대전지방법원 2025타경503520. 둔산쇼핑전자타운 1층 172호로, 대장상 용도는 문구팬시입니다. 현재 등기상 근저당권이나 압류는 없고, 2025년 10월 2일 사단법인 둔산전자타운의 강제경매개시결정이 말소기준권리입니다. 등기만 보면 구조가 단순하지만, 이 사건의 핵심은 등기부 밖의 점유관계입니다.

현황조사에는 주식회사 하이소프트와 (주)새암두두리가 확인됩니다. 신고일은 각각 2014년 9월 1일과 2019년 8월 2일로 말소기준일보다 앞서지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 따라서 두 법인 모두 대항력이 있다고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유는 미확정

현재 등기부에는 매수인이 승계할 근저당권이나 압류가 확인되지 않습니다. 과거 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 이미 말소됐고, 현재 강제경매개시결정이 말소기준입니다. 다만 두 점유 법인의 신고일이 말소기준보다 빠르므로, 보증금과 점유의 연속성, 사업자등록 상태, 배당요구 여부가 확인되기 전에는 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.

보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 점유 법인 2곳입니다. 보증금이 확인되지 않아 실질취득가는 최저매각가 19,600,000원으로 고정되지 않습니다.

② 가격 판단 — 감정가 49%는 시세 할인율이 아니다

현재 최저매각가는 19,600,000원으로 감정가 40,000,000원의 49%입니다. 그러나 확인된 실거래 비교값이 없어, 이 비율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 특히 이 물건은 주거용이 아니라 문구팬시 용도의 집합건물이고, 인접 호실과 벽체 없이 연결돼 있어 독립 호실로서의 이용과 처분 가능성을 별도로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 19,600,000원 가정)

현재 회차의 산식상 신청채권은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 두 점유 법인의 보증금·배당요구 여부도 미확정이므로 이 배당표만으로 매수인 인수액을 0원이라고 판단해서는 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전도시철도 1호선 용문역 북동측 인근으로, 근린생활시설·업무시설·주상용 건물이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 용문역과 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
• 용도. 172호의 대장상 용도는 문구팬시입니다. 건물은 판매시설·근린생활시설·관람시설 건부지로 이용 중입니다.
• 도로·규제. 북서측·북동측·남동측으로 폭 약 8미터 및 6미터 내외 포장도로에 접하며, 제3종일반주거지역·시장·가축사육 제한구역에 해당합니다. 공시지가는 1,958,000원/㎡입니다.
• 시설 상태. 공동 위생·급배수·승강기·에스컬레이터·소방·주차설비가 있으나, 승강기 1대와 에스컬레이터설비는 가동을 멈춘 상태입니다.
• 환금성. 집합상가 호실이면서 인접 173호와 일체 이용 중입니다. 독립 경계와 실제 사용상태가 불명확해 일반적인 독립 호실보다 매수자 검토 항목이 많습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 두 점유 법인의 계약 원본 확인. 임대차계약서, 보증금, 점유 개시일, 사업자등록 상태, 배당요구 여부를 확인해 인수액을 먼저 계산해야 합니다.
• 대항력 단정 금지. 신고일이 말소기준보다 빠르더라도 보증금·확정일자와 실제 점유의 연속성이 확인되지 않았으므로 현재 판정은 대항력 가능·미상입니다.
• 173호와의 경계 확인. 벽체 없이 일체로 이용 중이므로 172호의 정확한 점유 범위, 출입 동선, 전기·소방·설비 분리 여부와 원상복구 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 가격 비교. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·유사 용도 호실의 실제 거래·임대수익·공실 상태를 별도로 대조해야 합니다.
• 공용시설 상태. 가동이 멈춘 승강기 1대와 에스컬레이터설비가 영업 접근성 및 공용관리비에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 체납·부담 확인. 상가 관리비, 공용부분 체납, 당해세와 최우선변제 가능성을 관리주체 및 집행기록에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 점유상태를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “49%가 아니라 미상 인수액을 보라”

이 물건은 현재 등기상 근저당권·압류가 없어 겉으로는 단순합니다. 신청채권도 현재 회차 예상매각대금에서 전액 배당되는 구조입니다. 그러나 실제 점유 법인 2곳의 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않았고, 두 신고일 모두 말소기준일보다 빠릅니다. 여기에 172호가 173호와 벽체 없이 연결돼 있어 인도와 독립 사용 문제도 남습니다.

따라서 최저가 19,600,000원을 곧바로 취득원가로 보면 안 됩니다. 이 사건의 실질취득가는 최저가에 미배당 임차보증금을 더한 금액이며, 현재 그 보증금이 미상입니다. 확인된 실거래 비교값도 없어 감정가 대비 49%만으로 가격 메리트를 부여할 근거가 없습니다. 등기는 단순하지만, 점유·보증금·호실 경계가 풀리기 전에는 보류가 타당한 D등급 물건입니다.