서울동부지방법원 2025타경240. 서울 송파구 거여동의 수아주오피스텔 1층 102호입니다. 물건 분류에는 대지로 표시되지만, 등기사항전부증명서는 집합건물이며 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 따라서 일반 주거용 오피스텔이나 독립된 나대지로 이해해서는 안 됩니다. 실제 분석의 중심은 1층 근린생활시설의 가치, 점유관계, 상권과 환금성입니다.

소유자는 주식회사실베니아로, 2024.01.02 소유권이전 등기에 표시된 거래가액은 1,330,000,000원입니다. 같은 날 전주원예농업협동조합 앞으로 채권최고액 2,040,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 후순위 근저당과 여러 가압류·압류가 이어졌고, 선순위 근저당권자가 임의경매를 신청했습니다. 현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 선순위 근저당권도 전액 배당받지 못하는 계산입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당이 기준

말소기준권리는 2024.01.02 설정된 전주원예농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,040,000,000원이고, 수아주오피스텔 1층 101호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 그 뒤에 설정된 주식회사창조컴퍼니 근저당권과 각종 가압류·압류는 경매 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다.

특히 2025.08.25에는 후순위인 주식회사창조컴퍼니의 근저당권을 대상으로 경기신용보증재단의 가처분이 등기되었습니다. 등기상 매각으로 소멸할 권리로 분류되지만, 사해행위취소에 따른 근저당권말소등기청구권이 피보전권리로 기재된 만큼 관련 절차와 최신 등기상태를 원본으로 확인할 필요가 있습니다.

② 가격 분석 — 감정가 26%와 실제 시세는 다르다

이 물건은 감정가 1,174,000,000원으로 시작해 6회 유찰됐으며 현재 최저매각가는 307,757,000원입니다. 감정가 대비 약 26.21% 수준까지 내려온 것은 큰 가격 조정이지만, 감정가가 현재 시장에서 실현 가능한 거래가격과 같다는 뜻은 아닙니다.

후속 회차의 최저매각가가 더욱 내려가더라도 이를 곧바로 시장가격 대비 할인이라고 해석해서는 안 됩니다. 근린생활시설의 가격은 입지뿐 아니라 전면 노출, 실제 영업 가능성, 임대수익, 공실, 점포 구조와 접근성에 따라 크게 달라지기 때문입니다.

현재 회차에서 명세서상 권리 인수액을 더한 실질취득 추산액은 307,757,000원입니다. 이는 최저매각가에 낙찰되고 예상 인수권리가 추가되지 않는 경우의 금전상 기준으로, 취득 관련 세금·등기비용·명도비용·관리비 등은 포함하지 않습니다. 실제 입찰가격이 높아지면 취득금액도 그에 따라 증가합니다.

③ 예상배당표 (매각가 307,757,000원 가정)

채권최고액 및 청구금액을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제·압류채권 등으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 공동담보인 101호와의 배당관계도 별도 확인이 필요합니다.

현재 최저매각가를 기준으로 매각대금 307,757,000원 중 집행비용 추정액 5,108,598원을 제외하면 전주원예농업협동조합에 302,648,402원이 배당되는 계산입니다. 후순위 채권자들의 예상배당액은 모두 0원이며 소유자에게 돌아갈 잔여액도 없습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가고 미배당은 늘어난다

