청주지방법원 2026타경1. 이번 물건은 충북 제천시 중앙로1가, 제천중앙시장 북서측 인근에 있는 제천우석요양병원 소재 건물의 1층 105호입니다. 감정평가상 의료시설로 이용되고 있으며, 같은 건물의 201호·301호·401호·501호·601호도 병원 용도로 사용되고 있습니다. 주거용 아파트와 달리 의료시설의 점유관계, 임대차 범위, 시설 이용 상태와 환금성을 함께 분석해야 하는 물건입니다.

현재 소유자는 유승진이며, 2024년 3월 7일 울진죽변수산업협동조합의 채권최고액 6,097,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 김진만·신형목의 근저당과 가압류 등이 설정됐고, 김진만의 신청으로 이번 임의경매가 진행됐습니다.

등기상 후순위 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조이지만, 임차인 이효숙의 전입신고일은 2018년 6월 26일로 말소기준보다 빠릅니다. 예상배당에서는 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산했습니다. 다만 이효숙의 점유 부분은 601호이므로, 이 권리가 실제 매각대상인 105호에 미치는지 원본 서류 확인이 선행돼야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 후순위 권리

말소기준권리는 2024년 3월 7일 설정된 을구 5번 울진죽변수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 6,097,000,000원이며 공동담보목록 제2024-42호가 기재돼 있습니다. 따라서 이 금액 전체를 해당 호실 하나의 실제 대출잔액으로 해석해서는 안 됩니다. 공동담보 범위와 실제 피담보채무를 확인해야 합니다.

말소기준 이후 설정된 김진만·신형목의 근저당권, 메디인베스트대부의 가압류, 후순위 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 과거 제천시 압류와 기존 가등기·가압류 중 일부는 이미 해제·말소됐습니다. 말소기준 이전이라는 이유만으로 이미 말소된 제천시 압류를 매수인 인수권리로 계산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 호실과 대항력 구분이 핵심

조사상 실제 임차인으로 기재된 사람은 2명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고는 없습니다. 다만 두 사람의 점유 범위가 달라, 동일한 호실의 임차인으로 합산해서는 안 됩니다.

③ 실질취득과 유찰 시나리오

이번 사건은 신건 최저가만으로 투자금액을 판단하면 안 됩니다. 이효숙 보증금 300,000,000원의 전액 인수 가정이 매각대상에 적용될 경우, 실제 부담액은 낙찰가에 인수보증금을 더한 금액입니다.

위 실질취득액은 300,000,000원 전액 인수 가정에 따른 금액으로, 취득세·명도비·기타 부대비용은 별도입니다. 601호 임차보증금이 실제 매각 범위에 포함되는지 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 700,800,000원 가정)

예상배당은 채권최고액과 추정 집행비용을 기준으로 한 계산입니다. 공동담보 배당관계, 실제 채권잔액, 당해세·최우선변제 등은 최종 배당액을 변경할 수 있습니다. 이효숙 보증금은 매각대상에 적용되는 경우를 가정해 배당 외 인수액으로 표시했습니다.

신건 매각대금 700,800,000원에서 집행비용 9,408,000원을 제외한 691,392,000원이 울진죽변수산업협동조합에 배당되는 것으로 계산됩니다. 후순위 근저당권자와 가압류권자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 신청채권자 김진만의 청구액은 224,940,000원이지만, 해당 시나리오에서는 예상배당이 0원입니다.

