전주지방법원 2025타경31515. 전주시 덕진구 인후동2가 1553-41의 다세대 + 토지 물건입니다. 감정 이용상태는 건물별로 1·2층 또는 1~3층의 주택, 그리고 여러 창고·보일러실·주택 일부·처마가 혼재합니다. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되고, 건물 기호(4-다) 옥상의 가정용 3kw 태양광설비도 매각에 포함됩니다.
등기상 소유자는 박미순이고, 소유권은 2010.04.30. 이전됐습니다. 권리분석의 기준점은 2014.07.11. 설정된 전주농업협동조합 근저당권 91,000,000원입니다. 이후 김칠선 가압류, 강제경매개시결정, 전주시 압류, 이두재 주택임차권등기가 이어지지만 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31515 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동2가 1553-41 · 명주4길 20 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 + 토지 · 주택·창고·보일러실·주택 일부·처마 이용 |
| 토지 | 151.1㎡ · 대 · 단독 · 평지 · 세로장방 · 소로각지 |
| 소유자 | 박미순 |
| 감정가 / 최저가 | 283,484,390원 / 198,439,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김칠선 / 54,356,164원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 건물 기호(4-다) 옥상 가정용 3kw 태양광설비 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2014.07.11. 전주농업협동조합 근저당권입니다. 김칠선의 2023.11.03. 가압류와 2025.07.28. 강제경매개시결정, 2025.09.10. 전주시 압류는 모두 기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 이두재의 주택임차권등기도 2022.07.21. 등기되어 기준권리보다 늦고, 임대차 전입·점유개시일인 2018.05.08. 역시 기준권리 이후입니다.
② 임차인·점유자 — 실제 임차인 8명, 대항력 인수는 없음
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 아래 8명은 모두 실제 임차인·점유자로 봅니다. 이들의 전입일은 모두 2014.07.11. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 확인된 범위에서 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 일부는 보증금·확정일자가 확인되지 않아 배당관계와 실제 점유범위는 원문 서류 및 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박춘호 | 1층 1-1호 | 2020.03.26 | 미상 | 2025.09.03 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 홍석영 | 2층 | 2018.03.20 | 9,000원 | 2025.08.13 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이주연 | 1층 1-2호 | 2021.05.31 | 2,000원 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조성대 | 미상 | 2015.06.22 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이경동 | 3층 | 2018.09.13 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 윤동수 | 2층 | 2022.07.05 | 3,000원 | 2025.09.25 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강성환 | 미상 | 2022.09.30 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이두재 | 건물의 1층 중 별지 도면 표시 | 2018.05.08 | 60,000,000원 | 2022.07.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 — 30% 낮아졌지만 ‘싸다’고 단정할 시세자료는 없다
현재 최저매각가는 198,439,000원으로 감정가 283,484,390원의 70%입니다. 한 차례 유찰돼 표면상 가격은 85,045,390원 낮아졌습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다. 현재 단계에서 확인할 수 있는 것은 오직 “감정가 대비 70%”라는 사실입니다.
④ 예상배당표 (매각가 198,439,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,578,146원 |
| 1. 근저당 · 전주농업협동조합 | 91,000,000원 | 91,000,000원 |
| 2. 가압류 · 김칠선 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 김칠선 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 53,860,854원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 3,578,146원, 전주농업협동조합 91,000,000원, 김칠선 가압류 50,000,000원을 배당하고 소유자 잔여 53,860,854원이 계산됩니다. 채권자 총 청구액 141,000,000원은 전액 배당되는 시나리오이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주금평초등학교 남동측 인근 및 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설·학교·단독주택 등이 혼재하는 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장과 명주3길·명주4길이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 주택 외에도 창고·보일러실·주택 일부·처마가 혼재합니다. 건물 기호(4-다)는 1~3층이 주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 151.1㎡, 지목 대, 평지·세로장방·소로각지이며 공시지가는 467,700원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로2류·소로3류에 접합니다.
- 건물 상태 관련. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 다세대 + 토지에 주택·창고 및 제시외 건물까지 일괄매각되는 형태라 표준화된 공동주택보다 매수층과 가격비교가 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 8명 실제 점유 재확인. 전입만 남아 있는 사람과 실제 거주·점유 중인 사람을 구분하고 층·호별 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 박춘호·조성대·이경동·강성환은 보증금이 확인되지 않았습니다. 인수는 없더라도 배당·명도 협상에는 영향을 줄 수 있습니다.
- 이두재 임차권등기 확인. 보증금 60,000,000원, 전입·점유개시·확정일자 모두 2018.05.08.이며 임차권등기는 2022.07.21.입니다. 말소기준보다 늦어 매수인 승계는 없습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외 건물과 건물 기호(4-다) 옥상 가정용 3kw 태양광설비가 함께 매각됩니다.
- 가격은 별도 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가 매수라고 평가할 수 없습니다.
- 유찰 시 배당구조 변화. 2회 유찰 시 매각가 138,907,300원에서 채권 미배당 4,837,402원, 3회 유찰 시 97,235,110원에서 미배당 45,915,122원으로 커집니다. 다만 두 경우 모두 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 현장 점유관계를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸, 현장은 복잡”
이 사건의 권리 구조 자체는 명료합니다. 2014.07.11. 전주농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 조사된 임차인 8명의 전입은 모두 그 이후입니다. 매각물건명세서도 인수권리와 법정지상권을 해당 없음으로 정리해 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 권리가 깨끗하다는 사실만으로 쉬운 경매는 아닙니다. 여러 임차인·점유자가 층별로 얽혀 있고, 일부의 보증금과 점유부분이 확인되지 않았으며, 물건 자체도 다세대 + 토지에 주택·창고·제시외 건물이 혼재하는 일괄매각입니다. 더구나 비교 실거래가 없어 현재 최저가 198,439,000원의 가격 경쟁력을 객관적으로 확인할 자료도 없습니다. 결론은 “인수는 0원, 명도와 가격은 추가 검증”입니다.
