서울동부지방법원 2025타경240. 송파구 거여동 수아주오피스텔 1층 102호입니다. 사건 용도 표기는 ‘대지’이고, 감정평가서상 실제 이용상태는 근린생활시설입니다. 현재 소유자는 주식회사실베니아로, 2023.12.04. 매매를 원인으로 2024.01.02. 거래가액 1,330,000,000원에 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 설정된 전주원예농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 2,040,000,000원이며, 이 권리가 말소기준권리입니다.
그 뒤 주식회사창조컴퍼니 근저당권 900,000,000원과 여러 가압류·압류·가처분이 이어졌지만, 확인된 권리들은 말소기준권리보다 뒤에 설정되어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당 사항이 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계 기재는 미상입니다. 확인된 임차인 신고는 없지만, 점유관계와 실제 임대차 여부는 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경240 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 거여동 603-1 수아주오피스텔 1층 102호 · 도로명 서울특별시 송파구 위례송파로5길 18 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가 이용상태 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트조지붕 15층 건물 내 1층 102호 · 사용승인일 2022.08.04 |
| 소유자 | 주식회사실베니아 · 거래가액 1,330,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,174,000,000원 / 384,696,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주원예농업협동조합 / 1,767,629,246원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 예상 인수 0원
말소기준은 2024.01.02. 전주원예농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사창조컴퍼니 근저당권, 경기남부수산업협동조합·서울보증보험주식회사·영북농업협동조합· 경기신용보증재단·소상공인시장진흥공단의 가압류, 국민건강보험공단 압류, 경기신용보증재단의 근저당권가처분은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 해석 — 감정가 32.77%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저매각가는 384,696,000원으로 감정가 1,174,000,000원의 32.77% 수준입니다. 그러나 감정가 대비 비율은 감정평가액과의 관계일 뿐, 현재 시장에서 실제로 거래되는 가격보다 싸다는 뜻은 아닙니다. 특히 이 물건은 근린생활시설로 평가되어 아파트처럼 단순히 동일 평형 실거래 평균으로 판단할 수 있는 유형도 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 384,696,000원 | 378,510,256원 | 3,504,363,059원 |
| 6회 유찰 시 | 307,756,800원 | 302,648,205원 | 3,580,225,110원 |
| 7회 유찰 시 | 246,205,440원 | 241,958,564원 | 3,640,914,751원 |
5회 유찰은 단순한 ‘할인’보다 시장 응찰이 감정가와 큰 간극을 보였다는 신호로 읽는 것이 적절합니다. 현재 회차에서도 총 채권액 3,882,873,315원 중 채권자 예상 배당은 378,510,256원에 그치고, 미배당액은 3,504,363,059원입니다. 이 미배당 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아니지만, 매각대금이 선순위 채권에도 크게 미치지 못하는 구조임을 보여줍니다.
③ 예상배당표 (매각가 384,696,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,185,744원 |
| 1. 근저당 · 전주원예농업협동조합 | 2,040,000,000원 | 378,510,256원 |
| 2. 근저당 · 주식회사창조컴퍼니 | 900,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기남부수산업협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 450,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 영북농업협동조합 | 30,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경기신용보증재단 | 172,873,315원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 6,185,744원 공제 후 전주원예농업협동조합에 378,510,256원이 배당되고 이후 채권에는 배당 여력이 없습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거원초등학교 남서측 인근이며, 주위는 상업시설·업무시설·아파트·공원 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 일반 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 건물에는 화장실·위생설비·주차장·승강기·화재감지기·스프링클러 시설 등이 있습니다.
- 도로. 본건 남서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역, 토지면적 2,000.1㎡, 지목 주차장, 토지이용상황 상업용, 평지·세로장방·중로한면입니다. 공시지가는 5,727,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역·택지개발지구 등에 포함되며, 중로1류·중로2류 및 근린공원 등에 접합니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 감정가의 32.77%라는 이유만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 동일 상권의 근린생활시설 매매·임대 조건을 대조하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장점유자와 실제 사용자를 확인하고 사업자등록·임대차 여부를 점검하세요.
- 수익성 확인. 근린생활시설은 주거용보다 임대료·공실·업종 적합성이 가격에 직접 영향을 미칩니다. 실제 임대 가능 조건을 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준 2024.01.02. 전주원예농업협동조합 근저당과 후순위 권리의 말소 여부를 등기부·매각물건명세서 원본으로 다시 확인하세요.
- 배당 변동. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당에서 달라질 수 있는 항목이 있으므로 최종 배당요구종기 관련 서류를 대조하세요.
- 관리·시설비. 집합건물 근린생활시설은 관리비·공용부분 비용이 수익성에 영향을 줄 수 있으므로 체납과 관리규약을 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 현장에서 확인해야 한다”
이 물건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2024.01.02. 전주원예농업협동조합 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 확인된 담보권·가압류·압류·가처분은 매각으로 소멸합니다. 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 5회 유찰을 거쳐 최저가가 384,696,000원까지 내려왔다는 사실은 자동으로 ‘저평가’를 뜻하지 않습니다. 감정 이용상태가 근린생활시설이고 임대관계가 미상인 만큼, 실제 가치의 핵심은 현재 상권의 매매가격과 임대수익, 점유 상태에 있습니다. 권리는 통과, 가격은 검증 후 판단. 이 사건은 최저가 숫자보다 현장 가격조사가 입찰 성패를 가르는 유형입니다.
