수원지방법원 2025타경964. 평택 고덕동 서정타워2차 7층 721호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 건축물대장 용도는 업무시설(사무소), 현황은 공실입니다. 등기부의 말소기준은 2022.10.25. 설정된 송탄농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 384,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 고덕디엔씨주식회사 근저당권 76,161,781원, 한국토지신탁 가압류 23,846,666원, 경매개시결정과 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리관계만 보면 구조가 어렵지 않습니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 감정가 190,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 93,100,000원입니다. 감정가 대비 49%까지 내려왔지만, 동일·유사 물건의 최근 실거래 기준이 확인되지 않으므로 현재 가격을 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경964 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 1887-4 서정타워2차 7층 721호 |
| 물건 용도 | 근린시설 · 건축물대장상 업무시설(사무소) · 현황 공실 |
| 소유자 | 조정열 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 93,100,000원 |
| 유찰 횟수 | 2회 |
| 신청채권액 | 329,702,149원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 등기부 발급 | 수원지방법원 송탄등기소 · 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인은 없습니다. 따라서 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 나타나지 않고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2022.10.25. 송탄농업협동조합 근저당권입니다. 2022.11.10. 고덕디엔씨주식회사 근저당, 2025.08.14. 한국토지신탁 가압류, 2025.11.27. 임의경매개시결정, 2026.01.15. 국의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 구조 — 49%까지 내려왔지만 시세 판단은 별도
현재 회차는 2회 유찰 상태로, 감정가 190,000,000원에 대해 최저매각가가 93,100,000원입니다. 시나리오상 한 번 더 유찰되면 65,169,999원, 그다음 회차는 45,618,999원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 93,100,000원 | 91,024,200원 | 392,984,247원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 65,169,999원 | 63,596,939원 | 420,411,508원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 45,618,999원 | 44,397,857원 | 439,610,590원 |
가격이 내려갈수록 채권자 미배당은 커지지만, 배당 부족분은 매수인이 인수하는 구조가 아닙니다. 현재 회차에서도 신청채권 329,702,149원에 대해 배당되는 금액은 91,024,200원으로 신청채권이 전액 충족되지 않습니다. 그러나 이것이 곧 매수인의 추가 부담으로 이어지는 것은 아니며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 모든 제시 회차에서 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,075,800원 |
| 1. 근저당 · 송탄농업협동조합 | 384,000,000원 | 91,024,200원 |
| 2. 근저당 · 고덕디엔씨주식회사 | 76,161,781원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 한국토지신탁 | 23,846,666원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 484,008,447원 가운데 채권자 예상배당은 91,024,200원, 미배당은 392,984,247원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 2,075,800원으로 반영돼 있습니다. 당해세 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 국민건강보험공단 평택지사 북측 인근이며, 근린생활시설·업무시설·상업나지가 있는 고덕국제화지구 내 성숙 중인 상업지역입니다. 남측으로 고덕로데오광장에 접합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 동측 인근에 서정리역(1호선)이 있습니다. 감정평가상 일반 대중교통 이용편은 보통입니다.
- 이용상태. 건축물대장상 업무시설(사무소)이며 현황은 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물이며 사용승인일은 2022.07.19입니다. 기본 급배수·위생·전기·화재탐지·소화전·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 왕복 2차선 포장도로에 접하고 남측으로 고덕로데오광장에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 토지 공시지가는 4,758,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 토지거래계약에관한 허가구역 등이 포함되며, 중로2류·중로3류 및 광장에 접합니다.
- 현장조사. 폐문 및 이해관계인 부재로 내부는 외부에서 확인했고, 건축물대장 현황도면·평가사례·현장 조사사항 등을 참작해 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 감정가 대비 49%라는 수치만으로는 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 동일 건물·인근 업무시설의 실제 매매가와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가상 현황이 공실이므로 실제 내부 상태와 사용 가능 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이고 건축물대장상 업무시설(사무소)로 평가돼 있으므로 실제 이용 계획과 건축물대장 용도를 맞춰 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 송탄농업협동조합 근저당권에는 같은 서정타워2차 6층 616호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 세금 압류 확인. 부평세무서장의 압류가 존재하므로 실제 세액과 배당관계를 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 검증 필요
이 물건은 권리구조 자체는 비교적 선명합니다. 2022.10.25. 송탄농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 권리가 아니라 현재 93,100,000원이 실제 시장가격보다 낮은가입니다. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려온 사실은 분명하지만, 최근 실거래 기준 없이 감정가 할인율만으로 ‘싸다’고 결론 낼 수 없습니다. 게다가 현황은 공실인 업무시설입니다. 권리는 단순하지만 가격 메리트는 현장 임대가·실거래 확인 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
