대전지방법원 2025타경502887. 세종특별자치시 나성동 르네상스 제1동 2층 205호 근린시설입니다. 감정가는 351,000,000원이지만 4회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 84,275,000원입니다. 소유자는 서인순이며, 2016.10.13. 거래가액 590,446,100원으로 소유권을 이전받은 뒤 같은 날 농협은행주식회사에 채권최고액 427,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
권리 순서만 놓고 보면 말소기준 이후의 농협은행 추가 근저당, 임의경매개시결정, 세종신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다. 국민건강보험공단 압류는 2025.08.20. 해제되어 이미 말소됐습니다. 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 근린시설은 실거래 비교 자료가 제공되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 확인할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502887 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 768 르네상스 1동 2층 205호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 205호 공실 상태로 파악 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 · 사용승인일자 2016.06.27 |
| 소유자 | 서인순 · 2016.10.13. 소유권이전 · 거래가액 590,446,100원 |
| 감정가 / 최저가 | 351,000,000원 / 84,275,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 577,250,969원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 농협은행 근저당
말소기준권리는 2016.10.13. 을구 1번 농협은행주식회사 근저당권 (채권최고액 427,200,000원)입니다. 2017.07.25. 설정된 을구 2번 농협은행 근저당 역시 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2025.07.14. 임의경매개시결정과 같은 날 설정된 세종신용보증재단 가압류 50,000,000원도 소멸 대상입니다.
② 점유·임차 확인 — 205호 공실, 206호 전입 기록
| 성명 | 조사 호수 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김규진 | 206호 | 2021.07.05 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사에는 김규진·206호·전입일 2021.07.05.가 기재돼 있습니다. 전입일은 말소기준권리인 2016.10.13.보다 뒤이므로 자료상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 반면 감정평가 이용상태에는 205호는 공실, 206호는 업무용으로 이용 중이라고 적혀 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,275,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,916,950원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 농협은행주식회사 | 427,200,000원 | 82,358,050원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 농협은행주식회사 | 427,200,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 세종신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 기준 채권 합계는 904,400,000원, 채권자 예상배당은 82,358,050원, 미배당은 822,041,950원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 가격 판단 — 24%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가 84,275,000원은 감정가 351,000,000원의 24.01%입니다. 절대적인 낙폭은 크지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 특히 근린시설은 개별 호실의 임대수익, 공실 여부, 상권과 업종 수요에 따라 가격 편차가 커질 수 있어 현장 확인이 중요합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 84,275,000원 | 82,358,050원 | 822,041,950원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 58,992,499원 | 57,530,634원 | 846,869,366원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 41,294,749원 | 40,151,444원 | 864,248,556원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 나성동 소재 국세청 북측에 인접하며, 주변은 상업용·업무용 건물, 관공서와 근린생활시설이 혼재하는 중심상업지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 교통이용편의성은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 205호는 공실 상태, 206호는 업무용으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물이며 사용승인일자는 2016.06.27입니다. 일반적인 위생·급배수·엘리베이터·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·주차. 주변으로 대로와 중로에 접하고 도로상태 및 주차여건은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 토지이용. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며, 공시지가는 4,911,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 205호 실제 점유 확인. 감정평가에는 공실로 기재됐지만 현황조사의 김규진 기록은 206호입니다. 대상 호실 205호의 현장 점유를 직접 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 김규진의 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 다만 전입일 2021.07.05.는 말소기준 2016.10.13.보다 늦어 자료상 대항력은 없습니다.
- 시세·임대료 조사. 실거래 자료가 없어 감정가 대비 24.01%라는 할인율만으로 적정가를 정할 수 없습니다. 인근 근린시설 매매·임대 조건을 별도로 비교해야 합니다.
- 공실 비용 점검. 205호가 공실로 파악된 만큼 관리비 체납, 내부 상태, 즉시 사용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 시장검증이 먼저
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2016.10.13. 농협은행 근저당이 말소기준이고 이후의 추가 근저당·경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 감정평가상 205호도 공실로 파악돼 있습니다.
그러나 4회 유찰로 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려왔다는 사실만 보고 가격을 긍정적으로 평가하기는 어렵습니다. 실거래 시세가 없고, 근린시설이라는 용도 특성상 실제 임대수요와 공실, 상권 조건이 가격을 좌우합니다. 여기에 현황조사의 김규진 기록이 206호로 잡혀 있어 대상 205호와의 관계를 원본에서 확인할 필요도 있습니다. 권리는 인수 0원, 가격은 검증 필요. 이 물건은 할인율 자체보다 현장 시세와 호실별 점유관계 확인이 입찰의 핵심입니다.
