부산지방법원 2025타경5275. 부산 기장군 기장읍 시랑리 스타테라스 4층 404호로, 감정평가 이용상태는 제2종 근린생활시설(음식점)이며 현재 공실입니다. 김숙자 소유자가 2021.03.15. 거래가액 804,645,300원으로 소유권을 취득한 날, 주식회사경남은행 앞으로 채권최고액 550,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2025.04.30. 경남은행의 임의경매개시결정이 이어진 구조입니다. 경매 시 근저당과 경매개시결정은 소멸하고, 배당 시나리오상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
이 사건에서 가격을 볼 때는 한 가지를 분리해야 합니다. 현재 최저가 562,800,000원은 감정가의 70%까지 내려왔지만, 같은 용도·입지의 최근 거래가격과 비교할 자료가 없어 70%라는 할인율 자체가 곧 시세 대비 할인율은 아닙니다. 특히 공실 근린시설은 주거용 물건처럼 단순히 감정가 대비 낙폭만으로 환금성과 적정 매입가를 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5275 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 717 스타테라스 4층404호 · 도로명 부산광역시 기장군 기장읍 기장해안로 172 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제2종 근린생활시설(음식점) · 현재 공실 |
| 건물 | 철골철근콘크리트합성구조 평지붕 11층 건물 · 2020.12.17. 사용승인 · 4층 404호 |
| 소유자 | 김숙자 · 2021.03.15. 소유권 취득 · 거래가액 804,645,300원 |
| 감정가 / 최저가 | 804,000,000원 / 562,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 977,475,684원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.15. 주식회사경남은행 근저당권 · 채권최고액 550,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
등기부상 최초 신탁 소유자인 케이비부동산신탁주식회사 명의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2021.03.15. 김숙자 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사경남은행 근저당권 550,000,000원이 말소기준입니다. 이후의 2025.04.30. 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 배당표와 각 회차 시나리오 모두 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
② 가격·회차 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
현재 최저매각가는 562,800,000원으로 감정가 804,000,000원의 70%입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 기준이 제시되지 않아 시세 대비 할인율은 산정할 수 없습니다. 따라서 “감정가보다 30% 낮다”와 “시장가격보다 싸다”는 전혀 다른 판단입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 경남은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 562,800,000원 | 550,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 393,960,000원 | 387,644,560원 | 162,355,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 275,772,000원 | 271,111,192원 | 278,888,808원 | 0원 |
추가 유찰로 매각가가 내려가면 경남은행의 근저당 채권최고액 550,000,000원 중 미배당액은 커지지만, 그 부족분이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 회차에서는 근저당 550,000,000원이 전액 배당되고, 2회 유찰 시에는 162,355,440원, 3회 유찰 시에는 278,888,808원이 미배당되는 계산입니다.
③ 예상배당표 (매각가 562,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,028,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 550,000,000원 | 550,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,772,000원 |
현재 최저가 562,800,000원을 매각가로 가정한 배당입니다. 집행비용 8,028,000원, 경남은행 근저당 550,000,000원을 배당한 뒤 소유자에게 4,772,000원이 남는 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·상태. 제2종 근린생활시설인 음식점 용도이며 현재 공실상태입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 ‘국립수산과학원’ 서측 인근으로, 동부산관광단지 내 근린생활시설·대형 판매시설·위락시설·숙박시설·나지 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근은 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 다소 근거리에 동해선 오시리아역이 소재해 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 북서측 약 30미터 내외 포장도로, 남동측 및 북동측 약 15미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 6,840.9㎡, 상업용 건부지, 평지·정방형이며 공시지가는 697,500원/㎡입니다.
- 계획·규제. 자연녹지지역·지구단위계획구역·관광단지에 포함되고, 대로3류·중로2류 등에 접합니다.
- 시설. 위생·급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 설치돼 있습니다.
- 건축상태. 2020.12.17. 사용승인된 11층 건물이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 공실 근린시설이고 최근 실거래 비교기준이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 재매각성과 적정가격을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 따로 검증. 최저가 562,800,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 건물·인근 근린시설의 실제 거래와 임대수준을 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
- 공실의 의미 확인. 현재 공실 음식점이므로 재임대 가능성과 실제 영업 수요가 매입가 판단의 핵심입니다.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 현황을 다시 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수를 혼동하지 않기. 추가 유찰 시 경남은행의 미배당액이 커져도 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 회차별 자금계획. 현재 562,800,000원, 2회 유찰 시 393,960,000원, 3회 유찰 시 275,772,000원으로 시나리오가 제시돼 있으므로 가격별 수익성을 분리해 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각 관련 서류·현장 점유상태와 실제 임대관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 아직 미검증”
이 물건의 장점은 권리구조가 명료하다는 점입니다. 2021.03.15. 경남은행 근저당이 말소기준이고, 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리분석만 보면 복잡한 승계 위험이 드러나지 않습니다.
그러나 투자성 판단은 별개입니다. 감정가 804,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 562,800,000원까지 내려왔지만, 비교할 최근 실거래 기준이 없어 이것을 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 현재 공실인 음식점 용도의 근린시설이라는 점까지 고려하면, 이 사건은 낮아진 최저가보다 실제 임대·매매시장에서 얼마의 가치가 있는지를 확인하는 것이 승부처입니다. 결론은 권리는 양호, 가격과 환금성은 보수적으로 검증입니다.
