제주지방법원 2025타경9057. 제주시 노형동 인텔리젼트한빛아파트 2층 206호입니다. 주소에는 아파트 명칭이 붙어 있지만 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 건물은 철근콘크리트조 15층 중 2층이며, 사용승인일은 2004.01.29입니다. 현재 소유자는 한빛종합건설주식회사이고, 2013.08.23 거래가 513,518,192원으로 소유권을 취득한 이력이 확인됩니다.
가격만 보면 감정가 441,000,000원에서 3회 유찰돼 151,263,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 일반 아파트 실거래를 그대로 붙여 평가하기 어렵습니다. 최근 거래 표본은 전용 83~84㎡대이고, 대상 비교면적은 148.3098㎡이며 면적도 일치하지 않습니다. 더욱이 대상은 근린생활시설 이용이어서 주거용 실거래 400,000,000원을 곧바로 ‘정상 시세’로 적용하는 것은 부적절합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9057 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 노형동 3779-5 인텔리젼트한빛아파트 2층 206호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 내 2층 · 사용승인 2004.01.29 |
| 소유자 | 한빛종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 441,000,000원 / 151,263,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 늘푸른신용협동조합 / 853,379,309원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원 산정, 말소기준은 원본 재확인
등기 흐름에는 2013.09.30 늘푸른신용협동조합 근저당 403,000,000원이 설정됐다가 2015.10.06 말소된 이력이 있고, 이후 2017.10.17 같은 조합 명의로 채권최고액 364,000,000원의 근저당이 다시 설정돼 있습니다. 이 근저당은 2026.01.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기가 기재돼 있습니다.
별도 임차인 신고 내역은 확인되지 않고 예상 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, “임차인 없음”을 확정하기보다는 현황조사·전입세대·사업자등록 점유관계와 실제 영업점유자를 다시 확인하는 편이 안전합니다. 2026.01.14 제주특별자치도 압류는 경매개시결정 이후 등기입니다.
② 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만 비교 대상이 다르다
인텔리젼트한빛의 최근 12개월 실거래 평균은 400,000,000원, 최신 거래도 2026.07 400,000,000원입니다. 숫자만 계산하면 현재 최저가 151,263,000원은 최근 12개월 평균의 37.8%입니다. 또 최근 거래 수준은 과거 표본 대비 7.1% 상승한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.35㎡ | 13 | 400,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 8 | 400,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 8 | 400,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 400,000,000원 |
같은 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.7회이고, 이 사건도 이미 3회 유찰됐습니다. 현재 가격이 낮아진 사실 자체는 분명하지만, 이는 곧바로 투자 메리트를 의미하지 않습니다. 근린생활시설의 임대수익·공실·전용면적별 가치와 실제 점유 상태를 별도로 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 151,263,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,917,682원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 148,345,318원 |
현재 예상배당 산정에서는 채권자 배당액이 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 신청채권액 853,379,309원과 등기상 근저당 이력이 존재하므로, 이 배당표를 실제 확정배당으로 보아서는 안 됩니다. 실제 배당은 채권계산서·조세채권·배당요구 및 최종 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 노형동 노형오거리 남서측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상까지 차량 통행이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통사정은 편리한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며 기본 위생·급배수·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 12m 아스콘포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역·도시개발구역 등에 해당하며 공시지가는 4,839,000원/㎡입니다.
- 건물. 사용승인일 2004.01.29, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 단지 108세대이고 경매 평균 유찰 횟수는 2.7회입니다. 이 사건도 3회 유찰돼 있어 근린생활시설 수요층과 공실 가능성을 따로 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2017.10.17 근저당과 2026.01.19 근저당권 이전의 실제 존속 상태를 최신 등기부 원본으로 확인하세요.
- 점유관계 확인. 별도 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 근린생활시설 실제 영업자·사업자등록·점유원을 확인해야 합니다.
- 실거래 오인 금지. 최근 400,000,000원 거래는 84㎡대이고 대상 비교면적은 148.3098㎡입니다. 면적·용도 불일치 상태에서 단순 할인율을 입찰 근거로 쓰지 마세요.
- 관리비. 2025.10 말 기준 2층 206호 관리비 513,240원이 미납됐다는 진술이 있습니다. 입찰 기준시점의 누적액과 승계 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 배당표 검증. 예상배당에서는 채권자 배당이 0원으로 계산됐지만 신청채권액은 853,379,309원입니다. 채권계산서와 실제 배당요구 현황을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만 보지 말고 근린생활시설 임대료·공실률·면적별 거래사례로 별도 적정가를 산정하세요.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 “무엇과 비교할 수 있나”가 먼저다
이 사건의 가장 강한 숫자는 최저가 151,263,000원, 감정가 대비 34.3%입니다. 하지만 숫자가 크게 내려왔다는 사실과 싸게 산다는 결론은 다릅니다. 최근 12개월 평균 400,000,000원과 최신 거래 400,000,000원이 존재하더라도, 그 거래들은 전용 84㎡대이고 대상은 비교면적 148.3098㎡이며 감정평가상 근린생활시설입니다.
권리 쪽에서는 예상 인수액이 0원이라는 점이 긍정적이지만, 2017년 근저당과 2026년 권리이전의 존속관계, 임대관계 미상인 실제 점유, 신청채권액과 예상배당 사이의 큰 차이를 원본에서 확인해야 합니다. 이미 3회 유찰된 만큼 “유찰됐으니 싸다”가 아니라, 근린생활시설로서 실제 가치가 얼마인지 검증한 뒤 그 가격 아래에서만 접근할 사건입니다.
