수원지방법원 2025타경964. 평택 고덕동 서정타워2차 6층 616호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 건축물대장 용도는 업무시설(사무소), 현황은 공실입니다. 소유자는 조정열이며 2022.10.25. 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 252,809,000원입니다. 같은 날 송탄농업협동조합이 채권최고액 384,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 말소기준입니다.
이후 2022.11.10. 고덕디엔씨주식회사 근저당권 69,228,209원, 2025.08.14. 한국토지신탁 가압류 23,846,666원, 2025.11.14. 평택시 압류, 2025.11.27. 송탄농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경964 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 1887-4 서정타워2차 6층 616호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 건축물대장상 업무시설(사무소) · 현황 공실 |
| 소유자 | 조정열 · 2022.10.25. 소유권이전 · 거래가액 252,809,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 98,980,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 329,702,149원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 말소기준권리 | 2022.10.25. 송탄농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 384,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 별도의 대항력 임차인이나 보증금 승계 문제가 없고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 2022.10.25. 송탄농업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 그 뒤 설정된 고덕디엔씨주식회사 근저당권과 한국토지신탁 가압류, 평택시 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 2회 유찰로 감정가의 49%
감정가는 202,000,000원, 현재 최저매각가는 98,980,000원입니다. 2회 유찰을 거치며 현재 회차 가격은 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 69,286,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 48,500,200원(감정가 24%)입니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,181,640원 |
| 1. 근저당 · 송탄농업협동조합 | 384,000,000원 | 96,798,360원 |
| 2. 근저당 · 고덕디엔씨주식회사 | 69,228,209원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 한국토지신탁 | 23,846,666원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 477,074,875원 중 현재 회차에서 채권자에게 배당되는 금액은 96,798,360원, 미배당은 380,276,515원입니다. 이 미배당은 채권자 측 부족액이며 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건축물대장상 업무시설(사무소)이며 현황은 공실입니다.
- 입지. 국민건강보험공단 평택지사 북측 인근, 근린생활시설·업무시설·상업나지가 섞인 고덕국제화지구 내 성숙중인 상업지역입니다. 남측은 고덕로데오광장에 접합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 동측 인근에 서정리역(1호선)이 있어 일반 대중교통 이용편은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물로 사용승인일은 2022.07.19.이며, 외벽은 강화유리 및 석재붙임 마감, 승강기·지하주차장·급배수·위생·전기·화재탐지·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며 토지면적은 1,681.9㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 도로. 북측 왕복 2차선 포장도로, 남측 고덕로데오광장에 접합니다. 중로2류·중로3류에도 접합니다.
- 공시지가. 4,758,000원/㎡입니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부는 외부에서 확인됐고, 건축물대장 현황도면·평가사례·현장 조사사항 등을 참작해 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 내부 상태 확인. 현장조사 당시 내부를 직접 확인하지 못했으므로 공실 내부의 마감·설비 상태를 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
- 사무소 활용성 확인. 공부상 업무시설(사무소)인 만큼 예상하는 사용 목적과 건축물대장상 용도가 맞는지 확인하세요.
- 공실 리스크. 현재 공실이므로 매수 후 직접 사용 또는 임대까지의 공실 기간을 가격 판단에 반영해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 송탄농업협동조합 근저당권에는 서정타워2차 7층 721호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 세금·배당 변동 확인. 배당표의 소유자 잔여는 0원이고 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이므로 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 승부는 공실과 용도”
이 사건의 권리구조는 명확합니다. 2022.10.25. 송탄농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후의 고덕디엔씨주식회사 근저당권·한국토지신탁 가압류·평택시 압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 권리만큼 단순하지 않습니다. 감정가 202,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 98,980,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 이 물건은 건축물대장상 업무시설(사무소), 현황 공실입니다. 따라서 최저가 할인폭보다 실제 내부상태, 공실 해소 가능성, 사무실 이용 적합성, 고덕국제화지구 상업지역에서의 환금성을 먼저 확인해야 합니다. 권리는 합격, 가격 평가는 현장과 수익성 확인 후.
