서울동부지방법원 2025타경240. 서울 송파구 거여동 수아주오피스텔 1층 101호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 현 소유자는 주식회사실베니아로, 2024.01.02 소유권이전 등기가 이뤄졌고 등기부상 거래가액은 1,446,000,000원입니다. 같은 날 설정된 전주원예농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 2,040,000,000원이며, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 주식회사창조컴퍼니의 근저당권 900,000,000원과 여러 가압류·압류가 순차적으로 붙었지만, 모두 말소기준권리 뒤에 형성된 권리입니다. 매각물건명세서에도 매수인이 떠안을 권리와 법정지상권이 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 권리관계만 놓고 보면 인수형 사건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경240 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 거여동 603-1 수아주오피스텔 1층 101호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 송파구 위례송파로5길 18 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 내 1층 제101호 · 사용승인일 2022.08.04 |
| 소유자 | 주식회사실베니아 · 등기부 거래가액 1,446,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,298,000,000원 / 425,329,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 1,767,629,246원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2024.01.02 전주원예농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,040,000,000원이며 수아주오피스텔 제102호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 후순위인 주식회사창조컴퍼니 근저당권, 경기남부수산업협동조합·서울보증보험주식회사·영북농업협동조합· 경기신용보증재단·소상공인시장진흥공단의 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 위치 — 5회 유찰로 감정가 33%
현재 최저매각가는 425,329,000원으로 감정가 1,298,000,000원의 33% 수준입니다. 이미 5회 유찰됐고, 다음 시나리오는 6회 유찰 시 340,263,200원, 7회 유찰 시 272,210,560원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 비율 | 매각가 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 33% | 425,329,000원 | 3,464,197,605원 |
| 6회 유찰 시 | 26% | 340,263,200원 | 3,548,173,800원 |
| 7회 유찰 시 | 21% | 272,210,560원 | 3,615,273,703원 |
할인폭 자체는 큽니다. 그러나 동일 용도·인근 거래와 비교할 실거래 기준값이 없어, 감정가 대비 33%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 근린생활시설은 실제 임대수익, 공실, 전용 동선, 가시성 등 개별 조건에 따라 가치 차이가 커질 수 있어 현재 가격의 적정성은 별도 검증이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 425,329,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,653,290원 |
| 1. 근저당 · 전주원예농업협동조합 | 2,040,000,000원 | 418,675,710원 |
| 2. 근저당 · 주식회사창조컴퍼니 | 900,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기남부수산업협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 450,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 영북농업협동조합 | 30,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경기신용보증재단 | 172,873,315원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,882,873,315원 가운데 예상 배당액은 418,675,710원이며, 미배당은 3,464,197,605원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 15층 건물 내 1층 제101호로 감정평가상 근린생활시설입니다. 외벽은 강화유리 및 복합판넬 마감, 내부는 인테리어 마감입니다.
- 입지. 거원초등학교 남서측 인근으로 상업시설·업무시설·아파트·공원 등이 형성된 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반 대중교통 사정은 보통입니다.
- 접도. 남서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 2,000.1㎡, 지목 주차장, 토지이용상황 상업용, 평지·세로장방·중로한면입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 5,727,000원/㎡입니다.
- 시설. 화장실·위생설비, 주차장, 승강기, 화재감지기, 스프링쿨러시설 등이 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 신고된 임차인 내역과 별개로 임대관계는 미상이므로 실제 영업자·점유자와 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 시세보다 수익가치 확인. 근린생활시설이므로 현재 최저가 425,329,000원을 주변 상가 거래·임대료·공실률과 비교해 적정가를 다시 계산해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 감정가 1,298,000,000원에서 425,329,000원까지 하락했습니다. 반복 유찰의 원인이 단순 가격인지, 점포 구조·수익성·점유 문제인지 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 전주원예농업협동조합 및 주식회사창조컴퍼니 근저당은 제102호가 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 등기와 배당관계를 원본에서 함께 대조하세요.
- 후순위 권리 원본 대조. 근저당권·가압류·압류·가처분의 말소 여부와 매각으로 인한 소멸 범위를 최신 등기부에서 재확인하세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사·감정평가서·등기사항전부증명서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 할인”보다 “가격 검증”이 먼저다
이 사건은 등기 구조만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2024.01.02 전주원예농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리들이 매각으로 소멸하고, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 감정가 1,298,000,000원이 5회 유찰 끝에 425,329,000원까지 내려왔다는 사실은 동시에 강한 경고 신호입니다. 근린생활시설은 아파트처럼 동일 평형 시세만으로 평가하기 어렵고, 이번 자료에는 현재 가격과 직접 대조할 실거래 기준값이 없습니다. 따라서 “감정가의 33%니까 싸다”가 아니라, “425,329,000원이 실제 임대수익과 시장가치에 비해 싼가”를 확인하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다. 권리는 통과, 가격은 현장 검증. 이 사건은 그 순서가 중요합니다.
