대구지방법원 2025타경8318. 대구 북구 칠성동2가 ‘대구역유림노르웨이숲’ 102동 26층 2605호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 현재 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 등기상 현재 소유자는 김경록이며, 2018.05.25 소유권이전등기 당시 거래가액은 153,526,700원입니다. 이 물건의 말소기준은 2022.09.22 접수된 우리들새마을금고의 500,000,000원 가압류입니다.
등기 흐름에서 눈에 띄는 것은 그보다 앞선 권리들이 현재 남아 있지 않다는 점입니다. 2020.05.08 신한은행 전세권 136,500,000원은 2023.05.10 해지로 말소됐고, 2021.05.28 비엔케이캐피탈 가압류 15,595,632원도 2022.03.28 해제로 말소됐습니다. 2022.10.21 국민건강보험공단 압류 역시 2022.11.03 해제로 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 우리들새마을금고 가압류와 그 가압류의 본압류 이행으로 기재된 2025.06.16 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8318 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 칠성동2가 736 대구역유림노르웨이숲 102동 26층2605호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 업무시설(오피스텔) 이용 · 49.9445㎡ · 32층 중 26층 |
| 소유자 | 김경록 · 2018.05.25 소유권이전등기 · 거래가액 153,526,700원 |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 100,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 우리들새마을금고 / 1,438,167,944원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.22 갑구 5번 가압류 · 우리들새마을금고 · 500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전입 2명, 매수인 인수 0원
확인된 실제 임차인은 송성우·안지언 2명입니다. 송성우의 전입일은 2023.12.22, 안지언의 전입일은 2025.02.17로 모두 말소기준일인 2022.09.22보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없음으로 정리되고, 현재 배당 추정에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자, 우선변제 여부가 확인되지 않아 실제 배당 순위·최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송성우 | 2023.12.22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 안지언 | 2025.02.17 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 68.1%, 다만 시세는 -3.8% 하락
대구역유림노르웨이숲의 유사면적 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 151,520,833원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 5건의 평균은 148,100,000원, 최신 거래는 2026.05의 150,000,000원입니다. 현재 최저매각가 100,800,000원은 최근 12개월 평균의 68.1%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 49.94㎡ | 15 | 150,000,000원 |
| 2026.04 | 51.45㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2026.02 | 51.45㎡ | 20 | 147,500,000원 |
| 2026.01 | 49.94㎡ | 12 | 138,000,000원 |
| 2025.07 | 51.45㎡ | 16 | 155,000,000원 |
| 2024.11 | 51.45㎡ | 27 | 156,750,000원 |
| 2024.10 | 49.94㎡ | 22 | 150,000,000원 |
| 2024.08 | 49.94㎡ | 24 | 150,000,000원 |
| 2024.08 | 49.94㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2024.03 | 49.94㎡ | 20 | 158,000,000원 |
| 2023.10 | 49.94㎡ | 14 | 153,000,000원 |
| 2023.09 | 49.94㎡ | 11 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 148,100,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 151,520,833원 |
최근 12개월 가격만 보면 138,000,000원부터 155,000,000원까지 거래됐고 최신 거래는 150,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가 100,800,000원은 최근 거래 구간 아래에 놓여 있어 가격상 간격은 분명합니다. 다만 최근 12개월 평균은 더 오래된 거래 구간보다 3.8% 낮습니다. 즉 가격 메리트가 있어도 상승장을 전제로 상단 시세를 따라가는 방식보다는 하락 추세를 반영해 보수적으로 응찰가를 정하는 편이 데이터와 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,211,200원 |
| 1. 갑구 5번 가압류 · 우리들새마을금고 | 500,000,000원 | 98,588,800원 |
| 2. 갑구 8번 강제경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 100,800,000원 가정 시 집행비용 2,211,200원을 제외한 98,588,800원이 갑구 5번 우리들새마을금고 가압류에 배당되는 추정입니다. 해당 500,000,000원 채권 기준 미배당액은 401,411,200원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 칠성동 소재 대구도시지하철도 1호선 대구역 서측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 물건까지 일반 차량 출입이 가능하고 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 32층 건물 중 26층 단위세대입니다.
- 도로·토지. 단지 남측·서측·동측은 폭 약 10미터 내외, 북측은 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하며, 토지는 평탄한 가로장방 형태의 건부지입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구이며 소로1류에 접합니다. 공시지가는 2,118,000원/㎡이고 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 거래·환금성. 대구역유림노르웨이숲은 296 규모이고 2017.11.29 사용승인된 단지로, 유사면적 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 최근 12개월 평균은 과거 구간보다 3.8% 낮고 경매물건 평균 유찰은 2.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 서류 대조. 송성우·안지언 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·우선변제 여부가 미상입니다. 실제 배당표와 최우선변제 여부를 매각 관련 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 현재 확인된 인수액이 0원이므로 낙찰가가 곧 실질취득의 핵심입니다. 현재 최저가 100,800,000원은 최근 12개월 평균 148,100,000원의 68.1%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균이 이전 거래 구간보다 3.8% 낮습니다. 전체 평균 151,520,833원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 150,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 추가 유찰 시나리오. 데이터상 2회 유찰 시 70,560,000원, 3회 유찰 시 49,392,000원입니다. 현재 회차와 추가 유찰 가격을 같은 최근 실거래 기준으로 비교할 필요가 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 아파트 전제로 환금성이나 자금계획을 잡지 않는 것이 중요합니다.
- 배당 변동 가능성. 현재 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 이 항목들은 매수인 인수 0원 판단과 별개로 실제 채권 배당액을 바꿀 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순하고 가격 간격은 크지만, 최근 시세는 하락 중”
이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2022.09.22 우리들새마을금고 가압류가 말소기준이고, 실제 임차인 송성우·안지언은 각각 2023.12.22와 2025.02.17 전입해 모두 말소기준 이후입니다. 기존 신한은행 전세권도 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 확인 범위의 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 현재 회차만 놓고 보면 여유가 있습니다. 감정가 144,000,000원에서 1회 유찰된 최저가 100,800,000원은 최근 12개월 실거래 평균 148,100,000원의 68.1%입니다. 다만 최근 12개월 평균이 이전 거래 구간보다 3.8% 하락했고, 감정 이용상태가 업무시설(오피스텔)이며 단지 경매물건 평균 유찰도 2.0회입니다. 따라서 결론은 “권리상 인수 부담은 낮고 현재 가격에는 실거래 대비 간격이 있으나, 하락 추세와 오피스텔 환금성을 반영해 응찰가를 보수적으로 정할 물건”입니다.
