전주지방법원 2025타경31515. 전주시 덕진구 인후동2가 1540-8의 다세대 + 토지 일괄매각 사건입니다. 등기상 소유자는 박미순이고, 2013.02.06 설정된 전주농업협동조합 근저당 채권최고액 60,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후의 임차권등기·가압류·강제경매개시결정·전주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당 기준 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다.
다만 이 물건은 빈집형 경매가 아닙니다. 현황조사·매각물건명세서 등에 등장하는 임차인·점유자가 7명이고, 이 가운데 홍석영은 2층 전체에 임차보증금 90,000,000원의 주택임차권등기를 마친 상태입니다. 그럼에도 전입일은 2017.08.23으로 말소기준일인 2013.02.06보다 늦어 대항력은 없고, 등기된 임차권 역시 후순위라 매각으로 소멸합니다. 즉 인수 위험과 명도 난도는 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31515 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동2가 1540-8 · 명주3길 32 |
| 용도 | 다세대 + 토지 · 주택 및 창고·보일러실 등 |
| 소유자 | 박미순 · 단독소유 |
| 토지 | 대 · 165.9㎡ · 평지 · 세로장방 · 세로한면(불) |
| 건물 이용 | 2층 건물 1·2층 주택, 3층 건물 1~3층 주택 · 창고 및 주택 일부·처마·보일러실 등 포함 |
| 감정가 / 최저가 | 185,942,800원 / 185,942,800원 (신건) |
| 청구액 | 54,356,164원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 법정지상권 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준권리는 2013.02.06 전주농업협동조합 근저당권입니다. 2021.05.07 서울보증보험주식회사 가압류는 2021.06.04 이미 말소됐고, 2023.05.09 홍석영의 주택임차권, 2023.11.03 김칠선 가압류, 2025.07.28 강제경매개시결정, 2025.09.10 전주시 압류는 모두 기준권리보다 뒤입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다.
② 임차인·점유자 — 대항력은 없지만 명도 확인 필요
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박춘호 | 1층 1-1호 | 2020.03.26 | 미상 | 2025.09.03 | 대항력 없음우선변제 미상승계 아님 |
| 이주연 | 1층 1-2호 | 2021.05.31 | 2,000원 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 아님 |
| 조성대 | 미상 | 2015.06.22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 아님 |
| 이경동 | 3층 | 2018.09.13 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 아님 |
| 윤동수 | 2층 | 2022.07.05 | 3,000원 | 2025.09.25 | 대항력 없음우선변제 미상승계 아님 |
| 강성환 | 미상 | 2022.09.30 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 아님 |
| 홍석영 | 건물 중 2층 전체 | 2017.08.23 확정 2020.05.04 | 90,000,000원 | 2023.05.09 | 대항력 없음우선변제 미상승계 아님 |
7명 모두 전입신고가 말소기준권리인 2013.02.06보다 뒤이므로 대항력 없음입니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 보증금을 중복 합산할 사안은 없습니다. 다만 박춘호·조성대·이경동·강성환은 보증금이 확인되지 않았고, 일부 점유자는 배당요구 여부도 명확하지 않아 실제 점유상태와 명도 협상 상대를 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 185,942,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,403,199원 |
| 2. 근저당권 · 전주농업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 가압류 · 김칠선 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 김칠선 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 72,539,601원 |
채권액이 확인된 110,000,000원은 현재 가정에서 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 소유자 잔여액은 72,539,601원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 확인 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 185,942,800원 | 110,000,000원 | 0원 | 72,539,601원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 148,754,240원 | 110,000,000원 | 0원 | 35,871,681원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 119,003,392원 | 110,000,000원 | 0원 | 6,537,345원 | 0원 |
이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰자가 떠안는 구조가 아니므로, 회차가 내려가도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 다만 실거래 시세 비교자료가 없어 185,942,800원·148,754,240원·119,003,392원 가운데 어느 가격대부터 시장 대비 메리트가 발생하는지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 전주금평초등학교 남동측 및 동측 인근으로, 근린생활시설·학교·단독주택 등이 혼재하는 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장과 명주3길·명주4길이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 2층 건물의 1·2층과 3층 건물의 1~3층은 주택으로 이용 중이며, 별도 창고·보일러실·주택 일부·처마·지하층 등이 함께 확인됩니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 165.9㎡, 지목 대, 평지·세로장방형이며 공시지가는 370,200원/㎡입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역과 제2종일반주거지역이 확인되며, 가축사육제한구역·금평초등학교 등 상대보호구역이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 7명 재확인. 각 호실·층별 실제 점유자, 퇴거 의사, 연락 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 4명. 박춘호·조성대·이경동·강성환은 보증금이 확인되지 않으므로 임대차계약서와 매각물건명세서 원본을 대조하세요.
- 홍석영 임차권등기. 보증금 90,000,000원·2층 전체·전입 2017.08.23·확정 2020.05.04·임차권등기 2023.05.09의 선후관계를 원본에서 다시 확인하세요.
- 제시외 건물 포함. 일괄매각 대상에 제시외 건물이 포함되므로 실제 구조·경계·이용상태를 현황과 대조해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 감정가 185,942,800원만으로는 가격 메리트를 판정할 수 없습니다. 인근 다세대·토지의 최근 거래와 수익성을 별도로 확인해야 합니다.
- 절차 상태 확인. 2026.07.29 채권자 김OO에 대한 기각결정정본 발송 기록이 있으므로 현재 경매절차의 진행 상태를 법원 기록에서 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수는 0원, 승부처는 점유와 가격”
이 사건의 권리 구조는 명확합니다. 2013.02.06 전주농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 임차권·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인·점유자 7명 역시 모두 기준일 이후 전입이라 대항력은 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 다세대 물건은 권리가 깨끗하다는 이유만으로 단순한 입찰 대상이 되지 않습니다. 7명의 점유관계, 보증금 미상 4명, 90,000,000원 임차권등기, 제시외 건물까지 함께 확인해야 합니다. 여기에 최근 실거래 시세 자료가 없어 신건 185,942,800원의 가격 적정성도 판단이 어렵습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 양호, 명도·현장조사는 주의, 가격 판단은 보류입니다.
