서울동부지방법원 2024타경63998. 광진구 구의동 다솜빌 4층 403호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 김금열·장진화가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 권리분석의 핵심은 2021.02.24. 접수된 이설화의 근저당권보다 앞서 403호 임차인 이유나가 2021.01.15. 점유를 시작하고 2021.01.20. 주민등록을 마쳤다는 점입니다. 이유나의 보증금은 150,000,000원이며 확정일자는 2021.01.08.입니다.
따라서 이 사건은 최저매각가만 보고 할인폭을 판단하면 안 됩니다. 현재 최저가는 81,920,000원이지만 예상배당상 이유나에게 배당되는 금액은 80,045,440원이고, 보증금 부족분 69,954,560원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 현재 회차 기준 낙찰가와 인수를 합친 실질취득부담은 약 151,874,560원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경63998 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 구의로16길 79, 4층 403호 (구의동,다솜빌) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 이용 · 4층 403호 · 20.79㎡ |
| 소유자 | 김금열 2분의 1 · 장진화 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 81,920,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이유나 / 169,129,643원 |
| 말소기준권리 | 2021.02.24. 을구 5번 근저당권 · 이설화 · 채권최고액 45,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준은 2021.02.24. 이설화 근저당권입니다. 그러나 403호 이유나는 임대차계약 2020.12.05., 확정일자 2021.01.08., 점유개시 2021.01.15., 주민등록 2021.01.20.으로 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 이후 2023.03.10. 주택임차권등기를 마쳤고, 매각물건명세서에도 인수권리로 명시돼 있습니다. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하더라도 선행 대항력에 기초한 보증금 미배당분 인수 문제는 별개로 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 핵심은 403호 이유나
조사에 기재된 실제 임차인은 3명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 본건 403호의 권리분석을 좌우하는 임차인은 이유나입니다. 203호 이건희와 302호 양진혁은 전입일이 말소기준권리보다 뒤로 기재돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이건희 | 203호 | 2022.11.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양진혁 | 302호 | 2022.03.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유나 | 건물 제4층 제403호 20.79㎡ 전부 | 2021.01.20 | 150,000,000원 | 있음 | 있음 | 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
다솜빌의 최근 실거래는 2026.07. 432,000,000원 1건입니다. 그러나 해당 거래 전용면적은 64.06㎡이고 본건의 비교대상 면적은 20.79㎡로, 면적 일치 여부도 불일치로 표시돼 있습니다. 따라서 432,000,000원을 본건 403호의 직접 시세로 놓고 “싸다” 또는 “비싸다”라고 단정할 수 없습니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 본건 감정가 | 20.79㎡ | 4층 | 160,000,000원 |
| 현재 최저가 | 20.79㎡ | 4층 | 81,920,000원 |
| 현재 실질취득 | 20.79㎡ | 4층 | ≈ 151,874,560원 |
| 2026.07 실거래 | 64.06㎡ | 5층 | 432,000,000원 |
따라서 이 사건의 가격 메리트는 81,920,000원이라는 최저가만으로 평가할 수 없습니다. 현재 회차에서 실제 판단 기준은 최저가와 인수액을 합친 약 151,874,560원이며, 비교 가능한 동일 면적 실거래가 확인되지 않은 상태에서는 시세 대비 할인이라고 단정하지 않는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,874,560원 |
| 1. 임차인 이유나 보증금 | 150,000,000원 | 80,045,440원 |
| 2. 근저당 · 이설화 | 45,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 이유나 | 169,129,643원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당상 이유나의 보증금 150,000,000원 중 80,045,440원이 배당되고, 부족분 69,954,560원이 매수인 인수로 계산됩니다. 집행비용은 매각가의 2.3% 추정치이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수액 증가가 맞물린다
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 | 81,920,000원 | 69,954,560원 | 감정가 51.2% |
| 4회 유찰 시 | 65,536,000원 | 86,043,648원 | 감정가 40.96% |
| 5회 유찰 시 | 52,428,800원 | 98,914,918원 | 감정가 32.77% |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 403호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 올림픽대교북단 교차로 북서측 인근이며 다세대·연립주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근 버스정류장 및 근거리에 지하철 2호선 구의역이 소재합니다.
- 도로. 남서측 및 북동측으로 노폭 약 6m 내외 도로가 소재합니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 공시지가는 5,461,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 토지대장 확인. 등기사항전부증명서상 대지권 비율과 토지대장 대지권등록부 사이에 세대수 변경 전 상태로 인한 미정리 추정 사항이 기재돼 있어 원장 확인이 필요합니다.
- 위반건축. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수부터 계산. 현재 예상 인수액 69,954,560원을 낙찰가와 별도로 반드시 자금계획에 넣어야 합니다.
- 임차인 이유나 원문 대조. 임대차계약 2020.12.05., 확정일자 2021.01.08., 점유 2021.01.15., 주민등록 2021.01.20., 임차권등기 2023.03.10.의 선후관계를 확인하세요.
- 신청채권자와 임차권자 관계. 이유나가 경매 신청채권자이면서 임차권자로 기재된 구조이므로 보증금 지급 및 채권 발생관계를 원문으로 확인해야 합니다.
- 다른 호실 점유관계. 현황조사에는 203호 이건희, 302호 양진혁도 기재돼 있으므로 경매 대상 범위와 각 호실 관계를 매각서류에서 대조하세요.
- 대지권 정리 여부. 감정평가서가 지적한 대지권등록부 미정리 추정사항을 등기·토지대장 원본으로 확인하세요.
- 비교시세 면적 확인. 현재 확인된 432,000,000원 거래는 64.06㎡로 본건 20.79㎡와 직접 비교가 어렵습니다. 동일·유사 면적 거래 확인 없이 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다.
맺으며 — “8,192만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자 하나만 기억한다면 최저가 81,920,000원이 아니라 현재 실질취득 약 151,874,560원입니다. 이유나의 보증금 150,000,000원이 말소기준보다 선행하는 대항력 구조이고, 현재 예상배당 후 69,954,560원이 매수인에게 남습니다. 다음 회차에 법원 최저가가 더 낮아져도 미배당 보증금이 증가하므로 총부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 게다가 확인된 최근 거래는 면적이 64.06㎡로 본건 20.79㎡와 달라 직접 시세비교가 어렵습니다. 권리 위험은 크고, 가격 메리트는 아직 입증되지 않은 물건. 이 사건은 할인율보다 임차보증금의 선순위성과 실제 인수액을 먼저 봐야 합니다.