현재 회차부터 추가 유찰 시나리오까지 신청채권자인 전주원예농업협동조합의 청구액 1,767,629,246원은 예상배당으로 충족되지 않습니다. 후순위 채권자와 소유자에게는 배당 여력이 없는 계산입니다. 그러나 이는 채권자 간 손실 분배의 문제이며, 소멸하는 채권의 미배당액을 매수인의 추가 취득비용으로 더해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 서울특별시 송파구 거여동 소재 거원초등학교 남서측 인근입니다. 상업시설, 업무시설, 아파트, 공원 등이 혼재하는 지역으로 감정평가상 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 일반 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물구조. 철근콘크리트구조의 지상 15층 건물 중 1층 102호입니다. 외벽은 강화유리 및 복합판넬 마감, 내벽은 인테리어 마감이며 사용승인일은 2022.08.04입니다.
• 설비. 화장실 및 위생설비, 주차장, 승강기, 화재감지기, 스프링클러 설비 등이 기재되어 있습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 10m 내외 포장도로에 접합니다. 근린생활시설은 도로 노출과 점포 접근 동선이 영업 및 임대수요에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역, 택지개발지구 등에 해당합니다. 토지이용계획에는 교육환경보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 표시도 있으므로 실제 적용 범위와 거래 관련 제한을 확인해야 합니다.
• 공부 상태. 감정요항표에 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 1층 102호의 실제 이용상태와 건축물대장상 용도는 입찰 전에 대조해야 합니다.
• 환금성. 주거용 아파트와 달리 근린생활시설은 업종 적합성, 임대료, 공실 기간, 관리비, 실제 매수자 수요에 따라 가격과 매각기간이 달라질 수 있습니다. 6회 유찰 이력을 고려해 보수적으로 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래·임대수익 검증. 인근 유사 근린생활시설의 실제 거래가격, 임대료, 공실 여부와 수익률을 조사해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 실제 점유관계. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현재 영업자와 점유자, 임대차계약, 보증금, 사업자등록 및 관련 대항력 여부를 확인해야 합니다.
• 말소기준·가처분. 전주원예농업협동조합 근저당권의 선순위 관계와 주식회사창조컴퍼니 근저당권에 관한 가처분의 최신 등기상태를 점검해야 합니다.
• 공동담보 확인. 1층 101호가 공동담보로 기재되어 있으므로 공동담보목록 및 배당관계를 검토하고 예상배당액을 확정 배당액으로 오인하지 않아야 합니다.
• 압류·조세 확인. 국민건강보험공단의 압류가 등기되어 있습니다. 당해세, 공과금 및 배당 우선순위에 영향을 주는 채권이 있는지 확인해야 합니다.
• 토지·건물 용도 확인. 사건상 대지 분류, 토지 지목 주차장, 감정상 근린생활시설이라는 사항을 구분하여 등기부, 건축물대장, 토지이용계획 및 매각목적물의 정확한 범위를 대조해야 합니다.
• 관리비·명도 비용. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분과 실제 인도·명도에 필요한 비용을 확인해야 합니다.
• 입찰 자금. 현재 최저매각가는 307,757,000원입니다. 실제 입찰보증금, 자금조달 가능 여부, 취득 관련 세금과 부대비용은 매각공고와 금융조건으로 확인하세요.
• 최신 원본 대조. 2026.08.05 발급된 등기사항전부증명서와 최신 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서, 법원 매각기일 및 변경사항을 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가 26% ≠ 검증된 저가”

이 사건은 권리 인수와 가격 위험을 나눠서 보아야 하는 경매입니다. 전주원예농업협동조합의 선순위 근저당권을 기준으로 후순위 권리들이 소멸하고, 명세서상 인수권리도 해당사항이 없습니다. 예상 인수금액은 0원입니다.

하지만 감정가 1,174,000,000원에서 최저매각가 307,757,000원까지 내려온 상황을 그 자체로 수익 기회라고 판단할 근거는 부족합니다. 실제 시장가격을 검증할 최근 실거래 자료가 확인되지 않고, 감정상 근린생활시설이며 임대관계도 미상입니다. 6회 유찰은 큰 할인율인 동시에 시장수요를 더 엄격히 확인해야 한다는 신호입니다.

결론은 권리상 인수 부담은 낮으나, 가격과 환금성 판단은 보류입니다. 현장 점유관계, 실제 임대수익, 비교 가능한 거래사례, 공동담보와 최신 등기 상태를 확인한 뒤 입찰 여부와 응찰가를 결정하는 것이 적절합니다. 현재 가격을 시세보다 싸다고 단정하거나 추가 유찰만을 근거로 투자성을 높게 평가하기는 어렵습니다.