대전지방법원 2025타경3577. 세종특별자치시 금남면 호탄리 114-1 일대의 대지·토지와 근린생활시설 이용 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 3층이며 지하 1층은 주차장 등, 1층부터 3층은 근린생활시설 사무소 등으로 이용 중입니다. 감정가 2,421,343,600원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 830,520,000원입니다. 등기상 말소기준은 2023.05.31 북대전농업협동조합 근저당권 채권최고액 1,800,000,000원이며 경매개시결정도 그 이후입니다.

등기만 보면 매각으로 소멸하는 구조가 비교적 명확하지만, 이 사건의 핵심은 임차관계입니다. 주식회사 씨앤조이는 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않았고, 김동섭은 2021.10.25 전입으로 말소기준권리보다 먼저입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 김동섭 역시 이 자료만으로는 인수액을 산정할 수 없습니다. 따라서 현재 최저가만을 기준으로 “감정가의 34%라 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심

등기상 현재 말소기준은 2023.05.31 을구 3번 북대전농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,800,000,000원이고 채무자는 주식회사이도커피가든입니다. 2025.06.12 북대전농업협동조합의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 과거 서울보증보험 가압류 10,420,000원, 농협은행 가압류 14,885,981원, 주식회사 아이비케이저축은행 가압류 13,877,636원은 이미 등기부상 말소됐습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증금 확인이 선행돼야 한다

실제 임차인은 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 김동섭은 전입일이 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았으므로 단순히 “대항력 있음”으로 확정해 인수액을 계산해서는 안 됩니다. 주식회사 씨앤조이 역시 전입신고일과 보증금이 모두 미상입니다. 두 임차인의 계약서·점유범위·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전까지는 실질취득가를 확정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 830,520,000원 가정)

현재 회차 830,520,000원 가정 시 근저당권 채권최고액 1,800,000,000원 중 819,814,800원이 배당되고 미배당은 980,185,200원입니다. 이 배당표의 매수인 인수액 계산값은 0원이지만, 임차인 보증금·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 최종 인수액 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 역시 반영되지 않았습니다.

④ 이용상태·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 지하 1층은 주차장 등, 1층~3층은 근린생활시설(사무소 등)로 이용 중입니다.
• 주위환경. 호탄리 마을회관 남서측 및 남동측 일대이며 음식점, 근린생활시설, 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 근교농촌지대입니다.
• 교통. 본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하며 간선도로와의 거리, 버스노선 및 배차간격 등을 고려한 교통상황은 보통입니다.
• 토지. 토지면적 573.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 주거기타, 완경사·사다리형, 세로한면(가) 조건이며 공시지가는 620,100원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역·가축사육제한구역 등이 포함되고, 개발제한구역·공익용산지·준보전산지·보전녹지지역 등이 일부 접합니다.
• 공부와 현황 차이. 일부 토지는 지목과 달리 도로 또는 인접 카페의 조경지·법면·조경지 일부로 이용 중입니다. 정확한 경계는 별도 측량이 필요합니다.
• 일괄매각. 옥탑계단실, 태양광설비, 화단 및 기타 시설물 등은 분리가 용이하지 않아 토지·건물에 포함하여 평가됐습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 김동섭 보증금 확인. 2021.10.25 전입이 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·점유범위· 배당요구 여부를 확인해 실제 인수액부터 확정해야 합니다.
• 주식회사 씨앤조이 확인. 전입신고일과 보증금이 모두 미상입니다. 임대차계약 및 실제 점유 범위를 확인해야 합니다.
• 최저가 착시 경계. 감정가 2,421,343,600원에서 3회 유찰돼 830,520,000원이 됐지만, 임차보증금이 미상인 상태에서는 단순 할인율로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
• 일괄매각 범위 확인. 옥탑계단실·태양광설비·화단·기타 시설물이 토지·건물에 포함 평가된 조건을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
• 현황과 공부 차이 확인. 일부 토지가 도로·조경지·법면 등으로 이용 중이고 정확한 경계는 별도 측량이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기사항, 매각물건명세서, 현황조사, 임대차관계 및 토지 경계를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “3회 유찰”보다 먼저 봐야 할 숫자가 비어 있다

이 사건은 감정가 2,421,343,600원에서 3회 유찰돼 현재 최저가가 830,520,000원까지 내려왔습니다. 그러나 할인 폭만으로 안전한 저가매수라고 판단할 수는 없습니다. 등기상 말소기준은 명확하지만 실제 임차인 2명이 확인되고, 특히 김동섭은 말소기준보다 앞선 2021.10.25 전입입니다. 두 임차인의 보증금이 모두 확인되지 않아 매수인 인수액과 실질취득가가 아직 확정되지 않았습니다. 이 물건의 순서는 가격 계산이 먼저가 아니라 임차보증금 확인 → 인수액 산정 → 실질취득가 판단입니다. 현재 자료만으로는 “830,520,000원이 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다.