대전지방법원 2025타경502887. 세종특별자치시 나성동 르네상스 제1동 2층 206호로, 감정평가 당시 업무용으로 이용 중인 근린시설입니다. 현 소유자 서인순은 2016년 10월 13일 거래가액 718,842,100원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 농협은행주식회사 명의의 채권최고액 520,800,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다.
말소기준 이후에는 농협은행의 추가 근저당권, 임의경매개시결정, 세종신용보증재단의 가압류가 등기됐습니다. 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다. 국민건강보험공단 압류는 2025년 8월 20일 해제로 이미 말소됐습니다. 따라서 등기상 매수인이 떠안을 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502887 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 768 르네상스 제1동 제2층 제206호 |
| 도로명주소 | 세종특별자치시 한누리대로 234 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무용 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 8층 건물 중 2층 · 사용승인 2016.06.27 |
| 소유자 | 서인순 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 402,000,000원 / 137,886,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 577,250,969원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2016년 7월 설정됐던 신탁등기는 같은 해 10월 13일 신탁재산 귀속으로 말소됐고, 서인순 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 이어 설정된 농협은행 근저당권이 말소기준이며, 이후 추가된 근저당권·경매개시결정·가압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김규진 | 206호 | 2021.07.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
김규진의 전입일은 2021년 7월 5일로, 말소기준인 2016년 10월 13일 농협은행 근저당권보다 늦습니다. 따라서 선순위 권리에 대항할 수 없어 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%, 그러나 시세 단정은 금지
감정가는 402,000,000원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 137,886,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리분석상 실질취득도 137,886,000원으로 같습니다.
다만 비교할 수 있는 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 크게 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 즉시 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다. 3회 유찰은 업무용 근린시설의 수요와 환금성을 보수적으로 살펴야 한다는 신호이기도 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 137,886,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,730,404원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 520,800,000원 | 135,155,596원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 520,800,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 세종신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 채권총액은 1,091,600,000원, 채권자 배당액은 135,155,596원, 미배당액은 956,444,404원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 공동담보에 따른 실제 채권 범위는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 국세청 북측에 인접하며 주변은 상업용·업무용 건물, 관공서, 근린생활시설이 혼재하는 중심상업지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 교통 이용 편의성은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 206호는 업무용으로 이용 중입니다. 임대관계는 명확히 확인되지 않았습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 8층 건물로 위생·급배수·엘리베이터·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·주차. 주변으로 대로와 중로에 접하며 도로 상태와 주차 여건은 양호합니다.
- 토지. 중심상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역이며, 토지는 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 결과 확인. 매각기일은 2026.08.03으로 기재돼 있으므로 실제 진행·변경·유찰·낙찰 여부를 확인하세요.
- 임차관계 원본 대조. 김규진의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유 상태를 매각물건명세서 및 현장에서 확인하세요.
- 명도 비용 반영. 대항력은 없지만 업무용 점유자가 있으므로 인도 일정과 협의 비용을 입찰가에 반영하세요.
- 공동담보 확인. 을구 2번 추가 근저당권이 별도 채권인지, 을구 1번과 동일 채권의 공동담보인지 채권계산서를 확인하세요.
- 실거래·임대사례 조사. 동일 건물과 나성동 업무용 근린시설의 최근 매매가, 보증금, 월세, 공실 기간을 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 부가가치세 처리, 취득 후 보유비용을 관리사무소와 세무 전문가에게 확인하세요.
- 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 공고를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 검증은 남았다
이 물건은 말소기준 이후 권리와 대항력 없는 임차인으로 구성돼 매수인 인수액이 0원입니다. 현재 최저가 기준 실질취득은 137,886,000원으로 명확합니다. 다만 3회 유찰한 업무용 근린시설이고, 보증금이 확인되지 않은 점유자가 있으며, 최근 실거래 비교자료도 없어 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 가격 매력을 확정할 수 없습니다.
권리는 합격, 가격과 점유는 보수적 확인. 공동담보 채권 범위, 임차인의 실제 계약조건, 동일 건물의 매매·임대 사례와 공실 위험까지 확인한 뒤 수익 기준으로 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
