81,920,000원
서울동부지방법원 2024타경63998. 광진구 구의동 다솜빌 2층 203호, 전용 20.79㎡ 다세대주택입니다. 등기부상 소유자는 김금열·장진화 각 2분의 1 지분이고, 현재 말소기준권리는 2023.04.14. 접수된 김명희의 김금열 지분 전부 근저당권, 채권최고액 37,500,000원입니다. 문제는 이 권리보다 앞서 이건희가 2022.11.21. 전입하고 2022.10.28. 확정일자를 갖췄다는 점입니다. 따라서 이건희 보증금의 미배당분은 매수인에게 넘어갈 수 있고, 제공된 배당계산에서도 실제 인수액 24,954,560원이 발생합니다.
여기에 별도 확인 포인트가 겹칩니다. 을구 11번 주택임차권등기에는 서울주택도시공사와 이건희가 임차권자로 기재되고, 임차보증금은 서울주택도시공사 45,000,000원, 이건희 105,000,000원, 확정일자 금액 150,000,000원으로 기재돼 있습니다. 반면 서울보증의 45,000,000원은 이건희 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고로 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 동시에 양진혁은 302호로 기재되어 본건 203호와 호수가 일치하지 않고 보증금도 미상입니다. 이 부분들을 하나로 섞지 않고 각각 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경63998 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 구의로16길 79, 2층 203호 (구의동,다솜빌) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 20.79㎡ · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김금열 2분의 1 · 장진화 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 81,920,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이유나 / 169,129,643원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 공시지가 | 5,461,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차관계가 핵심
2009년 설정됐던 냉동냉장수산업협동조합 근저당과 2020~2021년의 이기범·권경수·권기철 근저당은 등기부상 이미 말소되어 현재 인수 판단의 기준이 아닙니다. 현재 말소기준은 2023.04.14. 김명희 근저당입니다. 그 이후의 2024.11.18. 이유나 강제경매개시결정, 2025.07.24. 이건희 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인의 대항력은 등기 접수일이 아니라 전입·점유 등 선행 시점을 함께 보므로 2022년 전입한 이건희 문제는 별도로 남습니다.
② 임차관계 — 보증기관 중복은 빼고, 미상 위험은 남긴다
| 관계인 | 호수 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이건희 | 203호 · 주거 | 전입 2022.11.21 확정 2022.10.28 배당요구 2025.05.15 | 105,000,000원 | 대항력 有 우선변제 |
| 양진혁 | 302호 | 전입 2022.03.31 확정일자 미상 배당요구 2024.11.26 | 미상 | 대항력 가능·미상 보증금 미상 |
| 서울주택도시공사 | 건물2층 203호 20.79㎡ 전부 · 주거 임차권등기 | 전입일 미상 확정일자 미상 배당요구 2024.11.20 | 등기부 기재 45,000,000원 | 대항력 가능·미상 임차권등기 |
| 서울보증 | 이건희 보증금 승계 | 전입 2022.11.21 확정 2022.10.28 배당요구 2025.05.15 | 45,000,000원 | 보증기관 승계 중복합산 금지 |
③ 실질취득 — 유찰돼도 총부담은 거의 내려가지 않는다
이건희 보증금 105,000,000원이 현재 최저가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 배당으로 회수되는 금액이 줄고 그만큼 매수인 인수액이 늘어납니다. 따라서 이 물건은 최저가만 가지고 가격 메리트를 계산하면 안 됩니다. 현재 회차 기준으로는 81,920,000원에 인수 24,954,560원을 더한 106,874,560원이 실질취득액입니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 51% | 81,920,000원 | 24,954,560원 | 106,874,560원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 65,536,000원 | 41,043,648원 | 106,579,648원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 52,428,800원 | 53,914,918원 | 106,343,718원 |
즉 최저가가 81,920,000원에서 65,536,000원, 52,428,800원으로 내려가도 실질취득은 106,874,560원 → 106,579,648원 → 106,343,718원으로 크게 낮아지지 않습니다. 대항력 인수형의 전형적인 구조입니다. 낮아진 최저가만 보고 할인폭이 커졌다고 판단하면 실질 부담을 오판합니다.
