대구지방법원 2025타경3897. 포항시 남구 오천읍 엠파이어상가 109호 근린시설로, 감정평가상 실제 이용은 108호 외 1개호를 일괄한 소매점(스포츠메카)입니다. 철골조 슬래브지붕 7층 건물 중 1층 구분상가이고, 소유자는 주식회사형광입니다. 현재 최저매각가는 감정가 308,000,000원의 70%인 215,600,000원입니다.
하지만 “30% 할인”만 보고 접근하면 안 됩니다. 등기에는 2009.03.20 경북오천신용협동조합 명의의 전세권 750,000,000원이 있고, 2012.03.20에는 전세금이 900,000,000원으로 변경되어 있습니다. 이 전세권 관련 등기에는 말소기준권리 이전으로 매수인 인수라고 표시된 반면, 매각물건명세서 비고에는 명시 인수권리 해당사항 없음으로 적혀 있습니다. 입찰 판단은 이 충돌을 원본으로 해소한 뒤에 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3897 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 187-3, 187-4, 187-5 엠파이어상가 109호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 실제 소매점(스포츠메카) · 7층 건물 중 1층 구분상가 |
| 소유자 | 주식회사형광 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 215,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 공부와 실제 이용 | 공부의 표시와 달리 실제 소매점 |
① 권리 흐름 — 전세권과 명세서의 충돌이 핵심
2021.12.17 한국피자헛유한회사 명의 채권최고액 20,000,000원의 근저당권은 2024.01.15 말소등기가 접수되어 이미 정리된 상태입니다. 2025.03.04 포항시 압류가 말소기준으로 계산돼 있고, 이후 2025.07.02 경북오천신용협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 보증금 미상이라 실질취득 계산 불가
| 성명 / 기재 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경주 | 108호, 109호 | 2023.12.06 | 2023.12.06 | 미상 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 해당 없음 |
| 기사항전 | - | 미상 | 2023.12.06 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 내용없 | - | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 부터 | - | 미상 | 2023.12.06 | 0원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
이경주는 108호·109호를 점유하는 것으로 기재돼 있고, 전입일과 확정일자가 모두 2023.12.06이며 배당요구도 2025.09.09 접수돼 있습니다. 대항력과 우선변제권이 있는 것으로 표시되어 있지만 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 낙찰가 215,600,000원만으로 실질취득액을 계산할 수 없습니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당액이 인수되는 구조라면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘 수 있으므로, 반드시 보증금과 배당·인수 관계를 먼저 확정해야 합니다.
③ 가격 — 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 215,600,000원으로 감정가 308,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 150,920,000원(49%), 3회 유찰 시 105,644,000원(34.3%) 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 동일·유사 상가의 최근 실거래 수치가 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 근린시설은 아파트처럼 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 평가하기 어렵고, 실제 임대수익·공실·상권·점포 상태를 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 215,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,818,400원 | - |
| 을구 1번 전세권 · 경북오천신용협동조합 | 750,000,000원 | 211,781,600원 | 538,218,400원 |
| 을구 1-1번 전세권 변경 | 900,000,000원 | 0원 | 900,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 회차 예상 총 채권액은 1,650,000,000원, 배당액은 211,781,600원, 미배당 합계는 1,438,218,400원으로 계산돼 있습니다. 이 표의 매수인 인수액 계산은 0원으로 제시돼 있으나, 등기권리의 전세권 인수 표시 및 임차인 보증금 미상과 상충하므로 실제 입찰 판단에서는 원본 확인이 선행돼야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 남구 오천읍 원리 소재 포은중학교 남서측 인근. 중·소규모 아파트, 금융기관 및 각종 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용. 108호 외 1개호를 일괄해 소매점(스포츠메카)으로 이용 중입니다.
- 도로. 서측 약 30m, 북측·동측 약 8m, 남측 약 6m 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역. 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역, 비행안전제6구역(전술) 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 토지. 3필 일단의 부정형 평지, 상업용 건부지이며 토지면적은 1,883.9㎡, 공시지가는 1,664,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 감정평가상 공부와의 차이는 별도로 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 확인. 2009년 전세권 750,000,000원과 2012년 900,000,000원 변경등기의 경매 후 존속·소멸 여부를 매각물건명세서 및 등기부 원본으로 재확인해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 이경주의 보증금이 미상입니다. 대항력·우선변제권은 확인돼 있으므로 배당 후 미배당 인수 가능성을 반드시 계산해야 합니다.
- 108호·109호 관계 확인. 감정 이용상태는 108호 외 1개호 일괄 소매점이고, 이경주의 점유부분도 108호·109호로 기재돼 있습니다. 실제 점유 및 경계, 일괄사용 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 70%라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 인근 1층 상가의 실거래·임대료·공실률을 별도로 확인해야 합니다.
- 체납·비용 확인. 상가 관리비, 제세공과금, 명도비용 등 추가 부담 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 현재 자료에서 권리 인수 관련 표시가 서로 충돌하므로 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내용을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 풀어야 할 권리 문제가 있다
이 물건은 감정가 308,000,000원에서 한 차례 유찰돼 215,600,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 30% 할인입니다. 하지만 지금의 핵심은 할인율이 아닙니다. 2009년 설정되고 2012년 900,000,000원으로 변경된 전세권에 매수인 인수 표시가 있는 반면, 매각물건명세서에는 인수권리 없음으로 기재돼 있고, 이경주의 보증금도 확인되지 않습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 “가격 판단 보류, 권리 원본 확인 우선”입니다. 전세권의 경매 후 존속 여부와 이경주의 실제 보증금을 확인해 매수인이 떠안을 금액을 확정하기 전에는 최저가 215,600,000원을 실질취득액으로 보거나, 감정가 대비 70%라는 이유만으로 싸다고 평가할 수 없습니다.
