수원지방법원 2025타경52564. 하남 미사역 동측 인근의 하남미사롯데캐슬헤븐시티2 2층 205호로, 감정평가 이용상태는 근린생활시설 중 헬스장입니다. 현재 최저가는 252,840,000원으로 감정가 516,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 단순히 “두 번 유찰돼 반값”으로 읽으면 안 됩니다. 현황조사상 김정훈·소영수 두 임차인의 전입일이 모두 2024.02.08 말소기준보다 앞서고, 배당 시나리오에서는 보증금 합계 70,000,000원을 매수인 인수로 잡고 있기 때문입니다.
현재 회차에서 입찰금액을 최저가 수준으로 잡는다면 낙찰대금 외에 인수보증금까지 고려한 실질취득액은 322,840,000원입니다. 다음 회차로 내려가더라도 인수보증금 70,000,000원은 그대로 남는 구조라, 3회 유찰 시 실질취득은 246,988,000원, 4회 유찰 시에는 193,891,599원이 됩니다. 즉 유찰로 낙찰가는 줄어도 인수부담까지 함께 계산해야 실제 가격이 보입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52564 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1148 하남미사롯데캐슬헤븐시티2 2층 205호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(헬스장) |
| 소유자 | 세현제일차주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 516,000,000원 / 252,840,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 석성디앤씨 주식회사 / 3,578,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층/지상10층 건물 내 2층 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
이 사건의 말소기준은 2024.02.08 갑구 5번 가압류입니다. 그 뒤의 2024.05.08 관리단 가압류, 2024.08.23 석성디앤씨 근저당권, 2025.07.14 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 문제는 임차인입니다. 김정훈의 전입은 2021.03.11, 소영수의 전입은 2022.07.20으로 모두 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정훈 | 119호 | 2021.03.11 | 50,000,000원 | 2,700,000원 | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 매수인 인수 |
| 소영수 | 2층 205호 | 2022.07.20 | 20,000,000원 | 1,450,000원 | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 매수인 인수 |
② 가격 구조 — 49% 최저가보다 ‘실질취득액’을 보라
현재 최저매각가는 감정가 516,000,000원의 49%인 252,840,000원입니다. 다만 인수보증금 70,000,000원을 합치면 실질취득은 322,840,000원으로 감정가의 약 62.6% 수준입니다. 이 사건에는 동일 물건 실거래 비교자료가 없어 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지를 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 | 낙찰가정 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 252,840,000원 | 70,000,000원 | 322,840,000원 | 5,856,799,760원 |
| 3회 유찰 시 | 176,988,000원 | 70,000,000원 | 246,988,000원 | 5,931,589,832원 |
| 4회 유찰 시 | 123,891,599원 | 70,000,000원 | 193,891,599원 | 5,983,942,883원 |
③ 예상배당표 (매각가 252,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,339,760원 |
| 인수 · 임차인 김정훈 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 소영수 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 이건희 | 1,460,000,000원 | 248,500,240원 |
| 3. 가압류 · 하남미사롯데캐슬헤븐시티2차관리단 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 석성디앤씨주식회사 | 3,645,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 4,339,760원과 선순위 가압류 채권자 이건희에게 248,500,240원이 배당되며 매각대금이 소진됩니다. 관리단 가압류·석성디앤씨 근저당에는 배당이 없고, 전체 채권 미배당액은 5,856,799,760원입니다. 임차인 보증금 70,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 낙찰대금 밖에서 별도로 부담합니다.
④ 물건 이용·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 2층 205호는 근린생활시설 중 헬스장으로 이용 중입니다. 주거용 아파트로 볼 물건이 아닙니다.
- 일단 사용. 205호는 인접호 206호~209호와 벽체 구분 없이 일단으로 헬스장으로 이용 중입니다. 해당 사용형태는 독립 호실 단위의 명도·재임대·매각 과정에서 확인해야 할 핵심 변수입니다.
- 입지. 지하철 5호선 미사역 동측 인근이며 주상복합아파트, 노변 근린생활시설, 하남종합운동장, 미사리경정공원 등이 주변에 있습니다.
- 교통. 미사역이 서측 도보 5분 거리에 있고 간선도로변 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 차량 출입이 가능하고 남측 약 20m, 북측·동측 약 10m 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(미사지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물상태. 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전·엘리베이터 설비가 있으며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거가 아닌 근린시설이고 여러 인접호와 일단 사용 중이며 이미 2회 유찰됐습니다. 독립 호실로서의 실사용·임대수요와 분리 가능성 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득액으로 상한 설정. 현재 최저가 252,840,000원에 인수보증금 70,000,000원을 더한 322,840,000원을 기준으로 자금계획을 잡아야 합니다.
- 임차인 2명 권리 재확인. 김정훈 50,000,000원, 소영수 20,000,000원 보증금은 모두 말소기준보다 빠른 전입에 따라 인수 시나리오가 잡혀 있습니다. 배당요구·확정일자·점유관계를 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 205호와 206호~209호의 일단 사용 확인. 벽체 구분 없이 헬스장으로 사용 중이므로 명도 후 독립사용 가능성, 출입동선, 설비, 원상복구 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 119호 임차관계의 사건 연계 확인. 김정훈의 점유부분은 119호로 조사돼 있습니다. 이 사건 배당 시나리오에서는 해당 보증금까지 매수인 인수로 산정하므로 매각대상과 임차관계의 연결 범위를 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 관리단 관련 비용 확인. 하남미사롯데캐슬헤븐시티2차관리단의 1,000,000,000원 가압류가 존재합니다. 경매로 등기상 소멸하더라도 해당 호실의 관리비 체납 및 공용부분 승계 범위는 별도 확인이 필요합니다.
- 시세 확인 선행. 동일 호실·동일 상가의 실거래 비교자료가 없어 감정가 516,000,000원과 실질취득액 322,840,000원의 시장 적정성을 현재 자료만으로 판정할 수 없습니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 7,000만원 인수를 먼저 보라
이 사건의 눈에 띄는 숫자는 감정가 516,000,000원 대비 최저가 252,840,000원, 즉 49%입니다. 하지만 권리분석의 핵심 숫자는 따로 있습니다. 말소기준보다 먼저 전입한 실제 임차인 2명의 보증금 합계 70,000,000원입니다. 현재 회차에선 이를 합친 322,840,000원이 실질취득 기준입니다.
후순위 가압류·근저당은 매각으로 소멸하지만, 임차보증금 인수와 205호가 206호~209호와 벽체 구분 없이 헬스장으로 일단 사용되는 점은 낙찰 뒤에도 직접 다뤄야 할 문제입니다. 여기에 이미 2회 유찰된 근린시설이라는 환금성 변수까지 겹칩니다. 실거래 자료가 없는 만큼 “감정가 절반이니 싸다”는 결론은 금물입니다. 등기 후순위는 정리되지만, 임차인 인수와 물리적 사용형태가 남는 고난도 상가형 경매로 보는 것이 맞습니다.