⑤ 배당 시나리오 — 선순위 채권에 매각대금 소진

선순위 근저당의 채권최고액이 크기 때문에 어느 시나리오에서도 후순위 채권자에게 배당이 돌아가지 않는 것으로 계산됩니다. 그러나 채권자의 미배당액이 그대로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 후순위 등기권리의 소멸 여부와 임차보증금 인수 문제는 구분해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제천중앙시장 북서측 인근의 시내 상가지대에 위치합니다. 주변은 상업시설과 시장 등으로 형성된 상업지역이며, 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 교통상황은 양호합니다.
• 이용상태. 제천우석요양병원 의료시설로 이용 중입니다. 1층 105호 외에 진료실·수술실·주사실·사무실·입원실·병원 식당 및 주방 등으로 사용하는 호실이 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지상 6층·지하 1층 건물입니다. 천정형 시스템 냉난방·위생·급배수·화재탐지설비 등을 갖추고 있습니다.
• 토지. 일반상업지역의 부정형 토지이며, 토지면적은 1,010.0㎡입니다. 남측 왕복 2차선 도로 및 서측 소로에 접하고 있습니다. 공시지가는 2,619,000원/㎡입니다.
• 규제. 시가지경관지구·중점경관관리구역·토지구획정리사업지구 등에 해당하며, 관련 토지이용 제한을 확인해야 합니다.
• 공부 차이. 6층 601호는 공부상 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕이나, 현황에는 경량철골구조와 판넬지붕이 포함된 것으로 기재됐습니다.
• 환금성. 의료시설로 이용되는 특수 목적 부동산입니다. 일반 주거용 물건처럼 동일 평형 거래가격만으로 매각가치를 판단하기 어렵고, 병원 운영·임대차·시설 전환 및 재매각 가능성을 개별적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 확정. 105호 단독매각인지, 201호·301호·401호·501호·601호를 포함한 일괄매각인지 매각목록과 감정평가서를 대조해야 합니다.
• 이효숙 인수 여부. 601호 임차보증금 300,000,000원이 실제 이번 매수인에게 승계되는지 확인해야 합니다. 대항력의 목적물 범위, 점유관계와 배당 여부가 핵심입니다.
• 유재형 임대차. 보증금 미상이며 월 차임 25,000,000원이 조사됐습니다. 원계약서, 임차 범위, 차임 지급 상황 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 울진죽변수산업협동조합 근저당의 공동담보목록 제2024-42호를 확인하고 실제 피담보채무와 다른 공동담보물의 배당관계를 검토해야 합니다.
• 가등기·가처분 확인. 김미연 명의 가등기의 성격과 메디인베스트대부 가처분의 소멸 여부를 원본 등기 및 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
• 국세·지방세. 압류 이력과 미납 세액을 확인하고, 당해세 등 우선 배당되는 조세가 있는지 점검해야 합니다.
• 의료시설 실사. 의료시설 이용에 필요한 설비와 인허가, 내부 구조, 용도 변경 가능성, 601호의 공부와 현황 차이를 확인해야 합니다.
• 자금계획. 300,000,000원 인수가 실제 적용된다면 이를 낙찰가와 별도로 마련해야 합니다. 취득세·명도비 및 시설 유지비도 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 호실별 기재사항과 최신 권리변동을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 먼저 확인할 것은 인수 범위”

이번 사건은 단순히 감정가 700,800,000원인 의료시설을 신건에서 얼마에 낙찰받느냐의 문제가 아닙니다. 말소기준인 울진죽변수산업협동조합 근저당의 채권최고액은 6,097,000,000원이며, 후순위 채권자에게 돌아갈 예상배당도 없습니다.

특히 이효숙의 보증금 300,000,000원을 인수하는 시나리오에서는 실질취득액이 신건 기준 1,000,800,000원에 이릅니다. 2회 유찰을 가정해도 인수보증금을 더하면 748,512,000원입니다. 다만 이효숙의 점유 부분은 601호이고 사건 주소는 105호이므로, 이 계산을 확정적인 105호 인수액으로 받아들여서는 안 됩니다.

결론은 가격 판단보다 권리·호실 범위 확인이 먼저인 물건입니다. 매각대상과 601호 임차보증금의 승계 여부를 확정한 뒤, 병원 운영시설의 적정 가격과 환금성을 검증해야 합니다. 신건 최저가만 보고 접근하기에는 인수관계와 수익성의 불확실성이 큽니다.