대구지방법원 2024타경2983. 포항시 북구 흥해읍 용천리 1047-9 일원의 연립/다세대 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물 이용상태는 단독주택입니다. 등기상 소유자는 이건희이고 근저당권은 확인되지 않으며, 권리분석의 기준은 2024년 10월 16일 접수된 동경주농업협동조합 가압류 50,000,000원입니다. 이 가압류와 이후의 강제경매개시결정, 김복태 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차는 2회 유찰 후 461,218,000원으로, 감정가 941,264,000원의 49%입니다. 다만 이 사건에는 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다. 특히 계획관리지역의 단독주택과 여러 토지가 일괄매각되는 구조이고, 지목과 현황이 서로 다른 부분이 있어 일반 주거용 집합건물보다 환금성 판단이 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경2983 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 흥해읍 용천리 1047-9 · 경상북도 포항시 북구 흥해읍 용금길83번길 54-3 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 소유자 | 이건희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 941,264,000원 / 461,218,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 청구액 | 36,864,657원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 대표 토지 정보 | 659㎡ · 계획관리지역 · 임야 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) · 공시지가 141,700원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준 가압류 이후는 소멸
말소기준은 2024.10.16. 동경주농업협동조합 가압류입니다. 등기에는 근저당권이 없고, 이후 2025.04.10. 동경주농업협동조합의 강제경매개시결정과 2025.06.04. 김복태의 354,000,000원 가압류가 이어집니다. 이들 권리는 자료상 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 각각 해당사항 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 461,218,000원으로 감정가 941,264,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 322,852,600원, 4회 유찰 시 225,996,820원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다.
하지만 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 같은 직접 비교 시세가 없습니다. 따라서 현재 최저가가 시장가보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판정할 수 없습니다. 특히 본건은 단독주택 이용 건물과 토지가 결합된 일괄매각이고, 일부 토지의 공부상 지목과 실제 이용이 다르므로 단순한 감정가 할인율보다 실제 이용가능성·도로 부분·토지 형상·환금성이 가격 판단을 좌우합니다.
③ 예상배당표 (매각가 461,218,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,012,180원 |
| 1. 가압류 · 동경주농업협동조합 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 2. 가압류 · 김복태 | 354,000,000원 | 354,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 50,205,820원 |
현재 최저가 가정에서는 채권총액 404,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여금도 50,205,820원 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 토지·이용상태와 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 용천2리마을회관 남동측 인근이며, 부근은 중소규모 공장·근린생활시설·농촌마을·농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 감정 이용상태는 단독주택이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물입니다. 급배수·위생설비가 되어 있습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(흥해일반 03)·가축사육제한구역이며, 기호 4∼7은 준보전산지입니다.
- 공부와 현황 차이. 기호 2는 지목 ‘답’이나 일부 도로, 기호 4는 ‘임야’이나 현황 ‘대’, 기호 5·6은 ‘임야’이나 현황 ‘잡종지’ 및 일부 도로, 기호 7은 ‘임야’이나 현황 도로입니다.
- 매각 제외. 지상에 이동 가능한 컨테이너 1동이 있으나 매각에서 제외됩니다.
- 일괄매각. 건물과 여러 토지를 함께 취득하는 구조이므로 각 토지의 실제 이용상태와 도로 부분을 개별적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현황과 지적 대조. 지목과 실제 이용이 다른 필지가 여러 개이므로 지적도·현황·도로 사용 부분을 현장에서 확인하세요.
- 일부 도로의 실효성. 기호 2·5·6·7에 도로 이용 부분이 확인되므로 전체 면적을 동일한 활용가치로 평가하지 않는 것이 중요합니다.
- 컨테이너 제외 확인. 이동 가능한 컨테이너 1동은 매각대상에서 제외되므로 소유관계와 인도 시 처리 여부를 확인하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 입찰 전 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 할인율만으로 응찰하지 말고, 단독주택·토지 일괄물건의 실제 매매사례와 활용가치를 별도로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 각 필지의 지적관계를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2024.10.16. 동경주농업협동조합 가압류가 말소기준이고, 이후 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 명시된 인수권리와 법정지상권도 없으며 현재 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격과 물건성은 신중하게 봐야 합니다. 두 차례 유찰돼 461,218,000원까지 내려왔지만 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 더구나 일부 토지는 지목과 현황이 다르고 도로로 이용되는 부분도 있으며, 여러 토지와 단독주택을 일괄로 취득합니다. 권리는 합격권, 가격은 현장 확인 전 보류. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 실제 토지 활용도와 환금성을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
