춘천지방법원 2025타경2363. 원주시청 남동측 인근의 올림픽프라자 1층 107호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 김애란이고, 현재 경매의 말소기준권리는 2018년 11월 5일 설정된 묵호농업협동조합 채권최고액 612,000,000원 근저당입니다. 이후 등기된 최용길 근저당, 주식회사대진 근저당, 원주시·국·국민건강보험공단 압류, 김지원·한국자산관리공사 가압류, 현재 임의경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다.

권리 인수만 보면 구조는 비교적 분명합니다. 실제 임차인은 노연희·김준동 2명이며, 각각 2025.01.09., 2022.10.18. 신고로 말소기준 2018.11.05.보다 뒤입니다. 따라서 두 임차인 모두 대항력은 없고, 배당에서 보증금을 전액 받지 못하더라도 그 미배당액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 특히 노연희의 보증금은 확인되지 않았지만, 그 사실만으로 대항력 있는 임차인으로 단정할 사안은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 매각으로 소멸

현재 권리분석의 중심은 2018.11.05. 묵호농업협동조합 근저당입니다. 같은 날 최용길의 100,000,000원 근저당이 후순위로 설정됐고, 2020.11.23. 주식회사대진 77,000,000원 근저당이 추가됐습니다. 이후 원주시 압류, 김지원 가압류, 국·국민건강보험공단 압류, 현재 경매개시결정, 한국자산관리공사 가압류가 이어지지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리됩니다.

② 임차인 — 실제 2명, 모두 대항력 없음

실제 임차인은 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산할 임차보증금도 없습니다. 노연희는 107호를 포함해 106·107호 일괄 점유로 조사됐고 보증금은 확인되지 않았습니다. 그러나 신고일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 김준동 역시 3,000,000원 보증금·월 400,000원으로 조사됐으나 신고일이 2022.10.18.이라 말소기준보다 후순위입니다.

③ 가격 — 감정가 49%는 ‘시세 49%’가 아니다

현재 최저매각가는 263,130,000원으로 감정가 537,000,000원의 49% 수준입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 최저가로 낙찰된다고 가정하면 실질취득액도 263,130,000원입니다. 다만 이 수치는 어디까지나 감정가 대비 비율입니다.

근린시설은 아파트처럼 동일 단지·동일 평형 거래가 촘촘히 반복되는 자산이 아니므로, 감정가 대비 할인율만 보고 시장가 대비 저렴하다고 결론 내리는 것은 위험합니다. 따라서 이 사건에서 “2회 유찰되어 49%이니 싸다”는 가격 가점은 주지 않는 것이 맞습니다. 실제 입찰가 판단은 해당 상권의 임대료·공실·전용면적·전면폭·동선과 현재 거래 사례를 별도로 대조해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 263,130,000원 가정)

채권총액 903,020,390원 중 현재 회차 예상 배당은 258,646,180원이며, 미배당은 644,374,210원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 원주시청 남동측 인근으로, 주변은 근린생활시설과 업무시설 등 상업용 부동산이 밀집한 지역입니다.
• 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 7층 건물의 1층 부분입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 도로. 북동측 약 40m 왕복 8차선, 남동측 약 10m 왕복 2차선, 북서측 약 8m 보행자도로가 접합니다.
• 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 정방형 평지의 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 3,203,000원/㎡입니다.
• 규제·하자. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고, 광로3류·소로1류·소로2류에 접합니다. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
• 환금성. 아파트가 아닌 근린시설이므로 동일 규격 거래의 반복성이 낮고, 상가 수요·임대수익·공실 여부에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 감정가 할인율과 시세를 분리. 263,130,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 저가매수라고 판단하지 마세요. 근린시설의 실제 거래·임대수익을 별도 대조해야 합니다.
• 임차인 현황 재확인. 노연희는 106·107호를 일괄 점유하는 것으로 조사됐고 보증금이 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 인도 범위와 영업점유 상황은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 명도 비용. 대항력 없는 임차인이라도 실제 영업 중이면 인도 협의와 집행에 시간·비용이 들 수 있습니다.
• 세금 우선배당. 국세·지방세 압류가 있으므로 당해세 여부와 실제 배당순서를 확인하세요. 이는 채권자 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
• 공매 병행 여부. 공매공고 부기등기가 존재하므로 한국자산관리공사 절차와 법원경매의 현재 진행상태를 함께 확인하세요.
• 다음 회차 시나리오. 3회 유찰 시 184,191,000원, 4회 유찰 시 128,933,699원으로 낮아지지만, 가격이 내려갈수록 채권자 미배당은 커집니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 세금 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증”

이 사건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 2018.11.05. 묵호농업협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리들은 매각으로 소멸하고, 조사된 임차인 2명 역시 모두 기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 그래서 현재 회차 263,130,000원 낙찰을 가정한 실질취득액은 인수금액을 더하지 않은 263,130,000원입니다.

그러나 이 물건은 근린시설이고 이미 2회 유찰됐습니다. 감정가 537,000,000원에서 49%까지 내려왔다는 사실은 입찰가가 낮아졌다는 의미일 뿐, 시장가 대비 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 게다가 국세·지방세 압류와 공매공고 관련 교차 확인도 남아 있습니다. 따라서 결론은 “인수 위험은 낮지만 가격 매력은 실거래·수익성 검증 전까지 보수적으로 본다”가 적절합니다.