부산지방법원 2025타경5275. 부산 기장군 시랑리 스타테라스 10층 1004호 근린시설입니다. 소유자는 김숙자 씨이며, 2021년 경남은행 근저당 설정 후 채무 문제로 임의경매가 진행되었습니다. 말소기준권리는 2021.03.15 설정된 경남은행 근저당권이며, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 부담하는 인수 권리는 확인되지 않습니다.

다만 이 물건은 아파트처럼 거주 수요를 보는 유형이 아닙니다. 감정평가상 이용상태는 제2종 근린생활시설(음식점), 현재 공실입니다. 따라서 낙찰 판단은 권리보다 임차 수요와 업종 가능성, 공실 기간 관리가 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험은 없다

임차인은 확인되지 않습니다. 2021년 설정된 경남은행 근저당권이 말소기준권리이며, 경매개시결정은 해당 권리 이후 절차입니다. 낙찰자는 근저당 및 경매개시결정을 부담하지 않고 소멸시키는 구조입니다.

② 권리 분석 상세

③ 예상배당표 (매각가 550,900,000원 가정)

최저매각가 기준 예상 배당에서는 집행비용 차감 후 근저당 채권 일부가 미배당됩니다. 그러나 해당 미배당은 낙찰자 인수금액이 아니며, 매수인 실질취득은 낙찰가 550,900,000원입니다.

④ 입지·환금성 메모

• 입지. 국립수산과학원 서측 인근이며 동부산관광단지 내 근린생활시설·판매시설·위락시설·숙박시설 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장 및 동해선 오시리아역 접근성이 있습니다.
• 용도. 제2종 근린생활시설 음식점으로 현재 공실 상태입니다.
• 토지·규제. 자연녹지지역, 지구단위계획구역, 관광단지 등에 해당하며 공부와 차이는 없습니다.
• 환금성. 관광단지 상권 특성상 입지는 있으나 업종 적합성과 임차인 확보 여부에 따라 편차가 큽니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 권리 확인. 경남은행 근저당이 말소기준이며 낙찰자가 승계하는 권리는 없습니다.
• 임대 가능성. 음식점 공실 상태이므로 주변 상권·임대료·공실 기간을 반드시 확인해야 합니다.
• 가격 판단. 최저가는 감정가 대비 70%이나 근린시설은 운영 가능성이 가격을 결정합니다.
• 배당 확인. 근저당 채권 일부 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 운영이 승부처”

이 물건은 임차인 인수와 복잡한 권리관계가 없는 안전한 구조입니다. 하지만 근린시설 경매의 핵심은 권리보다 낙찰 이후입니다. 현재 공실인 음식점 시설을 누가 어떻게 활용할 수 있는지, 임차 수요가 충분한지가 최종 수익성을 좌우합니다. 권리는 합격, 운영성 검토는 필수.