수원지방법원 2025타경52564. 하남 미사역 동측 인근의 하남미사롯데캐슬헤븐시티2 근린시설입니다. 감정평가상 기호1은 음식점, 기호2는 헬스장으로 이용 중입니다. 현황조사에는 119호 김정훈과 2층 205호 소영수가 각각 점유자로 조사됐고, 두 사람 모두 전입일이 말소기준인 2024.02.08. 가압류보다 앞섭니다. 따라서 각각 50,000,000원과 20,000,000원의 보증금은 배당에서 회수되지 않고 매수인 인수 70,000,000원으로 남습니다.
최저매각가는 감정가의 49%인 368,480,000원이지만 실제 자금 부담은 여기서 끝나지 않습니다. 현재 회차에서 낙찰가를 최저가로 가정하면 실질취득은 368,480,000원 + 70,000,000원 = 438,480,000원입니다. 감정가 기준으로는 58.3% 수준입니다. 다만 실거래 시세 자료가 없어 이 금액을 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52564 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1148 하남미사롯데캐슬헤븐시티2 1층119호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(음식점·헬스장) |
| 소유자 | 세현제일차주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 752,000,000원 / 368,480,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 3,578,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매수인 인수 | 70,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2024.02.08. 갑구 5번 가압류입니다. 이후 2024.05.08. 관리단 가압류, 2024.08.23. 석성디앤씨주식회사 근저당권, 2025.07.14. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기보다 먼저 점유를 시작한 임차인입니다. 김정훈의 전입일은 2021.03.11., 소영수의 전입일은 2022.07.20.으로 모두 말소기준보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정훈 | 119호 · 주거 | 2021.03.11 | 50,000,000원 | 2,700,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 50,000,000원 |
| 소영수 | 2층 205호 | 2022.07.20 | 20,000,000원 | 1,450,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 20,000,000원 |
② 가격 구조 — 최저가 49%보다 실질취득을 봐야 한다
현재 최저가는 368,480,000원으로 감정가 752,000,000원의 49%입니다. 그러나 실제 낙찰자가 부담하는 금액은 임차보증금 70,000,000원을 더한 438,480,000원입니다. 즉 감정가 대비 최저가 비율은 49%지만, 실질취득 기준으로는 58.3%입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 368,480,000원 | 70,000,000원 | 438,480,000원 | 5,742,778,720원 |
| 3회 유찰 시 | 257,935,999원 | 70,000,000원 | 327,935,999원 | 5,851,775,105원 |
| 4회 유찰 시 | 180,555,199원 | 70,000,000원 | 250,555,199원 | 5,928,072,574원 |
유찰이 더 진행돼도 매수인이 인수하는 임차보증금은 70,000,000원으로 유지됩니다. 따라서 낙찰가가 내려갈수록 실질취득액도 내려가지만, 낙찰가만 보아서는 실제 투자금 규모를 과소평가하게 됩니다. 시세 자료가 없으므로 어느 회차가 시장가격 대비 적정한지는 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 368,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,958,720원 |
| 인수 · 임차인 김정훈 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 소영수 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 이건희 | 1,460,000,000원 | 362,521,280원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 하남미사롯데캐슬헤븐시티2차관리단 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 1번 근저당권 · 석성디앤씨주식회사 | 3,645,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 6,105,300,000원 중 예상 배당은 362,521,280원이며, 미배당은 5,742,778,720원입니다. 김정훈·소영수 보증금 합계 70,000,000원은 배당금이 아니라 매수인이 별도로 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 점유·이용상태 — 벽체 구분 없는 일단 사용
매각물건명세서 비고에는 119호가 인접 118호와 벽체 구분 없이 음식점으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 감정평가에서도 기호1은 118호와 일단의 음식점으로, 기호2는 206~209호와 벽체 구분 없이 일단의 헬스장으로 이용 중이라고 조사됐습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 미사역 동측 인근. 주상복합아파트, 노변 근린생활시설, 하남종합운동장, 미사리경정공원 등이 주변에 위치합니다.
- 교통. 서측 도보 5분 거리에 미사역이 있고, 인근 간선도로변에 버스정류장이 있어 대중교통 여건이 양호합니다.
- 용도. 감정평가상 근린생활시설로 기호1은 음식점, 기호2는 헬스장으로 이용 중입니다.
- 도로. 차량 출입이 가능하며 남측 약 20m, 북측·동측 약 10m 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 368,480,000원에 보증금 인수 70,000,000원을 더한 438,480,000원을 기준으로 자금 계획을 세워야 합니다.
- 대항력 임차인 2명. 김정훈 50,000,000원, 소영수 20,000,000원의 보증금이 각각 전액 인수로 계산되어 있습니다.
- 배당요구·우선변제. 두 임차인 모두 예상배당표상 우선변제권 없이 배당 0원으로 계산되어 있으므로 인수 구조를 다시 원본 명세서에서 대조해야 합니다.
- 벽체·점유 범위. 119호는 118호와, 205호는 206~209호와 벽체 구분 없이 이용 중이므로 현장 확인이 중요합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 7,000만원 인수가 먼저다
표면상으로는 감정가 752,000,000원짜리 근린시설이 2회 유찰되어 368,480,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아니라 대항력 임차인 2명의 보증금 70,000,000원입니다. 현재 최저가에 낙찰받아도 실질취득액은 438,480,000원으로 올라갑니다.
여기에 119호가 인접 118호와 벽체 구분 없이 음식점으로 이용 중이고, 현황상 205호 역시 인접 호실들과 일단으로 사용되고 있다는 점까지 겹칩니다. 2회 유찰 자체는 가격 할인 요소지만, 권리와 점유 난도가 낮은 물건은 아닙니다. 시세 자료도 없는 만큼 최저가 비율만 보고 접근하기보다 인수액·점유 범위·실제 상가 가치까지 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 맞습니다.
