제주지방법원 2025타경9057. 제주시 노형오거리 남서측 인근, 인텔리젼트한빛아파트 2층 207호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시돼 있지만 감정 이용상태는 근린생활시설이며, 공동주택과 근린생활시설이 섞인 일반상업지역에 자리합니다. 감정가 1,050,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 514,500,000원, 감정가의 49%입니다.
숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 가격 판단에 사용된 거래 사례는 전용 83.53㎡에서 84.93㎡ 사이의 공동주택 거래이고, 이 사건의 비교 기준 면적은 389.6815㎡로 서로 맞지 않습니다. 현황 용도 역시 근린생활시설이므로 주거용 아파트 실거래를 이 물건의 직접 시세로 대입해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9057 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 노형동 3779-5 인텔리젼트한빛아파트 2층 207호 도로명: 제주특별자치도 제주시 1100로 3349 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 내 2층 · 사용승인 2004.01.29 |
| 소유자 | 한빛종합건설주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,050,000,000원 / 514,500,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 채권자 / 청구액 | 늘푸른신용협동조합 / 853,379,309원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 임차관계 | 신고된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 산정, 그러나 원본 확인이 핵심
제공된 권리 산정에서는 2025.11.06. 임의경매개시결정을 말소기준으로 보고, 이후 제주특별자치도의 압류가 매각으로 소멸하는 것으로 분류됐습니다. 신고된 임차인은 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
② 가격 비교 — 아파트 거래를 상가 시세로 보면 안 된다
인텔리젼트한빛의 거래 사례 12건은 모두 전용 83.53㎡에서 84.93㎡ 사이입니다. 전체 평균은 376,750,000원, 최근 12개월 3건 평균은 392,666,666원, 최신 거래는 2026.05. 400,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 5.7% 상승했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.93㎡ | 8 | 400,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 8 | 400,000,000원 |
| 2025.06 | 84.12㎡ | 6 | 378,000,000원 |
| 2025.04 | 83.53㎡ | 8 | 350,000,000원 |
| 2024.12 | 84.87㎡ | 4 | 398,000,000원 |
| 2024.01 | 84.87㎡ | 6 | 350,000,000원 |
| 2024.01 | 84.35㎡ | 4 | 400,000,000원 |
| 2023.10 | 84.62㎡ | 3 | 380,000,000원 |
| 2023.10 | 84.62㎡ | 3 | 380,000,000원 |
| 2023.10 | 84.62㎡ | 3 | 380,000,000원 |
| 2023.09 | 84.87㎡ | 9 | 345,000,000원 |
| 2023.08 | 84.62㎡ | 9 | 360,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84㎡대 | 3건 | 392,666,666원 |
현재 최저가 514,500,000원은 이 최근 12개월 평균의 131.0%입니다. 하지만 더 중요한 문제는 금액 차이가 아니라 면적과 용도가 다르다는 점입니다. 주거용 84㎡대 거래를 근린생활시설로 이용 중인 비교 기준 면적 389.6815㎡ 물건의 시세로 사용할 수 없으므로, 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 514,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,545,000원 |
| 채권자 배당 | 0원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 506,955,000원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
위 표는 현재 제공된 산정 결과를 그대로 표시한 것입니다. 신청채권자의 청구액은 853,379,309원이지만 채권자 배당액은 0원, 소유자 잔여액은 506,955,000원으로 산정돼 있어 청구액·담보권 내역과 결과 사이에 큰 괴리가 있습니다. 실제 배당예상표로 사용하지 말고 등기부, 채권계산서와 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 0원 산정
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 514,500,000원 | 506,955,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 360,150,000원 | 354,307,900원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 252,104,999원 | 247,775,529원 | 0원 |
모든 시나리오에서 신청채권자 청구액 853,379,309원은 충족되지 않는 것으로 표시되지만, 신청채권자 배당액 역시 0원입니다. 따라서 회차별 금액은 단순 가격 경로로만 참고하고, 권리와 배당 판단에는 사용할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 노형동 노형오거리 남서측 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 통행이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통사정은 편리합니다.
- 도로. 부정형의 평탄한 주상용 건물 부지이며 남측으로 폭 약 12m의 아스콘포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역·도시개발구역 등에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 2,092.3㎡, 공시지가는 4,839,000원/㎡입니다.
- 건물. 기본 위생·급배수·승강기·소방설비가 설치돼 있으며 사용승인일은 2004.01.29입니다.
- 환금성. 근린생활시설로 이용 중인 대형 면적 물건이므로 108세대 공동주택의 일반 아파트 거래량을 그대로 적용하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 등기부 재확인. 근저당권의 변경·이전·말소 상태와 실제 말소기준권리를 접수번호별로 대조해야 합니다.
- 점유자 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 현장 영업자, 사업자등록, 임대차계약과 보증금을 조사해야 합니다.
- 상가 시세 별도 조사. 84㎡대 공동주택 거래가 아닌 동일 층·유사 면적 근린생활시설의 매매가와 임대수익을 조사해야 합니다.
- 관리비 확인. 2025.10.말 현재 관리비 1,185,280원이 미납됐다는 진술이 있으므로 입찰 시점의 총 체납액과 승계 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 청구액 853,379,309원과 채권자 배당 0원·소유자 잔여 506,955,000원 산정의 괴리를 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 일반상업지역과 방화지구, 경관지구, 도시개발구역, 상대보호구역 등 개별 제한이 실제 영업·개조 계획에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
맺으며 — “반값이지만, 아직 싼 가격인지는 모른다”
이 물건의 최저가는 감정가 10.5억의 49%인 5.145억입니다. 그러나 현황은 근린생활시설이고, 비교 실거래는 면적이 훨씬 작은 84㎡대 공동주택 거래입니다. 그 부정확한 비교에서도 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 131.0%에 해당합니다. 따라서 2회 유찰됐다는 사실만으로 저가 매수 기회라고 결론 내릴 수 없습니다.
신고된 임차인과 산정상 인수액이 없다는 점은 긍정적이지만, 임대관계는 미상이며 근저당권의 후속 변경·이전 내역과 배당 산정에는 원본 확인이 필요한 부분이 남아 있습니다. 권리 원본 확정, 실제 점유 조사, 근린생활시설 기준의 별도 시세조사가 모두 끝난 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다. 현재 결론은 할인율은 크지만 검증되지 않은 고위험 검토 대상입니다.
