제주지방법원 2025타경9057. 노형오거리 남서측 인근의 인텔리젼트한빛아파트 2층 207호입니다. 사건의 표기 용도는 대지이고, 감정평가상 실제 이용은 근린생활시설입니다. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물의 2층에 위치하며 사용승인일은 2004.01.29입니다. 감정가 1,050,000,000원에서 3회 유찰된 현재 최저가는 360,150,000원으로 감정가의 약 34% 수준입니다.
가격만 보면 큰 폭으로 떨어져 보이지만 이 사건은 권리관계의 원본 대조가 먼저입니다. 등기에는 2015.08.19. 설정된 늘푸른신용협동조합 근저당이 있고, 2020.05.18. 채권최고액이 264,000,000원으로 변경된 뒤 2026.01.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 반면 말소기준은 2025.11.06. 임의경매개시결정으로 표시되어 있어, 시간순으로는 이 근저당이 말소기준보다 앞섭니다. 제시된 매수인 인수 추정은 0원이지만, 등기상 선순위 권리의 말소 여부가 명확히 확인되기 전에는 인수 0원만을 전제로 입찰가를 정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9057 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 노형동 3779-5 인텔리젼트한빛아파트 2층 207호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 한빛종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,050,000,000원 / 360,150,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 853,379,309원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인 | 2004.01.29 |
| 임차관계 | 임차인 신고 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 확인이 핵심
등기 흐름상 2009년 늘푸른신용협동조합의 390,000,000원 근저당은 2020.05.18. 해지로 말소됐습니다. 2020년 설정된 420,000,000원 근저당도 등기상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 그러나 2015.08.19. 설정된 근저당은 2020년 채권최고액이 264,000,000원으로 변경됐고, 2026.01.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 이 권리는 등기상 말소 표시가 없습니다.
2026.01.14. 제주특별자치도의 압류는 경매개시결정 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 임차인 신고는 없지만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 현장 점유관계 역시 별도 확인 대상입니다.
② 가격 비교 — 숫자는 4억보다 낮지만 직접 비교에는 한계
인텔리젼트한빛의 최근 거래 12건 평균은 380,083,333원, 최근 12개월 평균은 400,000,000원, 최신 2026.07 거래도 400,000,000원입니다. 최근 12개월과 이전 거래의 추세는 +7.1%로 상승 방향입니다. 현재 최저가 360,150,000원은 최근 12개월 평균의 90.0%입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.35㎡ | 13 | 400,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 8 | 400,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 8 | 400,000,000원 |
| 2025.06 | 84.12㎡ | 6 | 378,000,000원 |
| 2025.04 | 83.53㎡ | 8 | 350,000,000원 |
| 2024.12 | 84.87㎡ | 4 | 398,000,000원 |
| 2024.01 | 84.87㎡ | 6 | 350,000,000원 |
| 2024.01 | 84.35㎡ | 4 | 400,000,000원 |
| 2023.10 | 84.62㎡ | 3 | 380,000,000원 |
| 2023.10 | 84.62㎡ | 3 | 380,000,000원 |
| 2023.10 | 84.62㎡ | 3 | 380,000,000원 |
| 2023.09 | 84.87㎡ | 9 | 345,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 400,000,000원 |
전체 12건 평균 380,083,333원만 놓고 보면 최저가는 그 94.8%이고, 최근 12개월 평균과 최신 거래 400,000,000원 대비로는 90.0%입니다. 다만 이 사건에서는 면적과 이용상태가 비교 표본과 맞지 않는 점이 가격판단보다 우선합니다. 감정가가 1,050,000,000원으로 거래 표본보다 훨씬 높게 산정된 것도 동일한 주거형 표본과 단순 비교하면 안 된다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 360,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,842,100원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 354,307,900원 |
현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 신청채권 청구금액은 853,379,309원인데 위 배당 추정에는 신청채권자와 담보권자의 배당이 반영되지 않고 소유자 잔여가 354,307,900원으로 계산되어 있습니다. 따라서 이 표는 실제 배당순위의 확정표로 사용할 수 없으며, 최신 등기부와 배당요구·채권계산서 확인이 필요합니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 360,150,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 252,104,999원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 176,473,499원 | 0원 |
이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.7회로 집계돼 있습니다. 현재는 이미 3회 유찰 상태입니다. 다만 유찰 횟수가 많다는 사실 자체가 가격 메리트를 보장하지 않습니다. 이 사건은 주거형 실거래와 대상 면적·용도가 맞지 않아, 회차가 내려갈수록 싸진다는 단순 논리보다 해당 근린생활시설 자체의 임대수익·공실·전용면적·대지권과 선순위 권리 확인이 먼저입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주특별자치도 제주시 노형동 소재 노형오거리 남서측 인근이며, 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 통행이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 2층 207호는 근린생활시설로 이용중입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물이며 사용승인일은 2004.01.29입니다. 기본 위생·급배수·승강기·소방설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 12m의 아스콘포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 지목은 대, 토지면적은 2,092.3㎡, 공시지가는 4,839,000원/㎡입니다.
- 규제. 방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역·도시개발구역·장애물제한표면구역·지하수자원특별관리구역·하수처리구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2015년 근저당 원본 대조. 채권최고액 264,000,000원으로 변경되고 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 권리의 실제 말소·인수 여부를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 배당표 재확인. 청구금액 853,379,309원이 있음에도 현재 배당 추정에는 채권자 배당이 0원으로 표시되어 있으므로 실제 배당순위와 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 사업자등록·전입 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비. 2025.10. 말 현재 2층 207호 관리비 1,185,280원이 미납됐다는 진술이 있습니다. 입찰 기준시점의 추가 체납과 승계 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 주거 실거래와 분리. 비교 거래는 83.53~84.93㎡이고 대상 면적은 389.6815㎡로 일치하지 않습니다. 4억원 실거래를 그대로 대상 물건의 시세로 쓰지 않아야 합니다.
- 근린생활시설 가치 확인. 주거형 아파트가 아니라 실제 이용은 근린생활시설이므로 임대료·공실·관리비·업종제한·환금성 중심으로 별도 가격조사가 필요합니다.
맺으며 — “3회 유찰”보다 중요한 것은 권리와 비교대상
감정가 1,050,000,000원이 3회 유찰돼 360,150,000원까지 내려온 모습만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 최근 12개월 거래 평균과 최신 거래도 각각 400,000,000원이라 숫자만 비교하면 최저가가 90.0%입니다. 그러나 대상은 감정평가상 근린생활시설이고, 비교 거래의 면적도 대상 389.6815㎡와 맞지 않습니다. 따라서 “3.60억이면 4억 시세보다 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
더 중요한 것은 2015년 설정·2020년 264,000,000원으로 변경·2026년 이전된 근저당이 등기상 남아 있다는 점입니다. 현재 매수인 인수 추정은 0원이지만 말소기준보다 앞선 권리이므로 원본 확인 전에는 권리 안전형으로 평가하기 어렵습니다. 관리비 1,185,280원 미납 진술과 임대관계 미상도 남아 있습니다. 결론은 가격은 내려왔지만, 권리와 용도·면적 비교가 정리되기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
