부동산임의경매

2025타경55992 · 수원지방법원 · 근린시설
철근콘크리트구조 24.94㎡

최저매각가 2차 · 유찰 1회 가격 메리트

301,000,000원 3억 100만 감정가 430,000,000원

감정가의 70% ▼ 30% 할인

다음 매각기일

08-25

수원지방법원 10:00

입찰 보증금

3,010만원

최저가의 10% · 30,100,000원

감정가 대비

▼ 30.0% 싸게 매수

감정가 4.30억원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리상 인수 위험은 낮고 최저가 301,000,000원이나 근린시설 특성상 현황과 세금 검토가 중요합니다.

가격 감정가 430,000,000원 대비 최저매각가 301,000,000원
자금 실질취득 301,000,000원 · 인수액 0원
리스크 압류 다수 및 당해세 여부 확인 필요

한 줄 평 말소기준권리 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 확인되지만 전입이 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 분석됩니다. 다만 근린시설 특성상 현황 이용과 세금 압류 관련 사항은 입찰 전 확인이 필요합니다.

감정가

430,000,000원

근린시설

최저가

301,000,000원

1회 유찰

실질취득

301,000,000원

인수 0원

핵심지표

세금·현황 확인

압류 다수

수원지방법원 2025타경55992 사건은 수원시 권선구 구운동 라온지오피스텔 1층 108호 근린시설입니다. 말소기준권리는 2020년 1월 30일 설정된 부안수산업협동조합 근저당권이며, 이후 설정된 압류 및 경매 관련 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

소재지	경기도 수원시 권선구 구운동 921-11 라온지오피스텔 1층108호
용도 / 이용상태	근린시설 · 공부상 휴게음식점, 현황 사무실 이용
소유자	신영호, 신용주
감정가 / 최저가	430,000,000원 / 301,000,000원
신청채권자 / 청구	부안수산업협동조합 / 977,520,000원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 을구 1번 부안수산업협동조합 근저당권입니다. 국·지방자치단체·국민건강보험공단 등의 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 당해세 해당 여부에 따라 배당 구조는 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석

점유자	전입	보증금	분석
(주)명가(김민용)	2021.10.01	미상	대항력 없음 승계 없음

점유자의 전입일은 말소기준권리인 2020.01.30 이후입니다. 따라서 대항력 있는 임차인 인수 구조는 아닙니다. 보증금은 확인되지 않아 매각물건명세서 등 원본 확인이 필요합니다.

③ 예상 배당표 (매각가 301,000,000원 가정)

항목	채권	예상배당
집행비용	-	5,014,000원
부안수산업협동조합 근저당	977,520,000원	295,986,000원
소유자 잔여	-	0원

매각대금 배분

회차별 낙찰 시나리오

⚠️ 주요 리스크 근저당 채권최고액 977,520,000원 대비 현재 최저매각가 301,000,000원으로 미배당 681,534,000원이 발생하는 구조입니다. 매수인 인수금은 0원이지만 당해세 여부와 점유 상태 확인은 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 서수원 버스터미널 남동측 인근, 아파트·단독주택·다세대·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 진출입 가능하며 인근 버스정류장이 소재합니다.
규제. 일반상업지역, 대로2류 접합 등 도시계획 조건이 확인됩니다.
용도 확인. 공부상 휴게음식점과 현황 사무실 이용 상태 차이를 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

등기부상 말소기준권리와 이후 압류의 소멸 여부를 최종 확인하세요.
현황 사무실 사용 상태와 임대관계, 명도 가능성을 확인하세요.
국세·지방세 압류 관련 당해세 여부를 확인하세요.
근린시설은 임대수요와 업종 적합성을 별도로 검토해야 합니다.

맺으며 — “인수 없는 권리, 그러나 운영 검토가 필요한 물건”

이 사건은 대항력 있는 임차인 인수 위험은 없고, 말소기준 이후 권리도 정리되는 구조입니다. 다만 근린시설은 주거용과 달리 임대·영업성·현황 이용 상태가 가격 판단의 핵심입니다. 최저가만 보고 판단하기보다 현장 확인과 세금·임대관계 검토 후 접근하는 것이 안전합니다.

부동산임의경매

권리는 소멸 구조, 그러나 고액 근저당과 임대·운영 확인이 필요한 상가

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

② 임차인 분석

③ 예상 배당표 (매각가 301,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “인수 없는 권리, 그러나 운영 검토가 필요한 물건”

사건 개요

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현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

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현장 사진 (17장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-13	유찰	4억 3,000만원
2	2026-08-25	대기	3억 100만원