울산지방법원 2024타경9282. 양산시 물금읍 에이원시티 1층 110호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며 상호명은 CAFE HEBRON입니다. 감정가는 380,488,000원이지만 4회 유찰을 거쳐 최저매각가는 91,355,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 할인율보다 상가의 실제 시세·점유 및 임대관계를 확인하는 데 있습니다.
권리 구조는 비교적 단순합니다. 2019년 5월 15일 설정된 물금농업협동조합의 채권최고액 600,000,000원 근저당권이 말소기준권리이고, 그 뒤의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 경남은행 근저당권과 신용보증기금 가압류는 이미 해지·말소돼 현재 매수인이 승계할 권리로 남아 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경9282 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 야리4길 13, 에이원시티 1층 110호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 · CAFE HEBRON |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 4층 · 사용승인일 2015.10.14. |
| 소유자 | 최인석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 380,488,000원 / 91,355,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 물금농업협동조합 / 531,484,057원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
2015년 설정된 경남은행 근저당권은 2019년 5월 15일 해지돼 말소됐고, 같은 날 물금농업협동조합의 채권최고액 600,000,000원 근저당권이 새로 설정됐습니다. 이 근저당권이 현재의 말소기준권리입니다. 2023년 신용보증기금 가압류도 같은 해 해제·말소됐으며, 2024년 11월 11일 물금농업협동조합이 신청한 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 검증 — 감정가 대비 24%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가 91,355,000원은 감정가 380,488,000원의 24.01%입니다. 그러나 동일 건물이나 인근 유사 근린시설의 최근 실거래 자료가 확인되지 않아, 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
특히 상가는 아파트와 달리 층, 전면 노출, 유동인구, 임대료, 공실 가능성, 업종 제한과 관리비 등에 따라 가치 차이가 큽니다. 따라서 감정가에서 많이 떨어졌다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 4회 유찰이라는 사실 역시 기존 회차에서 감정가와 최저가에 응찰 수요가 충분하지 않았다는 신호로 보수적으로 해석해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 91,355,000원 | 24.01% | 510,689,390원 |
| 5회 유찰 시 | 63,948,499원 | 16.81% | 537,602,574원 |
| 6회 유찰 시 | 44,763,949원 | 11.76% | 556,441,802원 |
회차가 내려갈수록 물금농업협동조합의 미배당액은 증가하지만, 제시된 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 구분해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,355,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,044,390원 |
| 1. 근저당 · 물금농업협동조합 | 600,000,000원 | 89,310,610원 |
| 근저당 미배당 | - | 510,689,390원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 2,044,390원을 제외한 89,310,610원이 물금농업협동조합에 배당되고, 소유자 잔여금은 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 물금읍 가촌리 증산초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 대단위 공동주택 단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근과 진출입이 용이하고 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 1층 110호는 근린생활시설로 이용 중이며 관리상태는 무난하고, 상호명은 CAFE HEBRON입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기와 옥내소화전이 구비돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 상업용 대지이며 중심상업지역·제1종지구단위계획구역에 속합니다. 중로1류와 중로2류에 접하고 공시지가는 2,036,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 응찰 수요. 4회 유찰됐다는 결과는 기존 가격대에서 응찰 수요가 약했다는 신호입니다. 상가 특성상 실제 임대수익과 공실 가능성을 확인한 뒤 환금성을 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. CAFE HEBRON의 실제 운영자, 소유자와의 관계, 점유 개시 시점과 점유 권원을 현장에서 확인하세요.
- 임대차 원본 확인. 임대관계가 미상이므로 매각물건명세서·현황조사서·전입 및 사업자등록 관련 자료에서 보증금과 대항력 가능성을 재확인해야 합니다.
- 시세 조사. 감정가 대비 할인율이 아니라 인근 1층 근린시설의 매매가, 보증금·월세, 공실 기간과 기대수익률로 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 공동담보 확인. 물금농업협동조합 근저당권에는 에이원시티 4층 406호가 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 배당 관계를 원본 기록으로 확인하세요.
- 영업 인도. 영업 중인 점포라면 인도 시기와 시설물·집기 소유관계를 구분하고, 인도명령 또는 명도 협의에 필요한 기간과 비용을 반영하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세 등 실제 매수 후 부담 가능 항목을 관리주체와 관계기관에서 확인하세요.
- 매각조건 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원의 매각조건을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리 할인”과 “가격 할인”은 다르다
이 물건은 물금농업협동조합 근저당이 말소기준으로 명확하고, 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 등기 권리만 보면 복잡한 사건은 아닙니다. 그러나 4회 유찰된 1층 근린생활시설이고 임대관계가 미상이며, 비교 가능한 실거래 자료도 없습니다.
최저매각가 91,355,000원이 감정가의 24.01%라는 사실은 분명하지만, 그것만으로 실제 시세보다 저렴하다고 말할 수는 없습니다. 현재 영업자의 점유 권원과 임대차, 인근 상가의 매매·임대 시세, 공실 위험을 확인한 뒤에야 적정 입찰가를 정할 수 있습니다. 결론은 권리는 말소형, 가격은 검증 전 보류입니다.
