생활시설로, 공동주택과 다른 수요층·임대관계·점유구조를 갖습니다. 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 조남산업개발 주식회사 보증금 확인. 2022.01.25 전입·등록의 근거, 실제 점유 개시일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 102호 점유자 특정. 전형진·주식회사 미양로지스 외에 ‘주식회’·‘미양로’로 기재된 점유관계가 동일인인지 별도 점유자인지 대조해야 합니다.
- 101호와 102호 구분. 현황조사에는 두 호실의 점유자가 함께 기재돼 있으므로 본건 102호와 직접 관련된 계약·점유만 분리해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 확인된 승계 보증금이 있으면 최저가 144,060,000원에 미배당 인수액을 더해 응찰 상한을 다시 산정해야 합니다.
- 근질권 배당관계 확인. 무궁화캐피탈주식회사 근저당권과 주식회사융창저축은행 근질권의 실제 채권 잔액 및 배당 수령관계를 원문서로 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 일부 내부가 확인되지 않은 채 평가됐으므로 근린생활시설의 실제 구조·관리상태·사용현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 감정가 49%라는 수치만으로 저가라고 판단하지 말고, 노형동 인근 유사 근린생활시설의 거래·임대 수준과 실질취득액을 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 미상 보증금
이 사건은 말소기준권리 이후의 등기상 권리가 소멸한다는 점만 보면 단순해 보입니다. 하지만 본건 102호에는 말소기준보다 앞선 2022.01.25 전입·등록 점유자가 있고, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 배당표상 인수액 0원만으로 권리분석을 끝낼 수 없습니다.
현재 최저가는 144,060,000원, 감정가의 49%이지만 비교 가능한 최근 시세와 실제 승계액이 확정되지 않은 상태입니다. 이 물건의 판단 기준은 “감정가보다 얼마나 내려왔는가”가 아니라 “조남산업개발 주식회사의 유효한 보증금이 얼마이며, 이를 더한 실질취득액이 얼마인가”입니다. 등기는 정리되지만 점유는 미정, 가격은 판단 보류. 보증금과 점유관계가 확인되기 전에는 낮은 최저가를 안전마진으로 볼 수 없습니다.
