대전지방법원 2025타경503520. 대전 서구 탄방동 둔산쇼핑전자타운 5층 541호로, 대장상 용도는 판매시설입니다. 소유자 김덕중은 2016년 12월 14일 매매로 소유권을 취득했고, 등기부상 거래가액은 20,000,000원입니다. 현재 유효한 근저당권이나 압류는 없으며, 2025년 10월 2일 사단법인 둔산전자타운의 강제경매개시결정이 말소기준권리입니다.

등기부만 보면 구조는 단순해 보입니다. 그러나 현황조사에는 주식회사 하이소프트와 (주)새암두두리가 점유자로 조사됐고, 두 곳 모두 전입일이 경매개시결정일보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없으므로, 배당표에 적힌 매수인 인수 0원만을 근거로 안전하다고 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 점유관계가 핵심

1999년 설정된 대전원예농업협동조합 근저당권은 2000년 7월 6일 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 현재까지 유효한 담보권이나 압류는 없고, 2025년 10월 2일 강제경매개시결정이 말소기준권리가 됩니다. 등기부상 매각으로 별도 승계할 담보권은 확인되지 않습니다.

② 임차·점유 분석 — 실제 점유 신고 2곳

두 점유자는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 현황조사에 기재된 실제 점유 신고 2곳입니다. 보증금이 확인되지 않았으므로 이를 합산하거나 매수인 인수액을 임의로 계산할 수 없습니다. 실제 대항력이 인정되고 배당으로 회수되지 않는 보증금이 존재한다면, 매수인의 실질취득비용은 낙찰가 9,800,000원보다 커질 수 있습니다.

③ 이용상태 — 541호만 독립해 사용되지 않는다

매각물건명세서 비고와 감정평가 내용에 따르면 541호는 인접한 540호 및 542호와 벽체 없이 일체로 이용 중입니다. 대장상 용도는 판매시설이며, 공부와의 차이는 없다고 조사됐습니다. 다만 경계벽이 없는 현재 이용형태 때문에 낙찰 후 독립 점유·사용과 출입 동선, 경계 복구 가능성을 반드시 현장에서 확인해야 합니다.

• 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하3층·지상6층 건물 중 5층 541호입니다.
• 현황. 인접 540호·542호와 벽체 없이 일체로 이용 중입니다.
• 설비. 공동 위생·급배수, 승강기, 에스컬레이터, 소방 및 주차설비가 설치돼 있습니다.
• 가동상태. 승강기설비 중 1대와 에스컬레이터설비는 가동을 멈춘 상태입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 대전도시철도 1호선 용문역과 버스정류장이 있습니다.
• 주위환경. 근린생활시설·업무시설·주상용 건물이 혼재하는 지역입니다.
• 토지. 제3종일반주거지역·시장에 포함되고, 공시지가는 1,958,000원/㎡입니다.
• 도로. 북서측·북동측·남동측으로 폭 약 8미터 및 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 건축상태. 공부와의 차이와 위반사항은 확인되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 9,800,000원 가정)

현재 최저가 9,800,000원 가정에서는 집행비용 차감 후 신청채권 6,703,131원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 2,520,469원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금 미상 점유자의 인수 또는 배당 위험도 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유자 보증금 확인. 주식회사 하이소프트와 (주)새암두두리의 임대차계약서·보증금·차임을 확인하세요.
• 대항력 요건 확인. 전입일뿐 아니라 실제 점유 지속 여부와 사업자등록 관련 자료를 대조하세요.
• 확정일자·배당요구 확인. 두 점유자 모두 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다.
• 매각물건명세서 확인. 보증금과 매수인 인수 여부가 보완됐는지 최신 명세서를 확인하세요.
• 호실 경계 확인. 540호·541호·542호 사이 벽체와 출입구, 전기·급배수 계통의 분리 여부를 확인하세요.
• 원상복구 가능성 확인. 541호 단독 사용을 위한 경계벽 복구와 공사 가능 여부를 확인하세요.
• 설비 상태 확인. 가동이 중지된 승강기 1대와 에스컬레이터가 영업과 환금성에 미치는 영향을 점검하세요.
• 시세 조사. 실거래 자료가 없으므로 동일 건물과 인근 판매시설의 실제 거래·임대 사례를 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “감정가 49%가 곧 실질취득 49%는 아니다”

이 물건의 등기부는 단순합니다. 과거 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2025년 10월 2일 강제경매개시결정입니다. 그러나 경매의 핵심 위험은 등기부 밖에 있습니다. 말소기준보다 앞선 점유자 2곳의 보증금이 모두 미상이고, 541호는 540호·542호와 벽체 없이 일체로 이용 중입니다.

따라서 최저가 9,800,000원이 감정가 20,000,000원의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 선순위 보증금이 확인되면 실질취득비용이 낙찰가를 크게 웃돌 수 있고, 호실 분리 문제도 추가 비용과 사용 제한으로 이어질 수 있습니다. 등기는 단순하지만 점유와 현황은 복잡합니다. 보증금·대항력·호실 독립성이 확인되기 전까지는 입찰 보류가 합리적인 물건입니다.