대구지방법원 2025타경3897. 포항시 남구 오천읍 문덕리 엠파이어상가 108호 소재 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 공부 표시와 달리 실제 소매점이며, 108호 외 1개호 구분상가를 일괄의 소매점(스포츠메카)으로 이용 중입니다. 감정가 653,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 457,100,000원, 감정가의 70%입니다.
권리 흐름은 단순하지 않습니다. 데이터상 말소기준권리는 2023.10.23. 포항시 압류로 계산돼 있습니다. 그런데 그보다 앞선 2009.03.20. 경북오천신용협동조합 전세권과 2012.03.20. 전세금 900,000,000원 변경등기가 존재합니다. 해당 전세권자와 2025.07.02. 임의경매개시결정의 채권자도 경북오천신용협동조합으로 동일합니다. 등기 권리 판정과 매각물건명세서의 인수 기재가 서로 다르므로, 입찰 전 이 부분을 원본으로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3897 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 187-3, 187-4, 187-5 엠파이어상가 108 |
| 도로명주소 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 원동로 4 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 실제 소매점 · 철골조 슬래브지붕 7층 건물 중 1층 108호 외 1개호 구분상가 |
| 소유자 | 주식회사형광 |
| 감정가 / 최저가 | 653,000,000원 / 457,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권과 명세서 기재의 교차확인
또 하나 주의할 점은 을구 1-1번이 별도의 새로운 전세권이 아니라 을구 1번 전세권의 변경등기라는 점입니다. 최초 전세금은 750,000,000원이고, 2012.03.20. 변경계약으로 전세금이 900,000,000원으로 변경되어 있습니다. 따라서 배당 데이터에 표시된 750,000,000원과 900,000,000원을 서로 독립된 두 전세권 채권으로 단순 합산해 실제 부담액으로 해석해서는 안 됩니다.
② 임차·점유 조사 — 1건 대항력 없음, 1건 판정 미상
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경주 | 108호, 109호 | 전입 2023.12.06 · 확정일자 미상 · 배당요구 2025.09.09 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 주거 | 전입일 미상 · 확정일자 2023.12.06 | 0원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
이경주는 2023.12.06. 전입으로 말소기준권리인 2023.10.23. 포항시 압류보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 배당요구는 2025.09.09. 접수돼 있습니다. 다른 기재인 “기사항전”은 전입일을 확인할 수 없어 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 확정일자는 2023.12.06.입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 없이 ‘70%라 싸다’고 보면 안 된다
현재 최저가는 감정가 653,000,000원의 70%인 457,100,000원입니다. 하지만 동일·유사 상가의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격 대비 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 할인 = 가격 메리트”라고 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 457,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,971,000원 |
| 을구 1번 전세권 · 경북오천신용협동조합 | 750,000,000원 | 450,129,000원 |
| 을구 1-1번 전세권 변경 | 900,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 데이터상 현재 회차 총 미배당은 1,199,871,000원, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 을구 1-1번은 을구 1번 전세권의 변경등기이므로, 표의 750,000,000원과 900,000,000원을 별개 채권으로 단순 합산하는 해석은 주의해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포은중학교 남서측 인근. 중·소규모 아파트, 금융기관, 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 공부 표시와 달리 실제는 일괄의 소매점(스포츠메카)으로 이용 중입니다.
- 도로. 서측 폭 약 30m, 북측·동측 폭 약 8m, 남측 폭 약 6m 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 3필 일단의 부정형 평지, 상업용 건부지이며 토지면적은 1,883.9㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역, 비행안전제6구역(전술) 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 1,664,000원/㎡.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 원본 확인. 2009년 전세권과 2012년 증액 변경등기의 매각 후 소멸 여부를 등기부와 매각물건명세서 원본으로 반드시 대조해야 합니다.
- 전세권자와 신청채권자 동일성 확인. 경북오천신용협동조합이 전세권자이자 임의경매 채권자로 기재돼 있으므로 신청원인과 배당요구·소멸 관계를 확인해야 합니다.
- 임차 조사 보완. 이경주의 보증금·확정일자와 “기사항전”의 전입일·보증금 관계를 매각물건명세서 및 현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다. 상가 실제 거래·임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 실제 이용상태 확인. 공부 표시와 달리 실제 소매점으로 이용 중이므로 현장 점유와 시설 상태를 확인해야 합니다.
- 배당표 해석 주의. 1번 전세권과 1-1번 변경등기를 별개의 전세권 채권처럼 단순 합산하지 말고 변경등기 관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 권리 불일치를 해소해야 한다
현재 최저가는 457,100,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 2009년 선순위 전세권·2012년 900,000,000원 변경등기가 존재하고 권리 판정에는 매수인 인수로 표시되는 반면, 매각물건명세서와 배당 시나리오는 인수 0원으로 기재합니다. 여기에 임차 조사 2건 중 하나는 전입일이 확인되지 않아 대항력 판정도 미상입니다.
실거래 자료까지 없어 현재 457,100,000원이 시장가격보다 유리하다고 평가할 근거도 없습니다. 따라서 이 사건은 “70%까지 떨어진 상가”가 아니라 “선순위 전세권의 최종 처리와 점유관계를 먼저 확인해야 하는 상가”로 보는 것이 맞습니다. 원본에서 인수 0원이 명확히 확인된 뒤에야 가격·수익성 검토로 넘어가는 순서가 안전합니다.
