의정부지방법원 2025타경70286. 남양주시 다산동 현대테라타워디아이엠씨 1층 알01-0009호의 근린시설입니다. 소유자 김지협은 2024.07.25 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 868,963,200원입니다. 같은 날 등촌동새마을금고가 채권최고액 1,488,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준이 됩니다.
이후 농협은행·제이비우리캐피탈·중소기업은행·소상공인시장진흥공단의 가압류와 국의 압류, 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 배당 시뮬레이션에서도 현재 최저가 168,406,000원 기준 매수인 승계액은 0원으로 계산됩니다. 반면 채권자 미배당은 2,323,465,866원에 달해 채권 회수와 매수인의 권리인수 문제는 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경70286 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산지금로 202, 1층알01-0009호 (다산동,현대테라타워디아이엠씨) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 조사시점 현재 공실 |
| 소유자 | 김지협 · 2024.07.25 소유권이전 · 거래가액 868,963,200원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,002,000,000원 / 168,406,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 등촌동새마을금고 / 1,288,307,941원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준권리는 2024.07.25 등촌동새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤의 가압류·압류·임의경매개시결정은 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없으며, 감정요항표에서도 조사 당시 공실로 확인됐습니다. 다만 임대관계 자체는 미상으로 기록돼 있으므로 입찰 전 현재 점유상태는 다시 확인하는 것이 안전합니다.
② 가격 판단 — 감정가 17%라고 곧바로 ‘저가’는 아니다
현재 최저매각가는 168,406,000원으로, 시나리오상 감정가의 17% 구간까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 근린시설이고 이미 5회 유찰됐습니다. 감정가 대비 할인폭이 크다는 사실만으로 시장가보다 싸다고 결론내릴 근거는 부족합니다.
실거래 비교자료가 확인되지 않는 상황에서는 경매 회차 자체가 중요한 신호입니다. 5회 연속 유찰은 기존 최저가 구간에서 응찰 수요가 충분하지 않았다는 사실을 보여줍니다. 특히 조사 당시 공실인 근린시설은 아파트처럼 감정가 할인율만으로 가격을 판단하기보다 실제 임대수요·공실기간·수익성·재매각 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 168,406,000원 | 165,248,316원 | 2,323,465,866원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 117,884,199원 | 115,433,820원 | 2,373,280,362원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 82,518,939원 | 80,633,598원 | 2,408,080,584원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 168,406,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,157,684원 |
| 2. 근저당 · 등촌동새마을금고 | 1,488,000,000원 | 165,248,316원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 | 17,606,472원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 제이비우리캐피탈 | 47,987,166원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 제이비우리캐피탈 | 43,970,587원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 22,273,619원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소기업은행 | 858,698,212원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,178,126원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에선 집행비용을 제외한 매각대금이 등촌동새마을금고 근저당에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 총 채권액 2,488,714,182원 중 165,248,316원이 배당되고, 미배당액은 2,323,465,866원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다산한강초등학교 남측 인근. 택지개발지구 신도시로 아파트를 기반으로 근린상가, 지식산업센터, 학교, 관공서 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 2022년 5월 사용승인된 10층 건물의 1층 근린시설로, 급배수·위생·승강기·에스컬레이터·화재탐지 설비가 갖춰져 있습니다.
- 현재 상태. 조사시점 현재 공실로 확인됐습니다. 임대관계는 미상입니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)이며, 공시지가는 4,597,000원/㎡입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 이미 5회 유찰된 근린시설이라는 점은 현 경매가격대에서 수요가 약했다는 직접적인 기록입니다. 주거용 아파트와 동일한 방식으로 감정가 할인율만 비교하기보다 임대수요와 재매각 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 점유 재확인. 감정평가 조사 당시 공실이지만 실제 입찰 시점의 점유·임대차 상태는 현장과 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 168,406,000원이 감정가 1,002,000,000원의 17%라는 사실만으로 저가매수라고 단정하지 말고, 실제 거래·임대수익·공실 위험을 함께 확인해야 합니다.
- 공동담보. 근저당권의 공동담보로 제알01-0086호가 기재돼 있으므로 다른 담보물의 처분 및 배당 진행 여부를 확인해야 합니다.
- 후순위 권리. 농협은행·제이비우리캐피탈·중소기업은행·소상공인시장진흥공단 가압류와 국 압류는 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 서류와 최종 매각조건에서 대조해야 합니다.
- 근린시설 운영성. 1층 상가의 실제 가시성·동선·주변 점포 영업상태와 현대테라타워 내 상권 수요를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 공실 기간이 있었던 만큼 체납 관리비와 매수 이후 부담될 비용을 관리주체 및 관련 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 숫자만 보고 판단할 수 없다
이 사건의 권리구조만 보면 핵심은 명확합니다. 2024.07.25 등촌동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 등기된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인으로 확인된 내역도 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 단순하지 않습니다. 감정가 1,002,000,000원에서 최저가가 168,406,000원까지 내려왔다는 숫자는 강렬하지만, 이미 5회 유찰됐고 조사 당시 공실인 근린시설입니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 리스크보다 환금성·임대수요·실제 시장가 검증이 핵심인 유형으로 보는 것이 적절합니다.
