대구지방법원 2024타경2983. 포항시 북구 흥해읍 용천리 소재 물건으로, 사건 용도는 대지 + 토지, 감정 이용상태는 단독주택입니다. 등기상 소유자는 김복태와 이건희가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 말소기준은 2023.05.26. 설정된 동경주농업협동조합의 채권최고액 432,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 이건희 지분에 설정된 김복태의 근저당권 360,000,000원과 윤종영·성봉경의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부만 보면 인수 구조는 단순하지만, 이 사건은 등기 밖에서 확인해야 할 변수가 큽니다. 2024.09.26. 윤종영이 공사대금 39,000,000원, 2024.10.08. 오정일이 공사대금 37,000,000원의 유치권신고서를 제출했고, 두 신고 모두 성립 여부가 불분명합니다. 특히 현황조사에서 오정일의 유치권행사 현수막이 확인됐으므로, 단순히 “인수 0원”만 보고 접근해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경2983 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 흥해읍 용천리 1053-12, 1053-13 · 경상북도 포항시 북구 흥해읍 용금길83번길 54-2 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 단독주택 |
| 소유자 | 김복태 2분의 1 · 이건희 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 624,887,360원 / 306,194,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 36,864,657원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.26. 동경주농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 432,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 유치권은 별도 확인
말소기준권리는 2023.05.26. 동경주농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2024.08.07. 김복태가 이건희 지분 전부에 설정한 채권최고액 360,000,000원의 근저당권, 2024.08.12. 윤종영의 39,000,000원 가압류, 2024.11.18. 성봉경의 53,260,900원 가압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 적혀 있습니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인 보증금 인수 문제는 확인되지 않지만, 현장 점유 자체는 유치권 신고와 함께 별도로 확인해야 합니다.
② 가격·회차 — 감정가 49%지만 시세 판단은 보류
감정가는 624,887,360원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 306,194,000원으로 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오에서는 3회 유찰 시 214,335,800원(감정가 34%), 4회 유찰 시 150,035,060원(감정가 24%)으로 내려갑니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 306,194,000원 | 583,153,616원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 214,335,800원 | 673,725,801원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 150,035,060원 | 737,126,331원 | 0원 |
다만 이 사건에는 동일·유사 물건의 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”라고 판단할 근거는 없습니다. 감정평가액 대비 할인율과 실제 시장가치는 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 306,194,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,086,716원 |
| 1. 근저당 · 동경주농업협동조합 | 432,000,000원 | 301,107,284원 |
| 2. 근저당 · 김복태 | 360,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 윤종영 | 39,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 성봉경 | 53,260,900원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 884,260,900원 중 301,107,284원이 배당되고, 583,153,616원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·물적 현황 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경상북도 포항시 북구 흥해읍 용천리 소재 “용천2리마을회관” 남동측 인근으로, 중소규모 공장 및 근린생활시설, 농촌마을, 농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 단독주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층입니다. 급배수설비와 위생설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역(흥해일반 03)이며 가축사육제한구역입니다. 일부는 준보전산지에 포함됩니다. 제시된 토지면적은 315.0㎡, 공시지가는 141,700원/㎡입니다.
- 공부와 현황 차이. 일부 토지는 공부상 답·임야이나 현황은 도로·대·잡종지로 이용됩니다. 목록9 건물은 공부상 용천리 1053-12, 1053-13 양 지상 소재이나 실제는 용천리 1053-12 지상에 소재합니다.
- 평가 특이사항. 일부 타인점유부분을 감안해 평가됐고, 건물의 테라스와 데크 통합 부분도 포함 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 1순위 확인. 윤종영 39,000,000원, 오정일 37,000,000원 공사대금의 발생 원인과 변제기, 점유 개시 시점, 현재 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 현수막과 실제 점유를 구분. 오정일의 유치권행사 현수막이 확인됐으므로, 현수막 존재만이 아니라 누가 어떤 범위를 현실적으로 점유하고 있는지 직접 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 목록7·8·9가 일괄매각 대상이며, 각 토지와 건물의 공부상·현황상 이용상태가 다르므로 매각 대상 경계와 현황을 대조해야 합니다.
- 건물 위치 확인. 목록9 건물은 공부상 용천리 1053-12, 1053-13 양 지상이나 실제는 용천리 1053-12 지상 소재로 조사됐습니다.
- 가격 판단 별도. 최저가 306,194,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고, 현지 거래사례와 토지·건물의 개별 가치를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝나는 사건이 아니다
이 사건의 등기 구조는 비교적 분명합니다. 2023.05.26. 동경주농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 실전 권리분석의 중심은 유치권입니다. 윤종영의 39,000,000원, 오정일의 37,000,000원 유치권신고가 있고 그 성립 여부는 불분명합니다. 현장에는 오정일의 유치권행사 현수막도 존재합니다. 현재 최저가는 306,194,000원까지 내려왔지만 실거래 자료가 없어 그 가격 자체가 시세보다 싼지는 판단할 수 없습니다. 등기상 인수는 0원, 그러나 현장점유와 유치권 성립 여부를 확인하기 전에는 입찰 판단을 확정하기 어렵다는 것이 이 사건의 핵심입니다.
