대구지방법원 2025타경8318. 대구광역시 북구 칠성동2가 736 대구역유림노르웨이숲 102동 26층 2602호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 김경록이 2018.05.25. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 153,526,700원입니다. 이후 2022.09.22. 우리들새마을금고의 500,000,000원 가압류가 설정됐으며, 이 권리가 이번 경매의 말소기준입니다. 2025.06.16.에는 같은 우리들새마을금고에 의해 해당 가압류가 본압류로 이행되면서 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
권리분석의 핵심은 임차인 두 명의 전입 시점입니다. 송성우는 2023.12.22., 안지언은 2025.02.17. 전입해 모두 2022.09.22. 말소기준보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 두 사람 모두 대항력 없음이고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 금액도 0원입니다. 다만 두 임차인의 보증금과 우선변제 여부는 확인되지 않아 배당 결과 자체는 변동 가능성이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8318 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 칠성동2가 736 대구역유림노르웨이숲 102동 26층2602호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 32층 건물 중 26층 |
| 실거래 비교면적 | 49.9445㎡ |
| 소유자 | 김경록 · 단독소유 · 2018.05.25. 소유권이전 · 거래가액 153,526,700원 |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 100,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 1,438,167,944원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준, 매수인 인수 0원
말소기준은 2022.09.22. 갑구 3번 우리들새마을금고 가압류 500,000,000원입니다. 2025.06.16. 강제경매개시결정은 이 3번 가압류의 본압류 이행으로 등기됐고 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다. 등기상 근저당권은 없으며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 2명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송성우 | 2023.12.22 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 안지언 | 2025.02.17 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 낮지만 시장은 -3.8% 하락 추세
대구역유림노르웨이숲의 실거래 비교 대상은 49.94㎡·51.45㎡입니다. 전체 12건 평균은 151,520,833원이지만 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 148,100,000원과 최신 거래 150,000,000원을 우선합니다. 최근 거래 흐름은 과거 대비 -3.8%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 49.94㎡ | 15 | 150,000,000원 |
| 2026.04 | 51.45㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2026.02 | 51.45㎡ | 20 | 147,500,000원 |
| 2026.01 | 49.94㎡ | 12 | 138,000,000원 |
| 2025.07 | 51.45㎡ | 16 | 155,000,000원 |
| 2024.11 | 51.45㎡ | 27 | 156,750,000원 |
| 2024.10 | 49.94㎡ | 22 | 150,000,000원 |
| 2024.08 | 49.94㎡ | 24 | 150,000,000원 |
| 2024.08 | 49.94㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2024.03 | 49.94㎡ | 20 | 158,000,000원 |
| 2023.10 | 49.94㎡ | 14 | 153,000,000원 |
| 2023.09 | 49.94㎡ | 11 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 148,100,000원 |
현재 최저매각가는 100,800,000원입니다. 매수인 인수가 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 100,800,000원이고, 이는 최근 12개월 평균의 68.1%입니다. 최신 거래 150,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 신건 감정가가 시세보다 높아서 기다려야 하는 유형과 달리, 이 사건은 1회 유찰 후 현재 가격에서 시세와의 차이가 이미 크게 벌어진 상태입니다. 다만 최근 시세 자체가 -3.8% 하락하고 있다는 점은 가격 판단에서 반드시 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,211,200원 |
| 갑구 3번 가압류 · 우리들새마을금고 | 500,000,000원 | 98,588,800원 |
| 갑구 4번 가압류 · 우리들새마을금고 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가압류 청구금액 500,000,000원 중 예상배당은 98,588,800원, 미배당은 401,411,200원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 가압류 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 100,800,000원 | 98,588,800원 | 401,411,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 70,560,000원 | 68,889,920원 | 431,110,080원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 49,392,000원 | 48,102,944원 | 451,897,056원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 우리들새마을금고의 미배당액은 증가하지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 대항력 임차보증금 때문에 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 ‘실질취득 고정형’이 아닙니다. 현재 가격 자체가 실질취득 가격 판단의 기준이 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 칠성동 소재 대구도시지하철도 1호선 대구역 서측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 일반 차량 출입이 용이하고 대중교통수단 이용 등 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 사건 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 32층 건물 중 26층 단위세대이며 위생·급배수·승강기·소방·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 남측·서측·동측으로 폭 약 10미터 내외, 북측으로 폭 약 15미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·방화지구이며 소로1류(폭 10m~12m)와 접합니다.
- 토지. 공시지가 2,118,000원/㎡ · 지목 대 · 평지 · 가로장방 · 중로각지입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지 거래. 대구역유림노르웨이숲은 296세대, 2017.11.29. 준공이며 비교 실거래 12건이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 2명 점유 확인. 송성우·안지언 모두 대항력은 없지만 실제 점유상태와 인도 과정은 별도로 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 두 임차인의 보증금이 미상입니다. 현재 배당표는 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 상태입니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 전체 평균 151,520,833원보다 최근 12개월 평균 148,100,000원과 최신 거래 150,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 대비 -3.8%이므로 현재 시세가 계속 같은 수준이라는 전제는 피해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정상 업무시설(오피스텔) 이용이라는 점을 확인하고 입찰 목적과 맞는지 검토해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2022.09.22. 우리들새마을금고 가압류가 말소기준이며 2025.06.16. 강제경매개시결정은 해당 가압류의 본압류 이행입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수는 0원, 가격은 이미 시세 아래”
이 사건은 말소기준이 2022.09.22. 우리들새마을금고 가압류로 명확하고, 송성우·안지언 두 임차인의 전입은 모두 그 이후입니다. 제공된 권리판정과 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 1회 유찰로 100,800,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 148,100,000원의 68.1%입니다.
다만 최근 시장 추세는 -3.8%로 하락 중이고, 물건은 감정상 업무시설(오피스텔)로 이용됩니다. 여기에 두 임차인의 보증금이 확인되지 않았다는 점까지 감안하면 결론은 “권리 인수 부담은 낮고 가격 차이도 충분하지만, 점유와 최근 시장 흐름까지 확인한 뒤 접근할 물건”입니다.
