춘천지방법원 2025타경2363. 원주시청 남동측 인근 상업지역의 올림픽프라자 1층 106호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 감정가는 519,000,000원이지만 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 254,310,000원, 감정가의 49%입니다. 권리분석의 기준점은 2018.11.05. 설정된 묵호농업협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 612,000,000원입니다.
말소기준 이후의 국민건강보험공단·원주시·국 압류, 김지원 및 한국자산관리공사 가압류, 주식회사대진 근저당, 현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인 노연희·김준동 역시 전입일이 말소기준 이후여서 대항력이 없으므로, 현재 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 승계하는 임차보증금이나 등기상 권리는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경2363 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 무실동 1720-7 올림픽프라자 1층 106호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 원주시 시청로 28 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하2층/지상7층 · 1층 106호 |
| 소유자 | 김애란 |
| 감정가 / 최저가 | 519,000,000원 / 254,310,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 청구액 | 612,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 2018.11.05. 근저당이 기준
말소기준권리는 2018.11.05. 묵호농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액 612,000,000원이며 107호와 공동담보로 설정되어 있습니다. 그 뒤 설정된 주식회사대진 근저당과 국민건강보험공단·원주시·국의 각 압류, 김지원·한국자산관리공사의 가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 2명 모두 말소기준 이후
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 노연희 | 106,107호 일괄 | 2025.01.09 | 미상 | 800,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김준동 | 미상 | 2022.10.18 | 3,000,000원 | 400,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 노연희는 2025.01.09., 김준동은 2022.10.18. 전입으로 모두 말소기준일 2018.11.05.보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력이 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 다만 노연희의 보증금은 미상이고 두 사람 모두 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 배당관계는 매각물건명세서 원본으로 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 실거래 비교자료 없이 2회 유찰
현재 확인되는 가격 판단의 핵심은 감정가와 유찰 회차입니다. 감정가 519,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 254,310,000원, 감정가의 49%입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 시세가 제시되어 있지 않으므로 현재 최저가만으로 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 254,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,360,340원 |
| 2. 근저당 · 묵호농업협동조합 | 612,000,000원 | 249,949,660원 |
| 3. 근저당 · 주식회사대진 | 77,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김지원 | 14,020,390원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국자산관리공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 803,020,390원 중 예상 배당액은 249,949,660원, 미배당은 553,070,730원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시청 남동측 인근이며, 주위는 근린생활시설·업무시설 등 상업용 부동산이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
- 도로. 북동측 약 40m 왕복 8차선, 남동측 약 10m 왕복 2차선 도로에 접하고 북서측에는 약 8m 보행자도로가 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 정방형 평지의 상업용 건부지입니다. 토지면적은 1,002.3㎡, 공시지가는 3,203,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하2층/지상7층 건물의 1층 점포이며, 기본 전기·공용 위생·급배수·승강기·소방설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공매 진행 교차확인. 공매공고 부기등기가 존재하므로 한국자산관리공사 공매 진행 여부와 법원경매의 관계를 확인합니다.
- 당해세 확인. 국·원주시·국민건강보험공단 관련 압류가 있으므로 매각기일 전 세금 우선배당 여부를 원본으로 확인합니다.
- 임차현황 재확인. 노연희의 보증금은 미상이고 106·107호 일괄 점유로 조사되어 있어 점유범위와 계약내용을 다시 확인합니다.
- 시세 별도 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 49%라는 유찰률만 보고 가격 메리트를 단정하지 말고 주변 1층 근린시설의 매매·임대 시세를 확인합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 178,017,000원, 4회 유찰 시 124,611,899원으로 제시되어 있어 각 회차별 자금계획과 수익성 기준을 사전에 정합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “안심 입찰”은 같은 뜻이 아니다
이 사건은 말소기준이 명확하고, 확인된 임차인 2명도 모두 후순위 전입이라 매수인 인수액은 0원으로 정리됩니다. 권리 승계 측면만 보면 구조는 비교적 명료합니다. 반면 현재 최저가는 감정가 519,000,000원에서 2회 유찰된 254,310,000원까지 내려왔고, 배당은 선순위 묵호농업협동조합 채권조차 전액 충당하지 못합니다.
여기에 국세·지방세 관련 압류와 공매공고가 함께 확인됩니다. 따라서 핵심은 “후순위 권리가 소멸하느냐”에서 끝나는 것이 아니라, 실제 세금 우선배당과 공매 진행을 확인하고 근린시설의 현재 시장가치를 별도로 검증하는 것입니다. 실거래 비교자료가 없는 상태에서는 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 싸다고 평가하기 어렵습니다. 권리 승계는 단순, 가격과 절차 확인은 필수인 사건입니다.
