216,090,000원
제주지방법원 2025타경9057. 제주시 노형동 ‘인텔리젼트한빛’ 2층 206호입니다. 사건 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설입니다. 철근콘크리트조 15층 건물의 2층에 있으며, 비교 대상으로 잡힌 면적은 148.3098㎡입니다. 현재 소유자는 한빛종합건설주식회사이고, 늘푸른신용협동조합이 853,379,309원을 청구해 임의경매를 신청했습니다.
가격만 보면 감정가 441,000,000원에서 두 차례 유찰되어 216,090,000원까지 떨어졌습니다. 그러나 같은 단지 실거래 표본은 대상과 면적이 맞지 않고, 대상은 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설로 이용 중입니다. 따라서 아파트 거래 평균과의 단순 비율은 참고치일 뿐, 직접적인 적정가 판단 근거로 쓰기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9057 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 노형동 3779-5 인텔리젼트한빛아파트 제2층 제206호 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 면적 / 층 | 148.3098㎡ · 철근콘크리트조 15층 내 2층 |
| 소유자 | 한빛종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 441,000,000원 / 216,090,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 늘푸른신용협동조합 / 853,379,309원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 사용승인일 | 2004.01.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 ‘원본 정합성’ 확인이 먼저
말소기준일은 2025.11.06 임의경매개시결정으로 산정되어 있으며, 그 뒤인 2026.01.14 제주특별자치도 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 신고된 임차인은 없고 예상 인수액도 0원입니다.
② 시세 비교 — 숫자는 55%지만 직접 비교가 어렵다
인텔리젼트한빛 단지의 최근 거래 12건 평균은 376,750,000원, 최근 12개월 3건 평균은 392,666,666원, 최신 거래는 2026년 5월 400,000,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래의 차이는 +5.7%로 집계되어 하락 추세는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.93㎡ | 8 | 400,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 8 | 400,000,000원 |
| 2025.06 | 84.12㎡ | 6 | 378,000,000원 |
| 2025.04 | 83.53㎡ | 8 | 350,000,000원 |
| 2024.12 | 84.87㎡ | 4 | 398,000,000원 |
| 2024.01 | 84.87㎡ | 6 | 350,000,000원 |
| 2024.01 | 84.35㎡ | 4 | 400,000,000원 |
| 2023.10 | 84.62㎡ | 3 | 380,000,000원 |
| 2023.10 | 84.62㎡ | 3 | 380,000,000원 |
| 2023.10 | 84.62㎡ | 3 | 380,000,000원 |
| 2023.09 | 84.87㎡ | 9 | 345,000,000원 |
| 2023.08 | 84.62㎡ | 9 | 360,000,000원 |
| 전체 평균 | 83.53~84.93㎡ | 12건 | 376,750,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.12~84.93㎡ | 3건 | 392,666,666원 |
현재 최저가 216,090,000원은 전체 평균의 57.4%, 최근 12개월 평균의 55.0%입니다. 수치만 보면 할인 폭이 큽니다. 하지만 대상 면적은 148.3098㎡이고 거래 표본은 83.53~84.93㎡이며, 대상은 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 면적과 용도가 모두 달라 이 비율을 가격 메리트로 그대로 인정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 216,090,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 1.8% 추정) | - | 3,825,260원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 212,264,740원 |
현재 예상배당표에는 채권자 청구액과 배당액이 0원으로 반영되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 노형동 노형오거리 남서측 인근이며 공동주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 대상까지 차량 통행이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통사정은 편리합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물의 2층으로, 사용승인일은 2004.01.29입니다. 기본 위생·급배수·승강기·소방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 12m의 아스콘포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역의 주상용 건물 부지이며 토지면적은 2,092.3㎡, 공시지가는 4,839,000원/㎡입니다.
- 규제. 방화지구·시가지경관지구·제1종지구단위계획구역·도시개발구역·장애물제한표면구역·상대보호구역·지하수자원특별관리구역·하수처리구역 등에 해당합니다.
- 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 관리비. 2025년 10월 말 현재 2층 206호 관리비 513,240원이 미납된 상태라는 진술이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당권 원본 대조. 2017.10.17 근저당권과 2026.01.19 근저당권 이전등기의 현재 효력, 말소 여부와 정확한 말소기준 순위를 확인하세요.
- 채권계산서 확인. 신청채권액 853,379,309원과 예상 채권자 배당 0원의 차이를 배당요구·채권계산서 원본으로 대조하세요.
- 실제 점유 조사. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 사업자등록, 점유자, 보증금, 점유개시일과 명도 가능성을 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 용도는 대지, 실제 이용은 근린생활시설입니다. 건축물대장상 용도와 현재 영업 용도의 적법성을 확인하세요.
- 별도 상가 시세 조사. 83.53~84.93㎡ 주거용 거래 평균을 148.3098㎡ 근린생활시설 가치로 환산하지 말고, 인근 상가 매매·임대료·공실률로 다시 평가하세요.
- 관리비 승계 확인. 확인된 미납 관리비 513,240원 외 추가 미납액과 공용부분 승계 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 매각 서류 확인. 매각기일은 2026.07.28로 기재되어 있으므로 기일 결과와 변경·취하 여부를 법원 문서에서 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 확인사항
이 물건은 감정가 441,000,000원에서 216,090,000원까지 내려왔고, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 참고 실거래는 대상과 면적이 맞지 않고 이용상태도 다릅니다. 주거용 거래 평균의 55.0%라는 숫자만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
또한 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이고, 2017년 근저당권과 2026년 이전등기, 신청채권액 853,379,309원과 채권자 배당 0원 사이의 차이도 해소해야 합니다. 가격은 할인됐지만 권리와 수익가치는 아직 확인형입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 채권계산서를 대조하고 실제 상가 임대수익을 산정한 뒤에야 입찰가 상한을 정할 수 있습니다.
