인천지방법원 2024타경550957. 강화군 송해면 숭뢰리 996-27 소재 물건으로, 사건상 용도는 기타 + 토지이고 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 경량철골구조 기타지붕 지상 1층이며, 토지는 431.0㎡, 지목은 대, 생산관리지역입니다. 소유자는 신택종합건설주식회사입니다.
권리 흐름만 보면 기준점은 명확합니다. 2023.09.13 설정된 인천강화옹진축산업협동조합의 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 주식회사서경산업 근저당권·국 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 을구 1번 근저당권은 2024.12.27 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경550957 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 송해면 숭뢰리 996-27 · 전망대로306번길 190-26 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택(방, 거실, 주방, 화장실 등) 이용 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 기타지붕 지상1층 |
| 토지 | 431.0㎡ · 대 · 생산관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 신택종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 210,875,000원 / 103,328,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김상열 / 90,006,080원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.09.13
확인된 임차인 정보는 없으며, 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 현재 확인 범위에서는 임차보증금 승계형 사건으로 볼 근거가 없습니다. 다만 입찰 전 현황조사·매각물건명세서의 점유관계는 다시 대조해야 합니다.
② 가격 시나리오 — 감정가 할인율과 시세는 다른 문제
현재 최저매각가는 103,328,000원으로 감정가 210,875,000원의 49%입니다. 그러나 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다. 이 사건은 실거래 수치가 제시된 유형이 아니므로, 가격 판단은 현장 거래사례·토지와 건물의 개별 가치·지분 도로의 환금성을 별도로 확인해야 합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 103,328,000원 | 101,081,408원 | 298,930,752원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 72,329,600원 | 70,627,667원 | 329,384,493원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 50,630,720원 | 49,319,367원 | 350,692,793원 | 0원 |
중요한 점은 회차가 내려가도 매수인 인수액은 계속 0원이라는 것입니다. 따라서 이 사건의 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 같습니다. 반대로 채권자의 미배당액은 현재 회차 298,930,752원에서 3회 유찰 시 329,384,493원, 4회 유찰 시 350,692,793원으로 커집니다. 이 미배당은 매수인이 승계하는 금액이 아니라 채권자 측 미회수액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,328,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,246,592원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 인천강화옹진축산업협동조합 | 120,000,000원 | 101,081,408원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사서경산업 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 경매개시결정 · 김상열 | 90,006,080원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 경매개시결정 · 농업협동조합자산관리회사 | 90,006,080원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 400,012,160원 중 채권자 예상배당은 101,081,408원, 미배당은 298,930,752원입니다. 집행비용은 2,246,592원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 송해면 숭뢰리 대산저수지 북측 인근으로 전·답 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 경량철골구조 기타지붕 지상1층이며 외벽은 벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지 붙임·일부 타일 붙임, 창호는 하이새시 창호입니다.
- 설비. 위생설비와 급·배수설비가 되어 있습니다.
- 토지. 431.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·사다리형, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 113,100원/㎡입니다.
- 규제. 생산관리지역, 성장관리권역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km)에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 목록 1·목록 2의 토지·단독주택 관계와 목록 9 지분매각을 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 지분 포장도로 확인. 목록 9의 정확한 지분 범위와 현황 포장도로의 이용관계가 본건 출입·처분에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 정보는 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상이므로 현황조사와 실제 점유자를 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 103,328,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 주변 단독주택·토지 거래와 건물 상태를 별도 확인해야 합니다.
- 토지규제 확인. 생산관리지역·가축사육제한구역·제한보호구역 등 토지이용 제한이 향후 이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 배당 외 법정우선권 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 입찰 전 관련 원본 자료를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘무엇을 함께 사는가’가 핵심
이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준권리가 2023.09.13로 특정되고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 현재 최저가 103,328,000원이 감정가의 49%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수는 없습니다. 단독주택 이용 토지에 더해 지분매각·현황 포장도로가 일괄매각 범위에 포함돼 있고, 이미 2회 유찰됐습니다. 따라서 이 물건은 권리 자체보다 일괄매각 범위, 도로 지분, 이용규제와 환금성 확인이 선행돼야 하는 C등급 물건으로 보는 것이 맞습니다.