④ 시세 비교 — 432,000,000원을 그대로 비교하면 안 된다
다솜빌의 최근 거래는 2026.07. 5층, 전용 64.06㎡, 432,000,000원 한 건입니다. 본건은 전용 20.79㎡이고 해당 거래와 면적이 일치하지 않습니다. 최근 12개월 평균 역시 이 한 건의 432,000,000원이므로, 제공된 최저가 대비 최근시세 19.0%라는 수치를 보고 “시세의 19.0%라 싸다”라고 결론 내리면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 64.06㎡ | 5 | 432,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 1건 | 432,000,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 81,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,874,560원 |
| 1. 임차인 이건희 보증금 · 우선변제 | 105,000,000원 | 80,045,440원 |
| 2. 을구 10번 근저당 · 김명희 | 37,500,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 경매개시결정 · 이유나 | 169,129,643원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 경매개시결정 · 이건희 | 169,129,643원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당계산에서는 이건희 보증금 105,000,000원 중 80,045,440원이 배당되고 부족분 24,954,560원이 매수인 인수로 계산됩니다. 김명희 근저당과 강제경매 채권은 배당이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 올림픽대교북단 교차로 북서측 인근으로 다세대주택·연립주택·아파트단지·근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 차량출입 가능, 인근 버스정류장과 근거리에 지하철 2호선 구의역이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 철근콘크리트구조 5층 건물로 다세대주택으로 이용 중이며 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측 및 북동측으로 노폭 약 6m 내외 도로가 소재합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등으로 지정되어 있습니다.
- 대지권. 등기사항전부증명서상 대지권 비율은 각 183.1분의 11.5782이나, 토지대장 대지권등록부가 세대수 변경 전 상태로 미정리된 것으로 추정된다는 감정평가 의견이 있습니다.
- 환금성. 다솜빌은 13세대이며 경매 평균 유찰 5.8회, 낙찰률 6.67%로 기록되어 있어 유찰 횟수만으로 가격 메리트를 판단하기보다 실제 매수층과 권리위험을 함께 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 을구 11번 원문. 2024.11.20. 접수 제178200호 주택임차권등기가 매각물건명세서에서 어떤 범위로 인수된다고 기재됐는지 원문을 직접 대조합니다.
- 이건희 보증금. 105,000,000원의 임대차계약서·보증금 지급내역·점유개시 2022.11.18·전입 2022.11.21·확정일자 2022.10.28·배당요구 2025.05.15를 서로 대조합니다.
- 서울주택도시공사 부분. 등기부에 기재된 45,000,000원과 이건희 105,000,000원, 확정일자 금액 150,000,000원의 관계를 확인합니다.
- 서울보증 승계. 서울보증 45,000,000원은 이건희 보증금의 보증기관 대위·승계이므로 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
- 양진혁 확인. 전입일은 2022.03.31.로 빠르지만 302호로 기재되어 본건 203호와 불일치하고 보증금·확정일자가 미상이므로 본건과의 실제 관계를 확인합니다.
- 가격 비교. 2026.07. 432,000,000원 거래는 64.06㎡로 본건 20.79㎡와 면적이 일치하지 않으므로 19.0% 수치를 할인 근거로 사용하지 않습니다.
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 81,920,000원이 아니라 인수 24,954,560원을 더한 106,874,560원을 기본 가격축으로 봅니다.
맺으며 — “51% 최저가”보다 인수권리를 먼저 본다
이 물건은 감정가 160,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 81,920,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 크게 보이지만, 이건희의 보증금 105,000,000원이 말소기준보다 앞선 임차관계이고 현재 배당계산상 24,954,560원이 매수인 인수로 남습니다. 그래서 현재 실질취득은 106,874,560원입니다. 4회·5회 유찰을 가정해도 인수액이 함께 늘어 실질취득은 106,579,648원·106,343,718원으로 큰 폭으로 떨어지지 않습니다.
더 중요한 것은 현재 계산조차 권리위험의 전부라고 단정하기 어렵다는 점입니다. 매각물건명세서가 을구 11번 주택임차권등기를 인수권리로 명시하고 있고, 등기부에는 서울주택도시공사 45,000,000원과 이건희 105,000,000원이 함께 기재돼 있습니다. 양진혁의 보증금도 미상입니다. 반면 서울보증 45,000,000원은 이건희 보증금의 대위·승계 신고라 중복 합산하면 안 됩니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 실제 인수범위를 어디까지 확정할 수 있느냐입니다. 원본 대조가 끝나기 전에는 낮은 최저가만을 근거로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
